L’achat d’un bien immobilier résidentiel avec l’argent d’un fonds de pension : c’est pourquoi le nantissement est généralement préférable au retrait anticipé.

Les prix de l'immobilier en Suisse ont fortement augmenté ces dernières années. Afin d'accroître leur apport personnel et de réduire leurs revenus annuels requis, de nombreux acquéreurs puisent dans leurs fonds de pension et leurs comptes du Pilier 3a : selon une analyse publiée fin octobre par le courtier en prêts immobiliers Moneypark, 48 % des nouveaux propriétaires ont utilisé leur épargne retraite pour acquérir un logement. Ce constat repose sur les données d'environ 7 500 transactions immobilières réalisées au cours des cinq dernières années.

Cette pratique repose sur la loi relative à la promotion de l'accession à la propriété (WEF), qui autorise l'utilisation des fonds de pension pour l'acquisition d'un logement principal. Toutefois, le déblocage anticipé des fonds de pension présente également des inconvénients : selon l'analyse, les acquéreurs investissent en moyenne environ 70 % de leur pension professionnelle dans leur logement. Avec un taux de conversion moyen de 5,3 %, cela engendre un manque à gagner de 500 francs par mois. Ce manque à gagner doit être comblé avant la retraite.

Plusieurs éléments sont à prendre en compte lors d'un retrait anticipé de fonds de pension. L'une des options courantes consiste à nantir le capital. Vous trouverez ci-dessous les questions et réponses les plus importantes concernant l'utilisation des fonds de pension pour l'acquisition de biens immobiliers.

Conformément à la loi fédérale sur les prestations professionnelles de vieillesse, de survivants et d'invalidité (BVG), une personne assurée peut retirer une partie ou la totalité des fonds de son fonds de pension pour l'achat d'un bien immobilier résidentiel.

Comme l'explique l'Office fédéral des assurances sociales (BSV), cet argent peut également servir à rembourser un prêt hypothécaire ou à financer des rénovations ou des investissements valorisants. Il en va de même pour la participation à une coopérative d'habitation.

Le logement doit être occupé par son propriétaire. De plus, un seul bien peut être financé. Le montant minimum pour un retrait anticipé est de 20 000 CHF. Si la personne concernée est mariée ou liée par un partenariat enregistré, son conjoint ou partenaire enregistré doit fournir un consentement écrit.

Conformément à l'Ordonnance relative à la promotion de l'accession à la propriété par le biais des fonds de pension professionnels (WEFV), un retrait anticipé n'est possible que tous les cinq ans. De plus, il doit être demandé au plus tard trois ans avant la date d'ouverture des droits à la retraite, sauf disposition contraire du règlement du fonds de pension.

Des règles spécifiques s'appliquent à partir de 50 ans. Jusqu'à cet âge, il est possible d'utiliser la totalité de l'épargne disponible sur le compte de pension pour l'acquisition d'un logement. Après 50 ans, le montant le plus élevé est retenu : soit le solde disponible sur le compte à 50 ans, soit la moitié du solde disponible au moment du retrait.

Le fonds de pension verse l'avance au plus tard six mois plus tard. Le paiement est effectué directement au vendeur, au promoteur ou au prêteur, comme l'explique Willi Thurnherr, expert en assurance pension chez Thurnherr Consulting. Parallèlement, une restriction de cession est inscrite au registre foncier. « Cela garantit qu'en cas de vente, les fonds de pension professionnelle restent affectés à leur destination », précise-t-il.

L'une des conséquences d'un retrait anticipé est la diminution des prestations de retraite. Il est donc essentiel de bien planifier comment et quand combler ce manque à gagner. « Les acheteurs de logements plus âgés, en particulier, devraient donc réfléchir attentivement avant d'effectuer un retrait anticipé de leur fonds de pension », explique Daniel Hausherr, propriétaire du cabinet de conseil ConsultInFinance. Les personnes plus jeunes, quant à elles, disposent encore de plusieurs années pour reconstituer leur fonds de pension. Il convient également de noter que l'effet des intérêts composés est moins marqué lorsque le capital disponible dans le fonds de pension est plus faible.

Par ailleurs, la gestion des risques peut présenter des lacunes. « Si les prestations de prévoyance dépendent de l'épargne-retraite et non du salaire assuré, la protection en cas de décès ou d'invalidité est réduite », explique Thurnherr. Pour pallier ce problème, il est conseillé de souscrire une assurance complémentaire. Dans tous les cas, en cas de retrait anticipé de son fonds de pension, il est important de vérifier comment les risques de décès ou d'invalidité sont couverts ultérieurement.

