Que peut faire le secteur immobilier de Toronto pour résoudre le gros problème des petits condos de la ville ?

À Toronto, des tours de petits condos s'étendent sur plusieurs pâtés de maisons du centre-ville. Les ventes de condos sont en chute libre dans les plus grandes villes canadiennes , l'offre explosant et la demande diminuant. Et les unités les plus difficiles à vendre sont souvent les plus petites.

Selon la Chambre immobilière régionale de Toronto , les studios et les unités d'une chambre ont représenté 20 % des ventes de condos dans la région de Toronto au dernier trimestre de 2024. Les unités plus grandes, comme les unités d'une chambre avec bureau, de deux chambres et de deux chambres avec bureau, ont représenté collectivement 72 % des ventes.

Les appartements d'une chambre se vendent également moins cher sur le marché locatif : le loyer moyen d'un appartement d'une chambre à Toronto a chuté de 5,8 % d'une année sur l'autre, selon les données du site d'annonces de logements locatifs Rentals.ca, tandis que cette baisse est encore plus marquée dans certaines autres villes canadiennes.

John Pasalis, courtier immobilier basé à Toronto, affirme que les espaces d'une chambre et les studios sont les plus difficiles à vendre sur le marché actuel.

« Surtout les très petits appartements d'une chambre, de moins de 50 mètres carrés », a-t-il déclaré. « La demande est très faible. »

C'est une tendance qui se développe depuis des années, selon Christopher Wein, PDG d'Equiton Developments, une société de promotion immobilière basée en Ontario. Au cours des cinq dernières années, il affirme que les promoteurs ont construit des unités trop petites pour être confortables, et que les réalités du marché rattrapent le secteur.

« Petit, c'est bien d'un point de vue économique, mais pas si ce n'est pas fonctionnel, réalisable ou habitable », a déclaré Wein, soulignant que l'industrie a compris qu'elle était allée trop loin en termes de production de petites unités. Aujourd'hui, il affirme que « le pendule doit revenir en arrière ».

Alors que le marché immobilier de la ville se transforme, passant des investisseurs cherchant à revendre de petits logements pour en tirer profit ou à les louer, aux utilisateurs finaux désireux d'y vivre, certains constructeurs, agents immobiliers et autres acteurs du secteur réévaluent les solutions qui ont fonctionné et tentent de trouver comment l'offre actuelle de petits logements peut être réinventée pour répondre à la demande de logements plus grands. C'est une solution envisageable, selon les experts, mais complexe, coûteuse et fortement dépendante du stade de développement des bâtiments.

Obstacles structurels

Wein dit qu'il est parfois possible de modifier l'empreinte d'un condominium. Il a repensé plusieurs bâtiments dans le passé à différentes étapes du processus de construction, à la fois avec Equiton et d'autres entreprises.

Mais une fois qu'un bâtiment est terminé, dit-il, les échanges peuvent être très difficiles à réaliser, qu'ils soient effectués par un constructeur ou par un seul propriétaire de condo qui espère fusionner deux unités.

« Maintenant, on démolit tout, on fait de la rénovation », a déclaré Wein. « Il faut tenir compte de l'impact non seulement sur l'ingénierie structurelle, mais aussi sur les aspects mécaniques et électriques. »

Les agrandissements nécessitent l'abattage de murs entre les unités, ce qui présente des difficultés. Wein explique que les immeubles de hauteur moyenne peuvent avoir des murs en bois ou en acier, mais que la plupart des bâtiments de plus de 12 étages nécessitent des murs en béton pour leur soutènement.

Il dit que la fusion d'unités dans des tours de grande hauteur est souvent « si compliquée, si coûteuse et nécessite tellement de solutions d'ingénierie que nous ne devrions tout simplement pas nous en soucier ».

Dans les cas où Wein a supprimé des murs, seule une partie est en béton ; il s'agit alors de trouver les espaces vides et de rendre le plan fonctionnel entre les deux espaces. Mais cela demande beaucoup de travail et génère du gaspillage ; par exemple, démolir une cuisine entièrement fonctionnelle signifie que tous ces équipements et matériaux finiraient à la ferraille.

Pasalis, l'agent immobilier, affirme que la fusion d'unités se produit occasionnellement, mais principalement sur le marché des condos de luxe.

La personne moyenne qui cherche à acheter deux unités et à les fusionner — en particulier deux condos déjà occupés plutôt que des unités dans un tout nouveau bâtiment — aurait probablement du mal à trouver un endroit où cela est possible, dit-il.

