Der Wohnungsbauvorschlag der PSOE droht mit einer Erhöhung der Steuern auf alle Arten von Immobilien.

Die neue Steuer, die die Sozialistische Arbeiterpartei Spaniens (PSOE) für Nichtansässige beim Immobilienerwerb in Spanien einführen will, hat in der Immobilienbranche und bei Steuerexperten für Unsicherheit gesorgt. Mehrere befragte Anwaltskanzleien äußern ihre Besorgnis, da sie den Wortlaut des von den Sozialisten am 22. Mai dem Abgeordnetenhaus vorgelegten Gesetzentwurfs zum Thema bezahlbarer Wohnraum für verwirrend halten, sowohl hinsichtlich der zu besteuernden Personen als auch hinsichtlich der Art der Immobilie. Artikel 4 des Gesetzesentwurfs legt nahe, dass alle Arten von Immobilien betroffen sein werden, einschließlich Gewerbe- und Industrieimmobilien, was sich negativ auf Immobilieninvestitionen auswirken könnte, die nichts mit Wohnen zu tun haben.

Der Gesetzesentwurf zur Förderung bezahlbarer Mietwohnungen sieht die Einführung einer neuen Steuer vor, der sogenannten staatlichen Zusatzsteuer auf Immobilienübertragungen an Nicht-EU-Bürger. Die Steuer wird auf die Übertragung von Immobilien auf spanischem Gebiet sowie auf die Entstehung und Übertragung der damit verbundenen Eigentumsrechte erhoben und betrifft Privatpersonen und Nicht-EU-Bürger. Die Idee hinter dieser Steuer ist, den Anschaffungswert einer Immobilie zu verdoppeln, da ein 100-prozentiger Aufschlag auf den Immobilienwert erhoben wird.

José Suárez, Steuerberater bei Pérez-Llorca, weist darauf hin, dass das Dokument weder konkretisiert, was unter Immobilien zu verstehen ist, noch ob die Steuer nur eine davon betrifft. „Wie das lateinische Sprichwort sagt: Wo das Gesetz keine Unterscheidungen trifft, sollten wir es auch nicht tun. Daher sollte man davon ausgehen, dass die Steuer für alle Immobilien gilt, egal ob Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien und ob sie sich in belasteten Gebieten befinden oder nicht“, betont er.

Die neue Steuer betrifft Transaktionen , die der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegen. Diese gilt grundsätzlich für gebrauchte Immobilien, also für Zweit- und Folgeübertragungen. Sie gilt nicht für Neubauten, für die Mehrwertsteuer anfällt. Einige der befragten Experten weisen zudem darauf hin, dass Übertragungen zwischen Unternehmen und Gewerbetreibenden grundsätzlich der Mehrwertsteuer und nicht der ITP unterliegen und daher in den meisten Fällen nicht der neuen Steuer unterliegen. Hierzu müsste das Unternehmen auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichten und die Mehrwertsteuer später im Rahmen seiner Tätigkeit geltend machen.

Raquel Jurado, Forschungstechnikerin beim Register der Wirtschaftssteuerberater (REAF), vertritt die gleiche Ansicht: „Der Verkauf einer Immobilie, sei es ein Haus , ein Gewerbeobjekt oder ein Grundstück, unterliegt immer der Mehrwertsteuer oder der belastenden Grunderwerbsteuer. Im letzteren Fall würde diese Zusatzsteuer anfallen.“ Der Wortlaut des Gesetzesvorschlags der sozialistischen Fraktion, so die Expertin, spiegele die Struktur der Grunderwerbsteuer wider: „Wir gehen davon aus, dass Transaktionen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, auch der Zusatzsteuer unterliegen“, erklärt sie.

Die Steuerberaterin nennt als Beispiel eine „autonome Wirtschaftseinheit“, etwa einen Supermarkt oder ein Fitnessstudio. „Da ein Unternehmen global übertragen wird, unterliegt die Transaktion nicht der Mehrwertsteuer. Befindet sich jedoch eine Immobilie innerhalb dieser Einheit, unterliegt diese der Steuer auf belastende Vermögensübertragungen und zusätzlich dieser Zusatzsteuer“, erklärt sie.

Regierungsquellen räumen ein, dass der Wortlaut des Vorschlags diese Interpretation zulässt, erklären jedoch, dass der Vorschlag noch mit den Partnern im Kongress ausgehandelt werden muss, so dass die neue Steuer gegenüber dem aktuellen Vorschlag noch Änderungen unterliegen kann.

Javier Seijo, Partner bei EY Abogados und Leiter der Immobilienbesteuerung, weist darauf hin, dass der Vorschlag alle Arten von Immobilien betrifft und ist der Ansicht, dass er mit der Mehrwertsteuer unvereinbar ist. Wenn der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt, gilt die neue Zusatzsteuer nicht.

„Problematisch wird es bei Vermögensübertragungen, bei denen die Abgrenzung zwischen Mehrwertsteuer und der neuen Steuer kompliziert ist, oder bei der Übertragung von Immobilienvermögen über ein Unternehmen“, erklärt Seijo. Er glaubt, dass dies auch dann der Fall sein könnte, wenn „das Unternehmen anstelle des Vermögenswerts erworben wird. Dann stellt sich die Frage, ob die Steuerbehörden die Nutzung eines Unternehmens als künstlich betrachten könnten.“ Er fügt hinzu: „Wir hoffen, dass die Zusatzsteuer nicht in Kraft tritt, denn sie wird nur zu mehr Rechtsstreitigkeiten führen – mit einer Steuer, die gegen EU-Recht verstößt, dem freien Kapitalverkehr entgegensteht und konfiskatorische Wirkung hat.“

„Technisch gesehen und basierend auf dem aktuellen Entwurf würde diese vorgeschlagene neue Steuer nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch andere Immobilien wie Büros und Gewerbeimmobilien betreffen“, erklärt Pelayo Oraá, Partner im Bereich Körperschaftssteuer bei KPMG Abogados. Er fügt jedoch hinzu, dass es in diesen Fällen eher ungewöhnlich sei, dass die Transaktion dieser Steuer unterliegt, nicht nur, weil diese Vermögenswerte in der Regel über spanische Unternehmen erworben werden und daher nicht direkt von einem Ausländer erworben werden, „sondern auch, weil normalerweise, selbst wenn sie von einem Einwohner außerhalb der Europäischen Union erworben werden, Mehrwertsteuer anfällt, eine Steuer, die voraussichtlich nicht mit der neuen Steuer vereinbar ist.“

Der Immobilienpartner einer internationalen Firma stimmt zu, dass das Wort „Immobilien “ im Vorschlag „irreführend“ sei und dass dieser Begriff auch Immobilienrechte einschließe.

Fehler bezüglich des Adressaten

Eine Anwältin einer anderen führenden internationalen Kanzlei betont ebenfalls, dass der sozialistische Vorschlag lediglich EU-Bürger von der Steuer ausschließe, obwohl diese ihrer Meinung nach für alle Einwohner des Europäischen Wirtschaftsraums (zu dem auch Nicht-EU-Länder wie Norwegen, Island und Liechtenstein gehören) gelten sollte. Der EWR-Vertrag, erklärt sie, biete dieselben Freiheiten wie der EU-Vertrag, weshalb diese nicht diskriminiert werden dürften.

Suárez aus Pérez-Llorca warnt zudem, dass die 100-Prozent-Steuer nach dem Wortlaut des Gesetzes auch auf spanische Staatsbürger anwendbar sein könnte, die beispielsweise von ihrem Arbeitgeber in ein Nicht-EU-Land entsandt wurden und dort ein Eigenheim erwerben möchten.