Die Staatsduma hat beschlossen, die Institution der Mietshäuser in der Russischen Föderation wiederzubeleben

Abgeordnete der Staatsduma haben mit der Ausarbeitung eines Gesetzesentwurfs zur Schaffung von Mehrfamilienhäusern begonnen. Im zaristischen Russland machten sie den Löwenanteil des Mietwohnungsmarktes in Großstädten aus. Das wiederbelebte Immobilienformat könnte eine rentable Alternative zur Hypothek werden, wenn der Vermieter den Mietern das Recht einräumt, die Wohnung nach 20 bis 25 Jahren aufzukaufen. Bauträger reagierten jedoch eher verhalten auf die Gesetzesinitiative.

Wie Wladimir Koschelew, stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Bauwesen, Wohnungswesen und Kommunalwirtschaft der Staatsduma, erklärte, werde auf dem russischen Immobilienmarkt bald eine Institution von Mehrfamilienhäusern entstehen, die nicht speziell für den Verkauf, sondern für die zivilisierte Vermietung von Wohnungen gebaut werden. Seiner Meinung nach wird diese Art von Immobilien, die im Russischen Reich im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert weit verbreitet war, dazu beitragen, die Lebensbedingungen der modernen Russen zu verbessern.

Das Wohnungsgesetz der Russischen Föderation kennt den Begriff „Mietwohnungen“ heute nicht mehr, obwohl es Beispiele dafür gibt, dass Eigentümer nicht nur einzelne Wohnungen, sondern auch Mehrfamilienhäuser vermieten. So sind Wohnungen und Aparthotels einige Analoga zu Mietwohnungen. Sie unterscheiden sich von Mietwohnungen dadurch, dass es sich um Gewerbeimmobilien handelt und die Bewohner sich nicht unter dieser Adresse anmelden können.

Wie Sergej Smirnow, Seniorpartner des Wyssozki-Eigentumsnetzwerks, gegenüber MK erklärte, haben Mehrfamilienhäuser in der Russischen Föderation gute Aussichten. Ihm zufolge werden derzeit in Moskau fünf bis sechs solcher Projekte umgesetzt, die potenzielle Kapazität dieses Segments wird jedoch auf 50.000 Familien geschätzt. Es gibt bereits mehrere erfolgreiche Projekte in dieser Richtung.

Seiner Meinung nach kann die Gesetzesinitiative den russischen Mietwohnungsmarkt verändern. Er wird transparenter und zivilisierter. Unseriöse Machenschaften, darunter auch solche zur Untertreibung der Mietpreise, werden verschwinden. Zudem wird die Steuerbemessungsgrundlage erhöht und die Mieterregistrierung verbessert. Hier sind allerdings Innovationen nötig, die eine Mieterregistrierung ermöglichen. Bekanntlich ermöglicht die temporäre Registrierung den Zugang zur sozialen Infrastruktur des Bezirks (Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser).

„Private Unternehmen werden sich gerne am Bau von Mehrfamilienhäusern beteiligen. Vor allem, wenn sie von den Vorteilen profitieren, die die Hotellerie heute bietet“, ist Smirnov überzeugt.

Die meisten von MK befragten Bauträger teilen diesen Optimismus nicht. „In der aktuellen Situation ist die Umsetzung solcher Projekte aufgrund der teuren Projektfinanzierung für Bauträger uninteressant. Die Amortisationszeit solcher Projekte kann 10-15 Jahre betragen, was für russische Verhältnisse katastrophal lang ist. Zum Vergleich: Der Bau gewöhnlicher Wohnanlagen mit Wohnungen zum Verkauf amortisiert sich durchschnittlich in 3-5 Jahren“, bemerkte Ivan Tatarinov, Geschäftsführer des Bauträgers Glincom. Zudem müssten sich Bauträger von Mehrfamilienhäusern seiner Meinung nach mit dem „grauen“ Mietmarkt auseinandersetzen, auf dem die Mieten deutlich niedriger sein können.

