Un expert met en garde les investisseurs privés contre les risques liés à l'achat de biens immobiliers en 2025

Les investissements dans de nouveaux mètres carrés résidentiels sont considérés comme un actif éprouvé dans la Fédération de Russie, qui contribue non seulement à préserver, mais également à augmenter le capital personnel. Cependant, de nombreux mythes entourent cet actif, créés par des spécialistes du marketing créatifs, des développeurs et des agents immobiliers. Oleg Repchenko, directeur du Centre d'analyse « Indicateurs du marché immobilier », a évoqué les stéréotypes et les risques qui empêchent les investisseurs privés d'évaluer correctement l'efficacité des investissements dans les nouveaux bâtiments.

— Oleg, un investisseur privé a-t-il une chance de réaliser un profit sur le marché immobilier aujourd’hui ?

— On peut toujours trouver des niches intéressantes sur le marché immobilier. Même en période de turbulences et de forte inflation. Par exemple, à l’heure actuelle, les investissements dans les bureaux et les entrepôts, principalement dans le format industriel léger, sont prometteurs. Mais le ticket d’entrée dans ces secteurs de l’immobilier commercial est cher, et il faut aussi avoir les compétences adéquates. Dans les grandes villes, il existe encore des opportunités de flipping, lorsqu'un investisseur - un flipper - sélectionne un appartement liquide nécessitant des réparations à prix réduit, et après l'avoir mis en ordre, revend le bien à un prix plus élevé. Mais sans votre propre équipe de construction et votre propre avocat, il est risqué de se lancer dans cette activité. Parmi les citoyens ordinaires, il existe deux manières les plus populaires de gagner de l’argent sur le marché immobilier. Tout d’abord, achetez un appartement à un stade précoce de la construction du bâtiment afin de le revendre lorsque l’immeuble sera prêt. Comme on le sait, les nouveaux logements deviennent plus chers à mesure que la construction du projet progresse. Deuxièmement, devenir rentier, c'est-à-dire acheter un appartement pour le mettre en location ultérieurement. Toutefois, dans la situation économique actuelle, il n’est dans aucun des cas probable qu’un investisseur non professionnel soit en mesure de gagner de l’argent. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier stagnent. Par exemple, sur le marché secondaire de Moscou, à la fin de 2024, l’indice du prix du logement a enregistré une augmentation symbolique de 0,8 %. C’est bien inférieur à l’inflation annuelle. Oui, le marché immobilier est une mosaïque, il y a toujours des négociations, des rabais. Par conséquent, certains objets individuels peuvent avoir vu leur prix augmenter légèrement, tandis que d’autres peuvent avoir légèrement baissé. Mais en moyenne, la dynamique est proche de zéro.

— Mais les experts affirment qu’à Moscou, les prix des nouveaux bâtiments ont continué à augmenter même en janvier. Cela signifie que vous pouvez toujours gagner de l’argent grâce à la hausse des prix.

- C'est une statistique trompeuse. Oui, nous constatons que les prix augmentent formellement. De plus en plus de nouveaux bâtiments sont désormais classés en classes affaires et premium avec un prix correspondant, ce qui entraîne une augmentation du niveau de prix moyen. Mais dans les coulisses, deux questions fondamentales demeurent pour les investisseurs privés. Premièrement, à quels prix les affaires sont-elles finalement conclues : aux prix indiqués dans la liste de prix ou avec une remise ? Après tout, les prix des transactions réelles peuvent être inférieurs à la valeur indiquée en raison de remises et de promotions. Les développeurs organisent souvent ce qu'on appelle « Black Friday, à la russe » : d'abord, ils augmentent discrètement les prix, puis annoncent haut et fort une grosse remise. Des systèmes cachés de réduction des prix sont activement utilisés. Par exemple, lors de l'achat d'un nouvel appartement, vous recevez automatiquement des cadeaux sous forme de finitions gratuites, d'une place de parking, d'un débarras, etc. Les promoteurs utilisent également divers stratagèmes financiers qui réduisent artificiellement les taux hypothécaires. Le revenu perdu est ensuite « cousu » dans le prix final de l’appartement.

La deuxième question importante est : pourrez-vous revendre ce nouveau bâtiment sur le marché secondaire au moins au même prix ? Et ma réponse va décevoir de nombreux acheteurs de bâtiments neufs : « Certainement pas ! » Aujourd’hui, dans différentes régions du pays, les prix moyens des logements secondaires sont de 20 à 30 % inférieurs à ceux du marché primaire. De plus, nous ne parlons pas de vieux logements secondaires, « d’immeubles de l’ère Khrouchtchev », mais de nouveaux immeubles modernes d’hier qui ont récemment « migré » vers le marché secondaire.

