Les miracles d'un prêt hypothécaire : en achetant un appartement, l'emprunteur paiera pour huit

En raison du taux directeur exorbitant de la Banque centrale, qui se situe à un niveau anormalement élevé de 21% depuis six mois, les prêts hypothécaires du marché sont devenus pour les citoyens un esclavage à vie de la dette. Jugez par vous-même : le surpaiement des prêts hypothécaires du marché, émis aujourd'hui à un taux moyen de 28 %, sur 30 ans avec un apport de 20 % s'élève à 640 % ! Autrement dit, en achetant un appartement, l’emprunteur en paiera en réalité huit. Existe-t-il des alternatives à ce vol en plein jour pour ceux qui en ont assez de vivre dans une valise ?

Selon Olga Guseva, PDG de Key Capital, qui a fourni à MK les calculs ci-dessus, le coût moyen d'un appartement dans un nouvel immeuble de classe confort dans le vieux Moscou est de 15,4 millions de roubles. pour 45,2 m² Le paiement mensuel d'un prêt hypothécaire de marché pour une résidence principale aussi typique est de 287,5 mille roubles. Pour respecter la norme (ne pas utiliser plus de 50 % du revenu officiel pour rembourser le prêt), un emprunteur potentiel doit gagner au moins 575 000 roubles. par mois. Il y a beaucoup de clients de ce type dans la capitale. Mais il ne suffit pas pour autant qu’ils aient un impact fondamental sur la situation du marché.

« Dans les conditions actuelles, pratiquement personne ne contracte un prêt hypothécaire de marché sous sa forme pure », a admis Yaroslav Gutnov, fondateur de SIS Development. Selon lui, aujourd'hui, les acheteurs d'appartements contractent de tels prêts uniquement pour le montant restant. Par exemple, dans le cadre de transactions alternatives ou dans le cadre de prêts combinés. Ces derniers représentent une opportunité de payer le montant manquant aux conditions du marché lors de la demande d'un prêt préférentiel (familial) si la limite de subvention de l'État est atteinte (à Moscou - 12 millions de roubles). « On ne peut pas dire que les prêts hypothécaires de marché en tant qu'instrument indépendant sont morts, mais ils sont évidemment entrés en animation suspendue jusqu'à ce que la Banque centrale assouplisse considérablement sa politique monétaire », a ajouté le promoteur.

La principale alternative aux prêts du marché aujourd’hui est un prêt immobilier familial à 6 % par an. Certes, ce n’est pas accessible à tout le monde. Compte tenu de la combinaison, le trop-payé pour un appartement vaut 15,4 millions de roubles. sera de 172,7%, paiement mensuel – ​​121,1 mille roubles. Il s’agit également d’une somme importante, qui a été constituée principalement en raison de la surtaxe du marché de 3,4 millions de roubles. au-delà des subventions. Cependant, de nombreux ménages moscovites avec des enfants de moins de 6 ans peuvent se permettre cette option. Cela sert de moteur à la demande. Cependant, de facto, le trop-perçu et la cotisation sont plus élevés. Car les banques imposent aujourd’hui des frais supplémentaires pour les prêts hypothécaires familiaux de l’ordre de 5 à 7 %. Cela est dû au fait que les autorités ne compensent pas entièrement les institutions financières pour la différence entre les taux directeurs et les taux du marché. Récemment, les deux plus grandes banques publiques du pays ont décidé de supprimer ces frais. Mais dans le même temps, ils entendent durcir les exigences pour les emprunteurs. L’accessibilité au logement reste donc faible.

« Un prêt hypothécaire est traditionnellement un instrument coûteux », explique Guseva. – Même avec un taux préférentiel, le trop-payé est d’au moins 40% en raison de la longue durée des prêts et du coût élevé des appartements. Cependant, les prêts immobiliers vous aident à acheter une maison sans avoir à épargner pendant une longue période. Mais aujourd’hui, en raison du taux directeur record, les trop-perçus ont atteint un niveau critique.

Au cours de la dernière année et demie, les plans de paiement échelonnés sont devenus extrêmement populaires. Cet outil est accessible à tous et n’affecte même pas votre historique de crédit. Selon les analystes du secteur, leur part du marché de la construction neuve dans le vieux Moscou est passée de 10 % à 35 % depuis le début de 2024.

« Je pense que les plans de versement deviendront l'un des outils marketing les plus populaires, même après la réduction du taux directeur », a déclaré à MK David Khudoyan, PDG d'Optima Development. Selon lui, le gouvernement russe envisage d'élaborer un cadre juridique qui simplifiera l'émission des acomptes sur les bâtiments déjà achevés. Mais aujourd’hui, de nombreux promoteurs refusent de telles pratiques en raison du risque de litiges longs avec des emprunteurs en faillite qui détiennent les titres de propriété, mais pas les garanties.

« Au cours des dix-huit derniers mois, la part des prêts à tempérament sur le marché primaire moscovite a quadruplé, passant de 10 % à 40 %. Après l'assouplissement de la politique monétaire de la Banque centrale, la part des prêts à tempérament devrait diminuer légèrement, mais il est peu probable qu'elle descende en dessous de 20-25 %. Cet outil de vente est particulièrement populaire sur les segments premium et élite », a déclaré Khudoyan. Selon ses prévisions, les reprises conserveront également un rôle important sur le marché, car de nombreux Russes cherchent à échanger des appartements du « vieux parc » contre des logements modernes et liquides.

Selon Olga Guseva, les paiements échelonnés comportent aujourd'hui des risques importants pour les promoteurs, c'est pourquoi les questions juridiques doivent être traitées au niveau législatif. Sinon, vous pourriez être confronté dans un avenir proche à une vague de licenciements, à des difficultés à recevoir de l’argent de l’actionnaire et à d’autres problèmes. « La situation actuelle sur le marché hypothécaire devrait obliger les autorités à réfléchir à la diversification de la politique du logement », a souligné l’expert. Selon elle, il est actuellement conseillé de diffuser plus largement les mécanismes de leasing, de logements locatifs, d'appartements avec services, de caisses d'épargne et de crédit, ainsi que les dépôts hypothécaires spéciaux. « En outre, il convient d’envisager la relance du mouvement coopératif, qui ne serait pas un concurrent du secteur du développement, mais une alternative pour les Russes à faibles revenus et à faibles économies », a conclu Guseva.