Der stellvertretende Finanzdirektor der Granel Group, Juri Tschernoiwanow, stimmt dieser Ansicht zu: „Der Mehrfamilienhaussektor ist heute uninteressant, da sich Mietwohnungen erst nach 18 bis 20 Jahren amortisieren. Investitionen in diesem Segment kommen nun für staatliche Fonds in Frage, für die eine Rendite von 4 bis 5 Prozent als normal gilt. Bei einer 100-prozentigen Finanzierung durch staatliche Fonds und Banken könnten einige dieser Projekte für professionelle Bauträger als Berater und Projektmanager (Gebührenentwicklung) interessant sein.“

Laut Bauträgern könnten staatliche Fördermittel, die diese Projekte wirtschaftlich rentabel machen, das Interesse an Mehrfamilienhäusern steigern. Beispielsweise könnte die Finanzierung des Baus aus regionalen Haushalten erfolgen. „In Regionen mit dem größten Wohnungsdefizit könnte der Staat Auftraggeber der Bauarbeiten werden, und solche Projekte blieben in seiner Bilanz“, glaubt Tatarinov.

Laut Andrey Sado, geschäftsführender Gesellschafter von Penny Lane Realty, können staatliche oder städtische Behörden Bauträger auch von Gebühren für die Änderung der zulässigen Landnutzung befreien. Die Behörden können außerdem Subventionen für den Bau von Mehrfamilienhäusern oder Vorzugszinsen für Kredite gewähren.

„Gebäuden einen bestimmten Status für ihre Umwandlung in Mehrfamilienhäuser zu geben, erscheint angesichts der bestehenden Hotels und Aparthotels auf dem Markt, die sowohl Kurzzeit- als auch Langzeitmieten anbieten, nicht ganz logisch“, bemerkte Herr Sado. Seiner Meinung nach können Hotelkomplexe mit Tagesmieten und Apartments mit Küche als Mehrfamilienhäuser eingestuft werden. „Daher ist es unwahrscheinlich, dass dieser Gesetzentwurf nennenswerte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Mietsegment haben wird“, ist sich der Experte sicher. Auch die Verweise der Autoren auf das Russische Reich seien seiner Meinung nach nicht ganz korrekt.

„Der grundlegende Unterschied zwischen vorrevolutionären Wohnhäusern und den geplanten modernen Gebäuden liegt in ihrem Zweck“, betonte Herr Sado. „Vorrevolutionäre Wohnhäuser wurden von Unternehmern gebaut, um bei einem stabilen Rubel Gewinn zu erzielen, als die Menschen Immobilien lieber mieteten als kauften. Angesichts der Rubelinstabilität und Inflation investieren die Menschen heute eher in Immobilien, selbst bei hohen Hypothekenzinsen, da sie so ihr Kapital erhalten.“

Seiner Einschätzung nach dürfte in Russland die größte Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bei Wanderarbeitern und Gastarbeitern entstehen, die unter Bedingungen leben müssen, die modernen Komfortanforderungen nicht entsprechen. Das heißt, Mehrfamilienhäuser werden höchstwahrscheinlich auf das Economy- oder Komfortsegment ausgerichtet sein.

Der Exekutivdirektor des Moskauer Investorenclubs, Wladislaw Preobraschenski, bemerkte: „Angesichts der derzeit hohen Kreditkosten für den Bauträger und der Höhe der Miete kann man sagen, dass sich Projekte zum Bau rentabler (Miet- oder Pacht-)Häuser nie auszahlen werden.“

Er erinnerte daran, dass in der EU institutionelle Investoren Eigentümer solcher Immobilien sind, die zunächst Wohnhäuser komplett von Bauträgern kaufen und die Wohnungen anschließend vermieten. Dabei gilt das Prinzip: Der Bauträger baut und verkauft die Immobilie, der Käufer – der Eigentümer – vermietet sie. Dies sind unterschiedliche Geschäftsmodelle, die für beide Seiten von Vorteil sind. In den USA zählen zu den institutionellen Investoren nichtstaatliche Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, große Investmentgesellschaften und -fonds sowie Hedgefonds.

Laut dem Geschäftsführer ist es durchaus möglich, dass Mehrfamilienhäuser entstehen, sobald die Zahl der Eigentümer in Russland so groß wird, dass sie ganze Häuser kaufen. „Auch das Aufkommen institutioneller Investoren ist möglich, erfordert aber eine veränderte wirtschaftliche Situation, unter anderem im Zusammenhang mit einer Änderung der Geldpolitik des Landes. Dieser Prozess wird nicht schnell vonstattengehen, aber die Vorbereitungen für die Gründung eines Mehrfamilienhaus-Unternehmens sollten frühzeitig getroffen werden. Daher ist eine Gesetzesinitiative in dieser Angelegenheit nur zu begrüßen“, so Preobraschenski.

Veröffentlicht in der Zeitung "Moskovsky Komsomolets" Nr. 29539 vom 10. Juni 2025

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