Cambios en la Ley de Cooperativas de Vivienda. Los inquilinos deberán demostrar la convivencia.

• El Ministerio de Desarrollo y Tecnología está modificando la normativa sobre el otorgamiento de poderes a los socios de las cooperativas de vivienda para impedir, por ejemplo, el voto de personas ajenas a la cooperativa que podrían actuar en su detrimento.
• Para endurecer la normativa, el Ministerio propone, entre otras cosas, que un socio de una cooperativa sólo pueda otorgar poderes a sus familiares más cercanos o a un asesor jurídico o apoderado.
• El Ministerio también quiere aclarar que un poder notarial para una persona en convivencia solo puede otorgarse si dicha persona está empadronada en el mismo piso. Sin embargo, aún no explica a qué tipo de convivencia se refiere.

La propuesta de exigir que una persona que conviva en un hogar de convivencia se registre permanentemente en el apartamento si el miembro desea otorgarle un poder notarial responde a un comentario presentado por el Consejo Nacional de Cooperativas al proyecto de enmienda a la Ley de Cooperativas de Vivienda y otras leyes, que se encuentra actualmente en revisión. Este proyecto presupone que un miembro de la cooperativa puede estar representado por familiares cercanos, un abogado o un asesor legal durante las asambleas generales.

Para acreditar la cercanía de alguien, basta con que el apoderado presente una declaración que confirme su cercanía al socio de la cooperativa . En sus comentarios al proyecto, el Consejo Nacional de Cooperativas señaló las deficiencias de esta propuesta, que se refieren a la posibilidad de presentar una declaración únicamente a la cooperativa de vivienda.

Este proyecto presenta deficiencias, ya que presupone que la declaración solo la presentará un apoderado, por lo que un socio de la cooperativa de vivienda podría verse completamente privado de información sobre lo que este haya declarado en la cooperativa. El proyecto permite que dicha declaración sea presentada por un apoderado únicamente a la cooperativa de vivienda, sin el conocimiento del socio.

- explica el Prof. Piotr Pałka, abogado y socio del bufete de abogados Derc Pałka.

Según aclara, al mismo tiempo la enmienda no prevé la obligación de informar al socio de una cooperativa de vivienda a través del apoderado o a través de la cooperativa qué declaración ha presentado el apoderado a la cooperativa de vivienda ni de verificar las declaraciones.

En respuesta a estas dudas planteadas en los comentarios al proyecto , el Ministerio de Desarrollo y Tecnología indicó que en el caso de apoderados de personas que convivan efectivamente con un socio de una cooperativa, añadirá al proyecto una condición de inscripción permanente de la residencia en el local al que el socio tiene derecho que condiciona su membresía.

En opinión del asesor jurídico Prof. Piotr Pałka, esta interpretación del reglamento no cambiará nada, ya que la cooperativa de viviendas no tuvo la posibilidad de exigir la presentación de pruebas de estas circunstancias .

Solo el apoderado deberá presentar una declaración, como se establece en el proyecto, de que "es una persona cercana al socio de la cooperativa", lo que significa que no solo el socio de la cooperativa, sino también la cooperativa de viviendas no tendrán conocimiento alguno de la relación específica de cercanía en cuestión, con el fin de evitar que una persona no autorizada acceda a ella - enfatiza.

Aunque la declaración del apoderado de ser persona cercana al cooperativista se presentará bajo pena de responsabilidad penal por falsedad o multa, no habrá posibilidad de verificación. Parece que el autor asume que el problema se resolverá únicamente con la amenaza de sanciones penales, pero sin la posibilidad de contrarrestar posibles abusos.

Debido a que la definición de persona cercana también incluye a las personas en una relación de convivencia, será imposible probar la atribución de dicha responsabilidad penal, a menos que el redactor tenga una idea de cómo la cooperativa debe verificar la convivencia física, económica o espiritual.

- explica el profesor Piotr Pałka.

El Dr. Jerzy Jankowski, presidente de la Unión de Auditores de Cooperativas de Vivienda de la República de Polonia, también considera necesario especificar qué es la "cohabitación".

Solo en caso de sospecha de presentación de una declaración falsa será posible informar a las fuerzas del orden. Sin embargo, estos procedimientos están en curso. La introducción de esta disposición no impedirá la votación, incluso en caso de presentación de una declaración falsa.

Según los expertos , una solución adecuada sería indicar en el proyecto que el socio participa personalmente en la junta general, salvo que el estatuto prevea lo contrario.

La ley debe especificar que un socio de la cooperativa participa en la junta general en persona, salvo que los estatutos dispongan lo contrario. En los estatutos se definen los derechos y obligaciones de los socios, por lo que si una cooperativa desea tener representantes, indicará dicha posibilidad en casos específicos, dependiendo, por ejemplo, del número de socios. La cooperativa también especificará en los estatutos quién puede ser representante.

- explica el Dr. Jerzy Jankowski.

Según el profesor Piotr Pałka, también sería posible limitar la constitución de apoderados únicamente a los miembros de la cooperativa de vivienda.

El abogado, Prof. Piotr Pałka, también señala que imponer la obligación de presentar una declaración sobre la relación de proximidad bajo pena de responsabilidad penal por presentar una declaración falsa carece de fundamento jurídico. «No se trata de procedimientos sustanciados sobre la base del acto ni del requisito conexo de proteger la corrección de las decisiones emitidas. Por lo tanto, esta disposición no puede imponer eficazmente al abogado la obligación de presentar una declaración bajo pena de responsabilidad penal, ya que no podrá asumir dicha responsabilidad en virtud del artículo 233, apartado 6, del Código Penal», subraya el Prof. Piotr Pałka.

La disposición indicada se refiere a la responsabilidad penal por presentar declaraciones falsas, si la disposición de la Ley prevé la posibilidad de obtener una declaración bajo pena de responsabilidad penal.

Tengo la impresión de que los cambios propuestos no pretenden aumentar el tamaño de la vivienda social, que es competitiva con el mercado promotor.

—Resume el Dr. Jerzy Jankowski y recuerda que la obligación de tener poderes notariales estigmatiza a las cooperativas de vivienda . No existe tal obligación en otros sectores, como los bancos cooperativos.

El Dr. Jerzy Jankowski se pregunta también cuánto tendría que asumir un miembro de la cooperativa, a menudo una persona mayor que no puede acudir a la reunión y no tiene familiares cercanos, para otorgar un poder a un apoderado o a un asesor jurídico.