« La probabilité que deux unités soient mises sur le marché au même moment et qu'elles soient bien adaptées à la fusion… sera pratiquement nulle. »

Questions financières et bureaucratie

En plus des défis structurels difficiles, les experts affirment que les calculs ne correspondent pas non plus dans la plupart des cas.

Selon Pasalis, les petits condos se vendent plus cher au pied carré que les grands. L'achat de deux petits condos pourrait coûter environ 1,2 million de dollars, estime-t-il, plus les frais de rénovation et de fusion. Pour un montant proche de ce montant, souligne-t-il, on pourrait acheter une maison jumelée au centre-ville de Toronto, et bien sûr, il serait bien moins coûteux d'acheter simplement un condo préfabriqué avec plusieurs chambres.

La seule façon pour que cette option devienne viable serait que le prix des petits condos baisse de manière significative et que les unités plus grandes de deux ou trois chambres conservent leur valeur, explique Pasalis, car les personnes qui achètent et rénovent des condos gagneraient réellement quelque chose de leur investissement.

Helen Stopps, professeure adjointe en sciences architecturales à l'Université métropolitaine de Toronto, affirme que même si les acheteurs pouvaient supporter le prix et les rénovations importantes nécessaires pour fusionner des condos plus petits en de plus grands, les formalités administratives pourraient de toute façon arrêter la construction.

Les condos sont construits selon un modèle de propriété partagée : les occupants sont propriétaires de leur logement individuel, mais investissent et prennent collectivement les décisions concernant l'ensemble du bâtiment. La plupart des travaux de construction en copropriété doivent être approuvés par le conseil d'administration qui supervise la gestion de l'immeuble, ce qui, selon Stopps, peut rendre ce type de rénovation « extrêmement difficile ».

Selon elle, c'est à grande échelle, lorsque les occupants ne vivent pas dans l'immeuble, que cela est le plus judicieux. Cela signifie soit en phase de pré-construction, lorsque le promoteur est encore aux commandes, soit dans des immeubles vacants où une seule entreprise ou un collectif a racheté l'intégralité de l'appartement.

Qu'advient-il alors de ces unités ?

Même si de petites unités de condominiums restent sur le marché pendant un certain temps, Stopps dit qu'elles seront éventuellement vendues ou louées - même si elle note que les prix devront peut-être baisser considérablement avant que cela ne se produise.

D'une certaine manière, cela signifie aménager un petit espace pour le rendre plus vivable. Des éléments comme des cloisons ou des cloisons amovibles, du mobilier reconfigurable et des espaces de rangement hors site pourraient rendre les petits espaces plus fonctionnels, suggère Stopps. L'ajout d'équipements partagés ou d'espaces publics aux copropriétés, ajoute-t-elle, pourrait également aider les gens à obtenir l'espace supplémentaire dont ils ont besoin.

Stopps affirme également qu'il appartient aux gouvernements provinciaux ou municipaux d'inciter les promoteurs à construire davantage de logements habitables.

Permettre aux promoteurs de « faire ce qu'ils veulent afin de maximiser leurs profits » est en partie la raison pour laquelle nous nous sommes retrouvés avec autant de petits condos en premier lieu, dit Stopp, notant que parce que les unités plus petites peuvent être vendues pour plus d'argent par pied carré, c'est ce que les promoteurs choisissent de construire.

Un « bonus de densité » du gouvernement, ou une réduction des frais de développement pour les condos prévus avec des unités plus grandes, pourrait aider à dissuader les promoteurs d'utiliser des micro-unités, dit-elle.

Les développeurs répondent à la demande des acheteurs

Du côté du développement, Wein dit que lui et d'autres développeurs ont commencé à modifier les projets futurs lorsque cela était nécessaire pour agrandir les unités en réponse à la demande des acheteurs.

Il souligne que le projet d'Equiton au 875 Queensway à Toronto en est un bon exemple. Les plans, le zonage et l'approbation étaient déjà terminés lorsque Wein, dit-il, est retourné à la planche à dessin après avoir constaté que les unités étaient trop exiguës et ne correspondaient pas aux attentes des acheteurs.

Ce projet, dont l'emménagement est prévu pour 2027, comptera désormais 152 unités au lieu de 179, chaque unité étant environ 10 % plus grande.

Wein affirme que c'est une décision intelligente, étant donné que la demande d'espaces plus grands ne semble pas vouloir disparaître.

« Il est bien plus judicieux de s’adapter maintenant que de simplement avancer et d’espérer que les conditions du marché changent. »