Il convient toutefois de noter que posséder son propre logement réduit considérablement les coûts d'habitation. De plus, les biens immobiliers résidentiels suisses ont pris une valeur considérable au cours des dernières décennies. De nombreux propriétaires ayant retiré prématurément leurs fonds de pension par le passé ont donc pu en tirer un avantage important.

En cas de retrait anticipé d'actifs d'un fonds de pension, un impôt sur les retraits de capital est dû. Cela signifie que les fonds sont imposés séparément des autres revenus et qu'un taux d'imposition réduit s'applique. Les personnes physiques résidant à l'étranger sont imposées à la source.

Si vous remboursez les sommes prélevées par anticipation au titre de votre fonds de pension, vous pouvez récupérer les impôts payés auprès de l'administration fiscale compétente dans un délai de trois ans, selon une fiche d'information de l'assureur Swiss Life.

Comme l'explique la BVG, le montant perçu doit être remboursé à la caisse de retraite par l'assuré ou ses héritiers en cas de vente du bien immobilier résidentiel.

Pour adhérer au fonds de pension, vous devez rembourser le retrait anticipé. Le montant minimum de remboursement est de 10 000 CHF.

Selon l'analyse de Moneypark, l'âge moyen des nouveaux acheteurs de maisons est de 44 ans. Cela leur laisse environ vingt ans pour combler l'écart dans leurs économies de retraite.

Au lieu de puiser dans leur fonds de pension à l'avance, de nombreux acquéreurs immobiliers mettent en gage leur épargne retraite professionnelle. Cette somme sert alors de garantie au prêteur hypothécaire, qui peut y avoir recours en cas d'urgence.

En échange du nantissement du capital du fonds de pension, le prêteur accorde un prêt hypothécaire plus important. Ce dernier doit ensuite généralement être amorti sur quinze ans, explique Thurnherr.

« Le nantissement d’actifs de fonds de pension est une pratique courante et fréquente », explique Hausherr. C’est également possible avec le pilier 3a. Il existe plusieurs bonnes raisons de nantir des actifs de son fonds de pension plutôt que d’effectuer un retrait anticipé :

Maintien des prestations de retraite : Thurnherr souligne que les prestations de retraite resteront inchangées suite à cet engagement. Il n’y aura donc aucune réduction des prestations ni aucune interruption dans la couverture des retraites.

Avantages fiscaux : « Alors que les retraits de capital sont soumis à une retenue à la source, ce n’est pas le cas pour le nantissement », explique Hausherr. De plus, il était jusqu’à présent possible de déduire davantage d’intérêts hypothécaires des déclarations de revenus. Cependant, lors du référendum du 28 septembre 2025, les citoyens ont décidé de supprimer la valeur locative imputée. Cela signifie qu’à l’avenir, il ne sera plus possible de déduire les intérêts hypothécaires des résidences principales du revenu imposable. Cette mesure pourrait entrer en vigueur en 2028.

Il est toujours possible d'effectuer des versements dans le fonds de pension : si aucun versement supplémentaire n'est autorisé pendant les retraits anticipés jusqu'au remboursement, cela reste possible lorsque le fonds est nanti. « En effet, aucun transfert d'actifs de pension n'a lieu », précise Hausherr. Toutefois, ces versements offrent un potentiel considérable d'économies d'impôt.

« Le nantissement est plus simple et moins coûteux », explique Hausherr. « Toutefois, cela dépend de l’offre de l’organisme prêteur. » De plus, en raison du montant plus élevé du prêt, le total des intérêts payés avec un nantissement est également supérieur à celui d’un remboursement anticipé. Cependant, compte tenu des taux d’intérêt actuellement bas, cet aspect est moins pertinent qu’il ne le serait en période de taux plus élevés. « Un nantissement est conclu pour la durée du prêt hypothécaire », précise Hausherr. « Par la suite, les conditions changent. » Les organismes prêteurs acceptent généralement un nantissement.

Les fonds du Pilier 3a peuvent être retirés en totalité ou en partie, ou affectés à l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel. Il en va de même pour les travaux de rénovation ou le remboursement d'un prêt hypothécaire. Le bien doit être occupé par son propriétaire.

Le capital du Pilier 3a peut être retiré ou mis en gage tous les cinq ans. Le nantissement permet à l'acquéreur de contracter un prêt hypothécaire supplémentaire. Les fonds ne sont pas débloqués. Hausherr recommande de privilégier le Pilier 3a aux fonds de pension lors de l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel.