Cinco razones por las que la Ley de Vivienda española ha fracasado
Han pasado dos años desde que el gobierno español modificó la Ley de Vivienda para frenar el fuerte aumento de los precios de la vivienda y los alquileres. Hay poca o ninguna evidencia de que los cambios hayan funcionado, y muchos argumentan que han agravado la crisis.
La Ley de Vivienda fue una reforma a la Ley de Arrendamientos Urbanos y fue diseñada para regular los precios de alquiler creando un índice de control de alquileres, aumentar los impuestos a los propietarios con propiedades vacías y crear incentivos para quienes alquilaran sus viviendas a un valor inferior al del mercado.
Sin embargo, dos años después, la situación no ha hecho más que empeorar. El precio medio del alquiler en España aumentó un 24 % entre mayo de 2023 y abril de 2025, según datos del portal inmobiliario Idealista.
La oferta de viviendas en el mercado de alquiler permanente ha caído un 17 por ciento en España durante ese tiempo y también se ha producido un aumento significativo del número de personas interesadas en alquilar, un 79 por ciento en los dos últimos años.
Este aumento de la demanda y la disminución de la oferta también han dado lugar a precios históricos.
Todo esto indica que la Ley de Vivienda española ha fracasado estrepitosamente, pero ¿por qué?
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Los propietarios están recurriendo a los alquileres de temporada
Según Idealista, mientras que la oferta de alquileres regulares está disminuyendo, los alquileres de temporada se han disparado, con un incremento interanual del 25 por ciento en la oferta en el primer trimestre, representando ahora el 14 por ciento de todo el mercado de alquiler en España.
En En Barcelona, el 47 por ciento de las viviendas ofertadas son alquileres de temporada, mientras que en San Sebastián suponen el 37 por ciento del total.
Muchos propietarios están cansados de la incertidumbre legal que rodea a los alquileres estándar y muchos de ellos han optado por alquileres temporales o de temporada, especialmente teniendo en cuenta que se encuentran en un limbo legal entre alquileres a corto y largo plazo, que actualmente no tienen que cumplir con regulaciones tan estrictas.
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Una caída de la oferta y una demanda que se dispara
Los datos del principal portal inmobiliario español muestran que la oferta nacional de alquiler cayó un 3 por ciento en el primer trimestre de 2025, en línea con lo que viene sucediendo en los dos últimos años.
Mientras tanto, la demanda es incesante y el número de personas que desean alquilar un apartamento no para de crecer. Por ejemplo, entre enero y marzo de este año, un promedio de 35 inquilinos solicitaron cada propiedad.
La competencia por el alquiler es mayor en Barcelona, con 61 familias por anuncio, seguida de Palma de Mallorca (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) y Sevilla (35).
Por debajo de la media nacional se sitúan Valencia (31), Málaga (28) y Alicante (25).
En los dos años transcurridos desde la implementación de la Ley de Vivienda, la demanda ha crecido un 79 por ciento.
Los precios del alquiler siguen subiendo
El mercado del alquiler se encuentra bajo mucha presión, con 25 capitales de provincia alcanzando máximos históricos. De hecho, los precios no han dejado de subir en estos dos años y ahora acumulan una subida media del 24 %. Algunos de los mayores incrementos se han registrado en Segovia (39 %), Valencia (35 %), Madrid (31 %) y Santa Cruz de Tenerife (30 %).
En las grandes capitales la tendencia también ha sido al alza en los alquileres: Barcelona (28%), Alicante (27%) y Málaga y Palma (24%).
Unas 25 capitales de provincia cerraron abril de 2025 con las rentas en máximos históricos, alcanzando una media de 14,3 euros por metro cuadrado, según el último informe de precios publicado por Idealista.
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Los controles más estrictos sobre los alquileres a corto plazo no han tenido el efecto deseado
El gobierno español ha introducido mayores controles sobre los alquileres tipo Airbnb, como el registro de alquileres de corta estancia, lo que implica que todos los apartamentos turísticos, alquileres de temporada y alquileres de habitaciones deben registrarse en una plataforma para poder anunciarse. Esto no entrará en vigor hasta el 1 de julio.
Además, los propietarios e inquilinos se ven obligados a proporcionar razones para los alquileres de corta duración, como contratos de trabajo temporales, cursos o visados de corta duración, lo que también está causando problemas.
Desde abril, también resulta más difícil para los propietarios de pisos y apartamentos en edificios residenciales compartidos en España convertirlos en alojamientos vacacionales de corta duración para turistas.
A pesar de todas estas medidas, los propietarios no están poniendo sus propiedades en el mercado de alquiler a largo plazo, y muchos prefieren dejarlas vacías o convertirlas en alquileres temporales.
Los alquileres estacionales o temporales aún están regulados por el Código Civil, ya que los partidos políticos no pueden ponerse de acuerdo sobre las mejores medidas a seguir.
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El plan de "zonas estresadas" no ha funcionado
Uno de los aspectos más importantes de la Ley de Vivienda fue la introducción de los "Mercados Residenciales en Tensión". Esto limita el aumento de precios en los nuevos contratos de alquiler en ciertas zonas. Se consideraba que las zonas estaban en "tensión" si los precios superaban en cinco puntos el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de su respectiva provincia o si las familias destinaban más del 30 % de su salario al pago del alquiler.
Cada zona del país decidió si quería implementar esto o no. Cataluña fue la primera región en declarar 140 municipios en situación de estrés en marzo de 2024. Esta cifra se amplió a 131 localidades más en octubre.
El problema es que su implementación ha tardado un tiempo. A principios de este año, varios municipios vascos se unieron a las 271 localidades catalanas. San Sebastián es el último municipio en unirse a las zonas con dificultades del País Vasco.
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Otras ciudades, como Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela o Las Palmas de Gran Canaria, están estudiando actualmente si cumplen los requisitos para solicitarla o no.
También persisten dudas sobre su funcionamiento. Idealista analizó datos de las 15 ciudades catalanas más grandes y observó que el número de contratos de alquiler a largo plazo se ha reducido un 21,5 % desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y la limitación del alquiler.
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