Wenn das touristische Angebot dem Wohnimmobilienangebot weichen kann

Die Umwandlung von Hotels in Wohnungen könnte eine der Lösungen für die Wohnungskrise sein, die Portugal und andere Länder betrifft. Auch wenn die Idee verlockend erscheint, ist sie nicht immer leicht umzusetzen. Mehrere von Nascer do SOL befragte Branchenmanager räumen ein, dass es einige Hindernisse gibt. „Wer eine Hoteleinheit zum Verkauf anbietet, möchte einerseits Investoren anlocken, die in derselben Gegend weiter investieren. Andererseits dürfen sie, selbst wenn sie über diese Idee nachdenken, nicht vergessen, dass die Umwandlung dieser Räumlichkeiten in Wohnraum eine Reihe von Anforderungen erfordert, von Projektänderungen über die Einholung von Lizenzen bis hin zu Umqualifizierungs- und Anpassungsarbeiten. Das heißt, sie stehen vor einem bürokratischen Prozess und erfordern eine Investition, die diese Idee unattraktiv machen könnte“, betonen sie.

Und die Zahlen sprechen für sich. Einer offiziellen Quelle von idealista zufolge „spiegelt sich die hohe Attraktivität von Touristenimmobilien als Investition in einer erheblichen Absorption des auf dem Markt verfügbaren Angebots wider“. Dennoch standen Ende März 2025 in Portugal 131 touristische Einrichtungen zum Verkauf, was einem Rückgang von 28 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht, also 51 Hoteleinheiten weniger.

Und bedenken Sie, dass die Hälfte des nationalen Angebots auf nur drei Bezirke konzentriert ist: Faro (mit 34 Einheiten), Porto (16) und Lissabon (15). „Dennoch bietet die Hotelbranche weiterhin Geschäftsmöglichkeiten auf fast dem gesamten Staatsgebiet, einschließlich der Inseln, und in praktisch jedem Bezirk steht mindestens ein Betrieb zum Verkauf. Die einzige Ausnahme ist Bragança, wo in diesem Zeitraum keine Anzeigen für zum Verkauf stehende Hotels registriert wurden“, betont er.

Zwischen März 2024 und März 2025 kam es in den meisten Distrikten und auf den meisten Inseln des Landes zu einem Rückgang des Angebots an zum Verkauf stehenden Touristenimmobilien. In 13 der 20 analysierten Distrikte und Inseln kam es zu Rückgängen. „Auffällig sind die Rückgänge in den Bezirken Porto (-12 Einheiten), Setúbal (-7) und Lissabon (-6) sowie in den Regionen Madeira und Portalegre (beide mit -5). In Évora, Coimbra und Vila Real blieb das Angebot stabil. Andererseits verzeichneten nur vier Bezirke einen Anstieg der Zahl der auf dem Markt befindlichen Touristenimmobilien: Guarda (4 weitere Einheiten), Aveiro (3 weitere), Beja (2 weitere) und Castelo Branco (1 weitere Einheit)“, sagt er.

Investition in langfristige Mieten

Eine weitere Möglichkeit, das Wohnungsangebot, insbesondere im Mietbereich, zu erhöhen, besteht in der Umwandlung von Immobilien, die bislang zur Nahversorgung vorgesehen waren, in langfristige Mietobjekte. Eine Veränderung, die einige von Nascer do SOL kontaktierte Eigentümer fasziniert hat, und es gibt solche, die sich sogar dafür entscheiden, ihre Immobilien an Familien zu verkaufen, die auf der Suche nach einem Zuhause sind.

Durch die festen monatlichen Einnahmen sind die Vermieter, die jahrelang dem Tourismus verfallen waren, wieder attraktiv geworden. „Als ich in eine Unterkunft vor Ort investierte, hing dies von den Schwankungen der Nachfrage und der Preise zu bestimmten Jahreszeiten ab. Obwohl die Einnahmen höher waren, erreichten sie nicht immer den Betrag, den ich erwartet hatte, da mein Haus am Ende wochenlang komplett geschlossen war und ich daher in dieser Zeit keinerlei Einnahmen hatte“, gesteht ein Eigentümer.

Neben den Schwankungen auf dem Tourismusmarkt entstehen auch Kosten für diejenigen, die ihre Immobilien diesem Sektor zuordnen. „Ich machte mir immer Sorgen um die Kosten, die mit der Nutzung der Immobilie verbunden waren – von der Reinigung bis zur Reparatur von Geräten und Materialien. Ganz zu schweigen von den Problemen, die jedes Mal bei einer Wohnungseigentümerversammlung aufkamen, weil es ständig Beschwerden über Lärm gab oder einfach jemand an der falschen Tür klingelte. Diese Sorgen sind vorbei. Jetzt verdiene ich zwar weniger, aber ich habe mehr Ruhe und ein festes Einkommen“, verrät er.

Es stimmt, dass diese Aktivität auf dem nationalen Markt weiterhin Gewicht hat. Den neuesten Daten des portugiesischen Verbands für lokale Unterkünfte (ALEP) zufolge gibt es rund 120.000 Registrierungen, von denen jedoch nicht alle aktiv sind. „Die meisten von ihnen sind Kleinunternehmer und führen das gesamte Geschäft selbst. Es handelt sich um qualifizierte Personen, 91 % verfügen über eine Hochschulbildung und sie sind diejenigen, die mit den Gästen in Kontakt treten, das heißt, sie schätzen das touristische Angebot selbst. Lokale Unterkünfte waren nicht nur von entscheidender Bedeutung, da sie eine tragende Säule für das Tourismuswachstum darstellten, sondern auch für Vielfalt sorgten und das Reiseziel stärkten.“