Mètres carrés inaccessibles : le nombre d'appartements à moins de 10 millions de roubles à Moscou a diminué de moitié

Selon les experts de la société Metrium , il y a aujourd'hui 3 983 lots à vendre sur le marché immobilier primaire dans les limites historiques de la capitale, à des prix allant jusqu'à 10 millions de roubles. En comparaison annuelle, cela représente près de la moitié des chiffres de 2024 et près de trois fois moins que les chiffres de 2023.

Ces dernières années, ce chiffre a régulièrement diminué, même en période de forte hausse du volume d'exposition. Ainsi, sur la même période en 2024, 6 725 appartements et logements de ce type ont été proposés sur le marché immobilier neuf du vieux Moscou, et 11 700 lots en 2023 », notent les chercheurs.

Selon leurs calculs, au printemps 2020-2022, l'offre totale sur le marché de la construction neuve dans la métropole était beaucoup plus petite, mais le nombre de lots jusqu'à 10 millions de roubles dépassait toujours les chiffres actuels, s'élevant respectivement à 7 502, 5 129 et 11 812.

Si en 2023 la part des appartements économiques coûtant jusqu'à 10 millions de roubles sur le marché primaire atteignait 23,1%, en 2024 - 13,9%, il ne reste désormais que 8,3% de ces propriétés.

Les experts soulignent que ces dernières années, la baisse de l’accessibilité au logement a été influencée non seulement par l’inflation, mais aussi par les politiques des promoteurs. S'il y a cinq ans, les promoteurs misaient sur des maisons à panneaux de classe standard, beaucoup sont désormais passés à des complexes monolithiques modernes de classe confort.

« Bien sûr, le mètre carré y coûte plus cher. C'est pourquoi les appartements jusqu'à 10 millions de roubles deviennent déficitaires », a déclaré Yaroslav Gutnov, fondateur de SIS Development.

Les développeurs soulignent que les options liquides, compactes et peu coûteuses sont particulièrement recherchées. L'offre de petits appartements n'est pas renouvelée en raison du fait que les autorités de la ville ont introduit une interdiction sur la conception de biens immobiliers populaires de petite taille.

La réduction des programmes de prêts hypothécaires préférentiels et les taux d'intérêt prohibitifs des prêts bancaires ne permettent pas d'espérer une hausse de l'accessibilité financière des logements. Par conséquent, les petits appartements sont les premiers à disparaître du marché ; ce phénomène dure depuis longtemps, et certainement pas depuis un an ou un an et demi. Ces appartements sont toujours très recherchés par un large public ; ils sont achetés à des fins d'investissement, de location, et également par les jeunes familles.

Désormais, ces acheteurs ont été rejoints par ceux qui souhaitaient depuis longtemps acheter un appartement, mais qui désespéraient d’attendre que les prix se stabilisent. Le marché ne peut qu’espérer des mesures de soutien gouvernementales. Et, très probablement, ils peuvent être fournis à l’industrie.

« Tous ceux qui sont responsables du développement du secteur de la construction en Russie sont favorables à des prêts hypothécaires à taux minimum. Réfléchissons-y, nous en avons déjà discuté », a déclaré hier le président Vladimir Poutine. « Le marché ne s'arrête pas, la demande s'est en partie déplacée vers le segment de la construction de logements individuels, vers le marché locatif », a déclaré à NI Anton Baksaraev , PDG de la société de conception architecturale Vector Project.

Selon Ruslan Syrtsov , directeur général de Metrium, au cours de l'année, le coût minimum du logement sur le marché primaire à Moscou est passé de 4,6 millions à 4,8 millions de roubles. Cependant, la délocalisation des locaux bon marché est particulièrement active, car de nombreux citoyens les considèrent comme un bon investissement, dont la valeur ne fera qu'augmenter au fil du temps.

« Ils sont également idéaux pour le secteur de la location », souligne l’expert.

Quelles sont les autres causes de cet effondrement de l’offre de logements abordables et vers où se dirige le marché ?

Comme le note Ekaterina Shveeva , professeure agrégée du département de gestion et de gestion de l'État de la faculté d'économie et de gestion de l'Université d'État de gestion et de technologie de Moscou (MSUTR Razumovsky), la situation sur le marché immobilier ressemble à ceci : il y a des logements, mais peu de gens peuvent les acheter.

