Madrid plant, die Stadt in zwei Hälften zu teilen, um die Ferienvermietung zu regulieren

Der Stadtrat von Madrid hat am Mittwoch einen umfassenden neuen Aktionsplan zur Regulierung der Zahl der Touristenwohnungen in der Hauptstadt verabschiedet. Die große Mehrheit der Wohnungen in der Stadt ist illegal und treibt den lokalen Mietmarkt in die Höhe.

Zahlen, die The Local hier veröffentlicht hat, zeigen, dass 86,5 Prozent der Ferienwohnungen in Madrid nicht über die entsprechende Lizenz verfügen oder diese, falls vorhanden, nicht in der Liste aufgeführt ist. Wie in vielen Städten hat das Problem der „pisos turísticos“ in den letzten Jahren zugenommen.

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Zu den neuen Maßnahmen gehören die Aufteilung der Stadt in zwei Zonen mit Schwerpunkt auf dem Schutz von Wohngebieten sowie neue Regeln für Erdgeschosswohnungen und Tertiärgebäude.

Borja Carabante, der Planungsbeauftragte der Stadt, sagte in der spanischen Presse, der Aktionsplan biete eine „Gelegenheit, das Zusammenleben“ zwischen Einwohnern und Touristen zu verbessern und „das Wohngebiet aufzuwerten“.

„Wir wollen, dass es in der Stadt Touristenwohnungen gibt“, fügte Carabante hinzu, „aber ohne die Einheimischen zu verdrängen.“

Der sogenannte Reside-Plan wird die Stadt in zwei Bereiche unterteilen: das historische Zentrum bzw. die Altstadt – wo sich die meisten Touristenunterkünfte befinden – und den Rest der Stadt.

Die Altstadt umfasst dem Plan zufolge rund fünfzig Straßen, darunter die Viertel Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro und Teile von Arganzuela, Moncloa und Chamartín.

Auf der anderen Seite liegen die Bezirke jenseits der M-30 und einige Gebiete innerhalb der Ringstraße, darunter Barrios wie Legazpi oder Atocha (Arganzuela), ein großer Teil von Chamartín und Moncloa-Aravaca, Tetuán oder die Bezirke Estrella und Adelfas in Retiro.

Regeln für die Ferienvermietung im Stadtzentrum von Madrid

Innerhalb des definierten Umkreises des historischen Zentrums gelten drei Regeln: Es dürfen keine Ferienwohnungen „verstreut“ in Wohngebäuden errichtet werden – das heißt, einzelne oder Gruppen von Ferienwohnungen in Wohngebäuden – auch nicht im Erdgeschoss. Nach den neuen Regeln werden keine neuen Lizenzen für verstreute Immobilien mehr vergeben, die touristische Nutzung ganzer Gebäude ist jedoch erlaubt.

„Wir werden uns in Richtung eines exklusiven Gebäudemodells bewegen: einige für Anwohner und andere für Touristen“, erklärte Carabante.

In Nicht-Wohngebäuden sind sie ohne Einschränkungen zulässig. In Wohngebäuden in nicht als tertiär eingestuften Straßen (d. h. nicht als gewerblich genutzte Straßen) dürfen sie nur für 15 Jahre in Ferienwohnungen in einem exklusiven Gebäude umgewandelt werden, mit einer direkten Lizenz, die an die Sanierung und Restaurierung des Gebäudes geknüpft ist. Danach wird das Gebäude wieder zu Wohnzwecken genutzt.

Der Plan zielt nicht nur darauf ab, die Beherbergung von Touristen besser zu regulieren, sondern auch neue Wohnmöglichkeiten in der Hauptstadt zu schaffen.

Zu diesem Zweck sollen Eigentümern Anreize für die Umnutzung von Dienstleistungsgebäuden zu Wohnzwecken geboten werden, um die Rentabilität der Umbaumaßnahmen zu steigern. Eine weitere Maßnahme sieht die Umnutzung ungenutzter oder als Kloster oder Schule klassifizierter Privatgebäude in Wohngebäude für bezahlbaren oder kollektiven Wohnraum vor.

Regeln für die Ferienvermietung in anderen Stadtteilen Madrids

Im übrigen Stadtgebiet wird die Stadtverwaltung einige neue Ferienwohnungen unter den bestehenden Bedingungen (mit der Verpflichtung, beispielsweise über separate Türen und einen unabhängigen Zugang zu verfügen) zulassen, sowohl in kompletten Gebäuden als auch in den sogenannten Streuwohnungen, die neben der Wohnnutzung bestehen.

Der Plan ändert auch Aspekte des Beherbergungsplans von 2019, insbesondere die Umwandlung von Geschäftsräumen im Erdgeschoss in Ferienwohnungen – in Spanien „Bajos“ genannt . Dieses Thema ist in Spanien schon lange ein Thema und wurde während der Welle der Anti-Tourismus-Maßnahmen im letzten Jahr wiederholt angesprochen, da die Ferienwohnungen im Erdgeschoss oft lokale Geschäfte ersetzen, viele davon in Familienbesitz und mit langer Tradition.

Dieser Wandel wird als Beispiel für die gentrifizierende Wirkung kurzfristiger touristischer Vermietungen in spanischen Städten angeführt.

Von 2015 bis 2024 wurden in Madrid 3.306 Geschäftsräume im Erdgeschoss in Wohnungen und/oder Ferienwohnungen umgewandelt. Im Rahmen des Reside-Plans ist die Umwandlung in Ferienwohnungen in der Altstadt und an „tertiären Straßen“ nicht mehr zulässig.