Was tun, wenn der Mieter sich weigert, die Wohnung oder das Haus zu verlassen? Anwälte erklären, wie der Eigentümer vorgehen sollte

Bei einer Zwangsräumung handelt es sich um eine rechtliche Maßnahme, die es dem Eigentümer ermöglicht, aus bestimmten Gründen eine gemietete Immobilie wieder in Besitz zu nehmen . In Kolumbien wird dieser Prozess durch das Gesetz 820 aus dem Jahr 2003 geregelt, das den rechtlichen Rahmen für die städtische Wohnungsvermietung festlegt.

EL TIEMPO hat mehrere Experten konsultiert, um herauszufinden, wie sich der Grundstückseigentümer gemäß den Vorschriften verhalten sollte.

Der Handelsrechtsspezialist Ramiro Hernán Gómez erklärte gegenüber EL TIEMPO, dass es am wichtigsten sei, den Grund, warum der Vermieter die Rückgabe der Immobilie verlangt, genau zu bestimmen:

Darüber hinaus müssen alle besonderen Umstände geprüft werden, die Ihren Anspruch auf Herausgabe des Eigentums beeinträchtigen können. Ziel des Vorstehenden ist es, „die konkrete Situation, in der sich der Einzelne befindet, genau zu definieren, um die am besten geeignete Rechtsstrategie auszuwählen “, erklärte Gómez.

Gómez betonte, wie wichtig es sei, hervorzuheben, dass es über die freiwillige Vereinbarung zwischen den Parteien hinaus keine spezifischen gesetzlichen Anforderungen gebe, die die Gültigkeit eines Vertrags bestimmen. Dies bedeutet, dass der Vertrag „auch ohne schriftliche Formalitäten gültig sein kann.“

Er wies daher darauf hin, dass es ausreiche, das Bestehen des Vertragsverhältnisses durch eines der oben genannten Beweismittel nachzuweisen , um das Rückerstattungsverfahren einzuleiten.

Artikel 384 der Allgemeinen Prozessordnung legt übermäßig flexible Beweisanforderungen für die Durchführung des Restitutionsverfahrens fest.

Um dieses Gerichtsverfahren einzuleiten, verlangt das Gesetz einen der folgenden Beweise:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, die Rückgabe der Mietsache an den Mieter zu verlangen. Weigert sich der Mieter, die Mietsache freiwillig zurückzugeben, muss der Vermieter bei den zuständigen Behörden ein Gerichtsverfahren zur Rücknahme der Mietsache einleiten .

Dabei ist es wichtig, dass der Vermieter den Kündigungsgrund, der seinem Verlangen zugrunde liegt, klar darlegt .

Im Falle eines Vertrags, dessen vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist, hat Gómez EL TIEMPO darüber informiert, dass der geltende Grund die natürliche Kündigung aufgrund des Ablaufs der vereinbarten Laufzeit ist, wofür nachgewiesen werden muss, dass die entsprechende Kündigung mindestens drei Monate vor Ablauf erfolgt ist und die Entscheidung mitgeteilt wurde, den Vertrag nicht zu verlängern.

Das Gesetz 820 aus dem Jahr 2003 legt ausdrücklich fest, dass die Vorankündigung schriftlich und über einen autorisierten Postdienst erfolgen muss, sodass eine mündliche Benachrichtigung nicht gültig ist.

Habe der Vermieter diese Formvorschrift hingegen unterlassen oder nicht ordnungsgemäß erfüllt, gehe das Gesetz davon aus, dass sich der Vertrag automatisch zu den gleichen Konditionen verlängere , ergänzte der Wirtschaftsrechtsspezialist.

In diesen Fällen muss ein Verfahren zur Rückgabe des Mietgegenstands eingeleitet werden, das in Artikel 384 der Allgemeinen Prozessordnung geregelt ist.

Gómez erklärte, dass es von entscheidender Bedeutung sei, in der Klageschrift die Gründe für den Rückerstattungsantrag präzise und klar darzulegen, da die erzielten Verfahrenswirkungen von dieser Spezifizierung abhingen.

Bitte beachten Sie, dass das Gesetz eine besondere Regelung vorsieht, wenn als Grund die Nichtzahlung der Miete oder der Nebenkosten angeführt wird : Der Mieter kann im Verfahren nicht angehört werden, wenn er nicht zunächst alle geschuldeten Beträge bezahlt.

Der Anwalt fügte hinzu, dass diese Bestimmung verhindern soll, dass der Mieter das Gerichtsverfahren verlängert und gleichzeitig weiterhin in der Immobilie wohnt, ohne seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Im konkreten Fall der Rückgabe von Pachtimmobilien hänge die Dauer des Verfahrens direkt von den geltend gemachten Gründen ab, berichtet Rechtsanwalt Miguel Estupiñán von der Nationalen Universität.

Bitte beachten Sie, dass bei Rückerstattungen, die ausschließlich auf verspätete Zahlung der Miete zurückzuführen sind, der Vorgang in einer einzigen Instanz abgewickelt wird, was den Zeitaufwand erheblich verkürzt.

Bei der Geltendmachung anderer Klagegründe wird das Verfahren allerdings in zwei Instanzen durchgeführt , was die Bearbeitungszeit erheblich verlängert, da zur Gewährleistung eines rechtsstaatlichen Verfahrens verschiedene Verfahrensschritte durchlaufen werden müssen.

Die Verfahrenskosten variieren je nach Komplexität des Falles und den Anwaltshonoraren. Als Mindestrichtwert können jedoch Kosten in Höhe von drei monatlichen Leasingraten veranschlagt werden, ein Wert, der die grundlegenden Verfahrenskosten und Anwaltskosten beinhaltet.

Estupiñán erklärte gegenüber EL TIEMPO, dass zumindest „die Existenz des Mietvertrags nachgewiesen werden muss“. Allerdings sind je nach Rückerstattungsgrund noch weitere spezifische Unterlagen erforderlich, beispielsweise eine ordnungsgemäße Kündigung oder Rechnungen von Versorgungsunternehmen, die den Zahlungsverzug belegen.

Der Vermieter könne dem Mieter die Versorgungsleistungen nicht abstellen, selbst wenn dieser mit der Miete oder den Nebenkosten im Rückstand sei, sagte Gómez.

Gemäß der politischen Verfassung und dem Gesetz 820 von 2003 muss jede Unterbrechung dieser Dienste ausschließlich durch etablierte Rechtsverfahren und nicht durch einseitige Entscheidung des Vermieters geregelt werden , da dieses Verhalten eine Verletzung der Grundrechte des Mieters oder sogar eine Straftat darstellen könnte.

Nicole Otálora, eine auf Zivilrecht spezialisierte Anwältin, erklärte gegenüber EL TIEMPO, dass Mieter, die über den Austausch der Schlösser ihrer Immobilie nachdenken, sich möglicherweise illegal verhalten , was schwerwiegende Folgen haben könnte: die Verpflichtung, dem Mieter alle Schäden zu ersetzen, die durch diese illegalen Handlungen entstehen.

Der einzige legale Weg zur Wiedererlangung des Eigentums ist das in Artikel 384 der Allgemeinen Prozessordnung geregelte Restitutionsverfahren , das die Einhaltung eines ordnungsgemäßen Verfahrens und der Grundrechte beider Parteien garantiert.

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