Pourquoi avoir une maison vide en Espagne pourrait bientôt vous coûter plus cher

Afin de contribuer à résoudre la crise du logement, le gouvernement socialiste espagnol a récemment présenté au Congrès un projet de loi contenant plusieurs propositions fiscales accrocheuses.

L’une de ces mesures fiscales visait à encourager la mise en location de biens immobiliers vides en augmentant progressivement le montant des impôts perçus par les propriétaires.

Il n'existe pas de registre officiel actualisé des propriétés vacantes en Espagne, mais selon le recensement de l'Institut national de la statistique (INE) en 2021, il y en a 3,8 millions, soit 14 % du total.

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Selon l'INE, un logement est considéré comme vide lorsqu'il « n'est pas la résidence habituelle d'une personne et n'est pas utilisé de façon saisonnière, périodique ou sporadique par quiconque ». Il est donc considéré comme « inhabité ».

La législation actuelle définit les propriétés vides comme celles qui sont vacantes depuis plus de deux ans.

Le gouvernement a confirmé que cela n'inclut pas les résidences secondaires utilisées pour les vacances une ou deux fois par an, par exemple.

L'organisme statistique principal espagnol estime le nombre de logements vides en examinant ceux qui ne respectent pas la consommation minimale d'électricité.

L'objectif de cette nouvelle mesure est de faire payer davantage les propriétaires de logements vides. Pour ce faire, le gouvernement modifiera l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF). Actuellement, les propriétaires paient 1,1 % de la valeur cadastrale, ou 2 % si cette valeur n'a pas été actualisée depuis plus de dix ans.

Si le nouveau projet de loi est adopté, les propriétaires de logements vacants d'une valeur cadastrale totale inférieure ou égale à 100 000 € continueront à ajouter 1,1 % à leur déclaration d'impôt, mais au-delà, le pourcentage augmentera à 1,5 % jusqu'à un demi-million d'euros ; à 2 % pour les logements d'une valeur inférieure ou égale à 1 million d'euros ; et jusqu'à 3 % pour les propriétaires de logements vides d'une valeur supérieure à 1 million d'euros.

Voici un exemple concret. Le prix moyen d'un bien immobilier en Espagne est d'environ 165 000 €. Ainsi, selon les règles actuelles, un propriétaire qui laisse son logement vacant devra ajouter 1 815 € au montant utilisé pour le calcul de son impôt sur le revenu. Avec la nouvelle proposition du gouvernement, ce montant passerait à 2 475 €.

S'il s'agit d'une personne très riche possédant trois maisons ayant la même valeur cadastrale - 495 000 € au total - la taxe passerait de 5 445 € à presque le double de ce montant - 9 900 €.

Avec cette nouvelle mesure, le gouvernement espère remettre des milliers de logements vacants sur le marché locatif ou en vente.

Dans les villes de moins de 1 000 habitants de la région de Madrid, 26,1 pour cent des logements sont considérés comme vides, et en Catalogne, ce chiffre est de 24,8 pour cent.

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La tendance générale est que le pourcentage de logements vides diminue à mesure que la population augmente.

À Madrid, seulement 5,6 pour cent des logements dans les municipalités de plus de 100 000 habitants sont inhabités, tandis qu'en Catalogne, 8,4 pour cent des communes de plus de 48 000 habitants sont inhabitées, selon les données du ministère.

Dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Malaga, moins de 10 % des propriétés sont vides.

Cependant, tout le monde ne pense pas que la sanction fiscale du gouvernement espagnol sera efficace. Jaime Palomera, cofondateur de l'Institut de recherche urbaine et du Syndicat des propriétaires (Sindicat de Llogateres), a expliqué au journal El Diario que « l'impact financier en termes de coûts est trop faible pour inciter les propriétaires ».

Il explique également que la valeur cadastrale est généralement bien inférieure aux valeurs fiscales et d'expertise. Ainsi, une propriété valant 600 000 € peut facilement atteindre une valeur cadastrale de 200 000 €. Cela peut poser problème, car les propriétaires paieront beaucoup moins d'impôts pour la valeur réelle du bien.

Víctor Palomo, avocat à la Caisse d'assurances du logement (CAES), estime également que cette mesure est insuffisante. « Pour être efficace, la majoration doit être significative. »

La loi espagnole sur le logement, introduite il y a deux ans, prévoyait déjà la possibilité pour les conseils municipaux d'ajouter jusqu'à 150 pour cent de la taxe foncière pour les logements vides.

Certaines municipalités du Pays basque et de Catalogne ont déjà mis en œuvre cette mesure, mais jusqu'à présent, les experts affirment qu'il n'y a aucune preuve que cela ait permis à un grand nombre d'entre elles de revenir sur le marché locatif.

Il est important de rappeler qu'il s'agit pour l'instant d'un projet de loi, ce qui signifie qu'il devra encore être adopté par le Congrès et recevoir un vote majoritaire, ce qui n'est pas si simple pour les socialistes au pouvoir étant donné leur position parlementaire affaiblie.

D'autres mesures sont envisagées, comme une taxation accrue des sociétés d'investissement immobilier, une augmentation de la TVA sur les appartements de vacances et une augmentation de 100 % de la taxe sur les acheteurs de maisons non-résidents de l'UE .