Qu'est-il arrivé aux 150 000 logements qui ont disparu du marché locatif espagnol ?

Alors que les Espagnols descendent à nouveau dans la rue pour protester contre les locations touristiques et réclamer des logements abordables , les experts estiment que des milliers de propriétés pourraient avoir quitté le marché de la location à long terme ces dernières années.

Il est bien connu que l'Espagne traverse une crise du logement. Cela est particulièrement vrai depuis la pandémie, où la combinaison d'une offre limitée et d'un nombre croissant de locations touristiques a provoqué une inflation du marché. Dans de nombreuses villes du pays, les prix ont augmenté si rapidement que les habitants sont contraints de quitter leur quartier. Louer un logement coûte désormais en moyenne 47 % de leur salaire aux Espagnols, alors que les salaires eux-mêmes n'ont augmenté que de 7,4 % au cours des trois dernières années.

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Les propriétaires (très souvent espagnols, il faut le préciser) retirent de plus en plus leurs biens locatifs du marché pour les transformer en Airbnb bien plus rentables. Nombreux sont donc ceux qui considèrent cette avarice comme l'une des causes profondes de la crise du logement dans le pays, aux côtés de l'arrivée croissante de touristes et de nomades numériques, qui contribuent également au problème.

Mais il pourrait y avoir une autre raison, que le gouvernement espagnol dirigé par les socialistes n'aurait peut-être pas anticipée. Un article intéressant publié récemment dans le quotidien espagnol El Mundo a pointé du doigt la controversée loi sur le logement, qui vient de fêter son deuxième anniversaire, comme l'une des principales raisons.

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Citant des experts du secteur, il indique qu'un nombre stupéfiant de 150 000 propriétés locatives en Espagne ont disparu du marché depuis l'adoption de la loi en mai 2023.

Selon les chiffres du site immobilier Idealista , le parc immobilier a chuté de 17 pour cent au total, tandis qu'une autre étude de l'Observatoire des locations de la Fundación Alquiler Seguro estime que jusqu'à 120 000 unités ont disparu et que ce chiffre atteindra 150 000 d'ici la fin de 2025.

Les rapports suggèrent que pour quatre agences immobilières sur dix en Espagne, l'offre de biens en location à long terme dans leurs portefeuilles a chuté de plus de 50 pour cent depuis l'entrée en vigueur de la loi, tandis que la demande continue de croître de plus de 20 pour cent.

Alors, que s'est-il passé ici ?

Mauvaise législation ?

Les prix ont grimpé en flèche malgré les tentatives d'intervention du gouvernement, selon les experts, principalement en raison de la baisse de l'offre sur le marché. Ce problème est de plus en plus fréquent dans tout le pays. Les chiffres d' El Mundo montrent qu'à Barcelone, les stocks ont chuté de 46 %. À Cordoue, ce chiffre est de 66 % ; à Bilbao et Saint-Sébastien, de 36 % ; à Palma, de 35 % ; à Séville, de 31 % ; à Malaga, de 23 % ; et à Madrid, de 21 %.

El Mundo a également utilisé une mesure moins connue mais éclairante pour mesurer à quel point la crise du logement en Espagne est devenue grave.

« Une autre façon de mesurer cela », indique le rapport, est d'observer « la concurrence entre les locataires potentiels pour les appartements proposés ». En observant le nombre de personnes en compétition pour les biens locatifs dans différentes villes : « À Barcelone, on compte en moyenne 61 familles par annonce, suivie de Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), Saint-Sébastien (37) et Séville (35). »

Certains experts imputent cette situation au plafonnement des loyers sur les marchés locatifs « tendus ». Selon la Loi sur le logement, les zones étaient considérées comme « tendues » si les prix dépassaient de cinq points l'indice des prix à la consommation (IPC) de leur province respective ou si les familles consacraient plus de 30 % de leur salaire au paiement du loyer. Cet aspect était l'un des plus controversés de la loi.

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Jusqu'à présent, seuls la Catalogne et le Pays basque ont appliqué ces plafonds, mais Hernández et Fosch soutiennent que « l'effet est suffisant pour envoyer un message aux autres investisseurs et propriétaires sur ce qui pourrait arriver si toutes les régions suivent le même exemple ».

« C'est donc la raison fondamentale de la fuite de nombreux propriétaires du marché de la location résidentielle à long terme », ajoutent-ils. Idealista a analysé les données des 15 plus grandes villes catalanes et a constaté que le nombre de contrats de location à long terme a diminué de 21,5 % depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le logement et du plafonnement des loyers.

En termes simples, les propriétaires ont-ils examiné les plafonds de prix en Catalogne et au Pays basque et décidé de retirer leurs propriétés du marché avant que des règles similaires n'entrent en vigueur dans leur région ?

« De nombreux propriétaires ne veulent pas mettre leur maison sur le marché de la location à long terme en raison de l'insécurité et de la peur de ce qu'on appelle l'inquiocupación », a déclaré à El Mundo Ferran Font, directeur de recherche du site Pisos.com.

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« Nous constatons également que les héritiers, qui auparavant choisissaient de louer leurs biens et d’obtenir un rendement dans le temps, optent désormais directement pour la vente parce qu’ils ne veulent pas prendre de risques avec les locataires et parce qu’ils veulent profiter des prix de vente actuels », ajoute Font.

En conséquence, de nombreux biens immobiliers qui étaient sur le marché locatif depuis longtemps sont désormais mis en vente.

Locations temporaires

Que les propriétaires vendent ou non leur bien ou le retirent simplement du marché, des milliers de ces appartements finissent par devenir des locations saisonnières/temporaires ou des locations touristiques à court terme comme Airbnb.

El Mundo cite des données selon lesquelles à Malaga, l'une des villes les plus touchées par la fuite des locations abordables, les revenus d'un appartement touristique peuvent dépasser jusqu'à 400 % ceux d'une location classique. Le plafonnement des prix et la législation dans certaines régions sont une chose, mais dans de nombreux cas ailleurs en Espagne, la réponse semble évidente : le profit.

En réalité, de nombreux propriétaires optent désormais pour la location saisonnière ou la location de chambres pour contourner les règles du droit du logement. Les contrats temporaires et la location de chambres sont devenus une échappatoire pour les propriétaires, qui les utilisent pour augmenter les prix et éviter les frais d'agence. Selon les données du site web spécialisé Idealista, la location saisonnière a pris de l'ampleur, avec une augmentation de l'offre de 25 % sur un an au premier trimestre 2025, et représente désormais 14 % du marché locatif espagnol. À Barcelone, 47 % des logements proposés sont des locations saisonnières, tandis qu'à Saint-Sébastien, elles représentent 37 % du total.

Avec les récents changements juridiques et l'incertitude qui règne, certains propriétaires préfèrent laisser leur logement vide. Selon une enquête de Fotocasa Research, près de 3 % des propriétaires espagnols ont un logement vacant, soit parce qu'il est habitable, soit par crainte de non-paiement ou de dommages (18 %), soit par crainte de ne pas pouvoir le récupérer en cas de défaut de paiement (10 %).

De toute évidence, une combinaison de facteurs a provoqué la fuite massive de biens immobiliers du marché locatif espagnol. La recherche du profit par les propriétaires en est un, bien sûr, ce que beaucoup en Espagne pourraient qualifier de pure cupidité. Mais il semble aussi que les tentatives du gouvernement espagnol d'intervention sur le marché, telles que le plafonnement des prix – aussi bien intentionnées soient-elles – aient semé l'incertitude sur le marché, effrayé de nombreux propriétaires et les aient incités à chercher des échappatoires ou des moyens de contourner la nouvelle législation.

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