La vivienda asequible no es ventajosa

El porcentaje residual del parque público de vivienda, de carácter social, destinado mayoritariamente a las poblaciones más desfavorecidas y, por tanto, con implicaciones estigmatizadoras, ha sido exhaustivamente referenciado como uno de los factores estructurales de la creación de un vacío regulatorio en nuestro sistema de vivienda, incapaz por tanto de contrarrestar los precios exagerados que cobra el mercado, especialmente en zonas de fuerte presión urbanística. Las políticas públicas implementadas para abordar esta problemática han enfrentado dificultades prácticas muy visibles. Al 30 de septiembre de 2024, en el marco del Programa 1er Derecho, solo se habían completado 1.700 viviendas, menos del 3% de la meta total prevista para 2030, alrededor de 59.000 viviendas. La implementación del proyecto financiado por el Plan de Recuperación y Resiliencia ha sido vehementemente cuestionada debido a los procedimientos burocráticos de todo el proceso, que insisten en ahuyentar a las empresas constructoras, además de la aparente ausencia del IHRU para dar respuestas oportunas (Gonçalves [idealista], 2025).

Se cita mucho el ejemplo del elevado volumen del parque de vivienda social holandés, fruto de una trayectoria completamente diferente del caso portugués, basada, desde principios del siglo XX, en un fuerte componente asociativo y con un claro enfoque en el mercado de alquiler social. Aun así, es importante destacar la trayectoria convergente entre ambos contextos. Después de 2011, esta cultura asociativa se fue desmantelando progresivamente: los alquileres asequibles quedaron vetados para la mayor parte de la clase media holandesa, que se vio obligada a recurrir a soluciones de alquiler privado, poco desarrolladas, mal reguladas y bastante perjudiciales para sus bolsillos. Más recientemente, el Estado holandés ha reconocido esta falla del mercado y ha ampliado los criterios de elegibilidad para las viviendas (en función del alquiler cobrado) cubiertas por el sistema de alquiler asequible (Hochstenbach, 2023, p. 519).

Mencionar la ambición de seguir rápidamente los pasos del ejemplo holandés es contraproducente, sobre todo porque no “descendemos”, en modo alguno, de su modelo. Dados los recursos limitados de que disponemos, y la propia cultura del sector, debemos crear soluciones que incentiven que el mercado actúe como promotor social, incentivando la viabilidad de construir vivienda a costes controlados, algo que, la verdad, está bastante mal tratado.

La primera revisión significativa del Marco Legal de los Instrumentos de Gestión Territorial (RJIGT), la malograda Ley de Tierras (Decreto-Ley nº 117/2024 – Decreto-Ley nº 80/2015) fue vista como un mecanismo para producir efectos deflacionarios en el mercado inmobiliario, a través de la construcción de viviendas a costos controlados. Incluso antes de su publicación, algunos referentes del sector ya reclamaban medidas adicionales, en concreto, el IVA del 6% y la incorporación de estos terrenos rurales reconvertidos en urbanos en una Zona de Rehabilitación Urbana, u otro plan especial que permitiera acceder a esa desgravación fiscal, porque, como advierte el presidente de la AICCIPN, Manuel Reis Campos (Sousa & Ferreira [idealista], 2024), solo así sería posible construir y vender a precios más bajos. Esta iniciativa de conversión de tierras rurales tiene una limitación obvia: la posibilidad de que sus costos sufran naturalmente una espiral inflacionaria, como resultado de su renovado atractivo (Sousa & Ferreira [idealista], 2024).

En la redacción del preámbulo del Decreto-Ley n.º 117/2024, se afirma que este “régimen especial de reclasificación también asegura que al menos el 700/1000 de la superficie total de construcción sobre rasante se destine a vivienda pública o de valor moderado” , no debe confundirse con “otros conceptos como “costos controlados”, ya que busca cubrir el acceso de la clase media, considerando valores medianos de los mercados local y nacional, y definiendo valores máximos para asegurar una mayor equidad” . El RJIGT ya ha sufrido una nueva revisión, realizada por la Ley nº 53-A/2025, que establece la categorización de “vivienda pública”, “alquiler asequible” y “vivienda de costo controlado”, estos dos últimos conceptos utilizados en detrimento de la “vivienda de valor moderado”. Esta nueva realidad, como señala la actual secretaria de Estado de Vivienda, Patrícia Gonçalves Costa, limita la eficacia del diploma. Otras figuras del sector, como el presidente de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios, ya han mostrado su descontento con este revés (Sousa [idealista], 2025).

La trayectoria errática de estas piezas legislativas podría hacer inviable el modelo de construcción de viviendas a costos controlados (Sousa [idealista], 2025). La Orden nº 69-B/2024, que realiza la segunda modificación de la Orden nº 65/2019, determina que un desarrollo de vivienda de costo controlado corresponde al menos al 70% de su superficie bruta total. El Gobierno cree, sin embargo, que es posible hacer viable esta estructura “empresarial”, destinando el 30% restante de “usos conexos” a servicios o comercio (Sousa [idealista], 2025).

Aun así, me gustaría reiterar las obvias pero completamente pasadas por alto restricciones asociadas con el hecho de que los precios de los terrenos rurales convertidos no están sujetos a ninguna limitación, lo que aumenta los mismos efectos inflacionarios que normalmente ya se ven. Además, como señala el presidente de APPII, aunque la Vivienda de Costo Controlado ya se beneficia de un tipo mínimo de IVA del 6%, siguen vigentes intrincados procesos burocráticos que imposibilitan el acceso a este beneficio, desincentivando así la inversión en esta opción con márgenes de beneficio reducidos (Sousa [idealista], 2025).

Las circunstancias contradictorias descritas, típicas de nuestra producción legislativa separada, en particular a nivel de la construcción, podrían ciertamente debilitar el único medio que tenemos para promover rápidamente viviendas de calidad y asequibles para la clase media portuguesa.