Marché immobilier viennois : le résidentiel en plein essor, le commercial en stagnation
Alors que la baisse des taux d'intérêt stimule le marché immobilier viennois et entraîne une hausse des prix, l'autorité de surveillance financière met en garde contre les risques persistants dans l'immobilier commercial, avec des prêts non performants à 5,4 %.
Le marché immobilier viennois évoluera dans deux directions complètement différentes en 2025. Alors que les appartements sont à nouveau très demandés et que les prix sont stables, l'autorité de surveillance financière met en garde contre des risques persistants pour les bureaux et les commerces.
Le marché immobilier se redresse étonnamment fortementLa crise immobilière tant redoutée ne s'est pas matérialisée. Après les corrections des années précédentes, les prix d'achat des appartements en copropriété se stabilisent et progressent à nouveau modérément dans les quartiers bien situés.
La raison : la baisse des taux d'intérêt de la BCE a considérablement réduit les coûts de financement. Environ 9 400 nouveaux logements seront achevés en 2025, mais ils proviendront de projets déjà lancés les années précédentes.
Le segment des logements de milieu de gamme connaît un essor particulier. Parallèlement, les loyers continuent d'augmenter en raison de la pénurie d'offre, accentuant la pression sur les demandeurs de logement.
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Le régulateur financier tire la sonnette d'alarme sur l'immobilier commercial« Pas de feu vert » : tel est le message clair de l'Autorité des marchés financiers (AMF) concernant le secteur commercial. Le taux de créances douteuses atteint un niveau inquiétant de 5,4 % et représente un risque pour la stabilité du secteur bancaire.
L'évolution des environnements de travail dans le secteur des bureaux et la crise du commerce physique pèsent durablement sur le secteur. Si les achats de logements privés reprennent, l'immobilier commercial demeure une préoccupation pour les investisseurs.
Marché des bureaux : Premium versus parc existantLe marché des bureaux est fortement divisé. Malgré une performance locative en baisse, le taux de vacance reste faible, à 4,2 % , grâce à une activité de construction ciblée et non spéculative.
La tendance clé : la fuite vers la qualité . Les entreprises réduisent leurs espaces, mais recherchent des bureaux modernes et durables dans des emplacements de choix. Les loyers les plus élevés atteignent jusqu'à 28,50 € le mètre carré .
En revanche, les propriétés plus anciennes et non rénovées, situées dans des endroits plus pauvres, deviennent pratiquement inutilisables.
Le commerce de détail repose sur la flexibilitéLe marché du commerce de détail bénéficie du tourisme urbain et de la croissance démographique. Le centre-ville de Vienne est particulièrement dynamique, avec des taux de vacance en baisse.
Les chaînes de restauration internationales ainsi que les prestataires de services de fitness, de santé et de beauté stimulent la demande. Cependant, le paysage contractuel est en pleine mutation :
- La durée des contrats est réduite à 3 à 5 ans
- Les clauses de sortie deviennent la norme
- Les propriétaires exigent des dépôts plus élevés
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Quel avenir pour Vienne ?Ces tendances vont s'intensifier dans les prochains mois. La demande sur le marché immobilier continue de dépasser l'offre, entraînant une hausse des loyers et des prix d'achat .
Le plus gros problème : le déclin spectaculaire des projets de construction entraînera un déficit d’offre à partir de 2026. La Chambre de commerce de Vienne met déjà en garde contre la prochaine crise du logement.
Dans le secteur commercial, la conformité aux normes ESG devient un facteur de survie. Les biens immobiliers non durables risquent de subir des pertes de valeur importantes, tandis que l'immobilier moderne et certifié reste recherché.
La politique de taux d’intérêt de la BCE reste le facteur déterminant pour les deux segments de marché.
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