En conséquence, après avoir acheté un nouvel appartement, il est impossible de le revendre sur le marché secondaire, où il n’existe pas d’hypothèques préférentielles ni de divers schémas financiers, au même prix. De nombreux acheteurs de nouveaux bâtiments ne s’en rendent tout simplement pas compte. Les belles histoires d’achat d’un bien immobilier à bas prix au stade des fondations et de revente à prix élevé dans une maison finie sont révolues. Le marché de la construction neuve, à mon avis, est devenu semblable au marché automobile : lorsque vous achetez une nouvelle voiture, mais une fois que vous quittez la salle d'exposition, elle perd automatiquement une quantité importante de valeur.

— Dans quelle mesure la location de logements est-elle attractive aujourd’hui ?

— Selon les résultats de 2024, l’augmentation des tarifs de location moyens dans la capitale s’est élevée à 30 à 50 %. En conséquence, les rendements locatifs ont également augmenté : alors qu’ils se situaient auparavant autour de 4 à 5 % par an, ils sont désormais de 6 à 7 %. Mais il est important de comprendre que ce retour est « sale ». En règle générale, aucun propriétaire ne prend en compte la dépréciation des appartements. Lorsque vous louez un appartement pendant plusieurs années, vous devez vous rappeler que tôt ou tard, la question de la rénovation des locaux se posera. De plus, vous devez payer des impôts et des assurances. Il existe un risque de temps d'arrêt. Autrement dit, le revenu locatif « net » sera inférieur – environ 5 à 6 %. C’est au moins trois fois inférieur au rendement moyen des dépôts en roubles. D’une part, l’immobilier résidentiel reste donc un actif défensif à faible risque. Mais d'un autre côté, il perd en termes de rendement avec des risques faibles comparables non seulement par rapport aux dépôts, mais aussi aux OFZ « longs », les fonds du marché monétaire, qui offrent un bénéfice de l'ordre de 20 % par an. Ma prédiction est donc que cette année, l’immobilier résidentiel permettra aux investisseurs privés d’épargner contre l’inflation, mais ne leur permettra pas de gagner de l’argent.

— Où iront les prix cette année ?

— Il me semble qu’en 2025, compte tenu de la « clé » actuelle élevée de la Banque centrale, dont dépendent le coût des prêts pour les promoteurs et le coût des hypothèques du marché pour les acheteurs d’appartements, il n’y a aucune raison de s’attendre à une augmentation des prix de l’immobilier résidentiel. Même si le régulateur abaisse soudainement et de manière inattendue le taux directeur de 2 à 3 % et que, par conséquent, les programmes du marché hypothécaire deviennent moins chers des niveaux actuels de 28 à 30 % par an à 25 à 25 %, cette manœuvre n’entraînera pas une augmentation de la demande de logements. Les tarifs resteront toujours à un niveau prohibitif. Par conséquent, les prix vont au mieux stagner, au pire, baisser lentement. Si les deux scénarios se réalisent, il ne faudra pas non plus compter sur des bénéfices élevés provenant de la location de logements. Car le faible rendement locatif, qui est actuellement, je vous le rappelle, de l’ordre de 6-7%, peut être « englouti » par la baisse des prix des logements finis. Et par conséquent, vous pouvez obtenir un revenu de 0 % sur de tels investissements.

— Début février, les médias ont fait état de faillites de promoteurs dans plusieurs régions du pays. Quelles tendances pourraient prendre de l’ampleur sur le marché de la construction ?

— Les promoteurs russes sont habitués aux super profits qu’ils ont reçus les années précédentes, lorsque les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche. En outre, la principale augmentation a eu lieu en 2020-2021, lorsque les programmes préférentiels ont été lancés. Le marché immobilier a reçu un puissant coup de pouce et les promoteurs, grâce aux généreuses subventions gouvernementales, sont devenus des « accros » qui ne se souciaient pas particulièrement de la situation du marché. Et quand l’État a dit : « Les gars, la fête est finie. Il n'y a plus d'argent dans le budget pour les prêts hypothécaires préférentiels, faisons le reste nous-mêmes" - les promoteurs sont entrés dans une période de "retrait" et de dégrisement. Mais il n’y a pas de casse-cou à l’horizon qui, dans les conditions de surabondance du marché primaire, réduirait drastiquement les prix des appartements neufs, comme l’a fait le promoteur Vedis à Moscou en 2009. Au contraire, certains promoteurs menacent de ralentir et de mettre leurs projets en suspens s’ils ne reçoivent pas le soutien habituel de l’État. À mon avis, aujourd’hui, des conditions favorables sont créées pour la transformation du secteur de la construction. Je n’exclus pas que plus les appels à l’aide des entreprises de construction privées seront forts, plus l’État sera fort dans sa volonté de les nationaliser.

Publié dans le journal "Moskovsky Komsomolets" n° 29469 du 25 février 2025

Titre du journal : « Nous ne gagnerons pas d’argent sur l’immobilier résidentiel cette année »