« Ceux qui le peuvent sont soit ceux qui disposent d'importantes économies, soit ceux qui bénéficient de programmes préférentiels comme les prêts hypothécaires familiaux. Mais pour la grande majorité des Russes, devenir propriétaire est devenu un plaisir extrêmement coûteux », explique l'expert.

Selon l’économiste Shveyeva, le marché immobilier se trouve à la croisée des chemins en 2025.

« D'une part, le manque de prêts hypothécaires abordables exerce une pression sur les prix depuis plus d'un an. D'autre part, ces derniers sont soutenus par une inflation élevée et un manque de liquidités », commente le spécialiste.

Selon ses prévisions, la demande de biens immobiliers de classe économique diminuera de 30 % par rapport à l'année dernière. Les promoteurs abandonnent progressivement la construction de logements économiques et privilégient les nouveaux immeubles de classe affaires.

L'interlocuteur de NI envisage trois scénarios pour l'évolution du marché immobilier.

Optimiste : si la Banque centrale baisse le taux, les prêts hypothécaires reprendront et les promoteurs deviendront plus actifs.

En résumé : les conditions actuelles resteront les mêmes, la demande stagnera et le marché s’adaptera par le biais de remises et de versements échelonnés.

Négatif : l’augmentation des défauts de paiement des prêts hypothécaires et la baisse de la demande augmenteront la pression sur les prix et obligeront à geler les projets.

Les acteurs du marché conseillent aux citoyens ayant besoin de meilleures conditions de logement de prêter attention aux programmes de soutien de l’État et des différentes municipalités.

« Il s’agit notamment de programmes hypothécaires préférentiels, de subventions pour l’achat de logements, de remises de la part des promoteurs et de projets régionaux spéciaux », a expliqué Ekaterina Shveeva.

Comme indiqué précédemment par NI, les programmes préférentiels d'amélioration du logement comprennent des prêts hypothécaires familiaux et informatiques à 6 % par an, des prêts hypothécaires d'Extrême-Orient et de l' Arctique , ainsi que des prêts pour la population des nouvelles régions de la Fédération de Russie et les résidents de la région de Belgorod à des taux allant jusqu'à 2 % par an, des prêts hypothécaires ruraux à des taux allant jusqu'à 3 % par an et des prêts hypothécaires militaires à partir de 6 % par an.

Mais chacun de ces programmes a ses propres limites. Tous les citoyens du pays ne peuvent pas profiter des offres. Dans le même temps, les prêts immobiliers du marché, à hauteur de 25 à 40 % par an, ne sont pas abordables pour tous les clients.

Afin d’augmenter les ventes dans un contexte de prêts hypothécaires inabordables, de nombreux promoteurs proposent activement des plans de paiement échelonné aux acheteurs. Pour certains développeurs, ces modèles de vente atteignent déjà jusqu’à 50 % du volume total, ce qui crée des risques élevés de non-paiement. Il est toutefois difficile d’espérer une solution rapide au problème.

Selon la copropriétaire de l'agence immobilière "Usadba" Nadezhda Tikhomirova , dans les régions, contrairement à la capitale russe, il est encore possible de trouver des logements bon marché. Il s’agit cependant pour la plupart d’immeubles et d’appartements de l’époque Khrouchtchev, non rénovés.

Mais il ne faut pas s'attendre à de nouveaux logements abordables. À l'automne 2024, les banques ont mis en place des subventions pour les promoteurs : une commission supplémentaire pour l'achat d'un bien immobilier avec un prêt familial préférentiel. Les promoteurs, peu disposés à débourser des sommes importantes, ont commencé à proposer aux acheteurs d'ajouter cette commission au prix du bien. De ce fait, le nombre de transactions pour la vente de nouveaux bâtiments a fortement diminué.

Les banques ont désormais supprimé les subventions. En conséquence, la demande de prêts hypothécaires préférentiels a immédiatement augmenté sur le marché immobilier et ne fera probablement que continuer à croître. De plus, de moins en moins de nouveaux complexes résidentiels sont construits et la construction elle-même devient plus coûteuse. « Il ne faut donc pas s’attendre à ce que les promoteurs baissent les prix », estime l’expert.

Comme NI l'a déjà rapporté, à Moscou, pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire pour un appartement typique de deux pièces, vous devez avoir un salaire d'au moins 530 000 roubles par mois. L’écrasante majorité de nos concitoyens ne peuvent pas se vanter de disposer de tels revenus.

« L’accessibilité au logement ne commencera à augmenter qu’à mesure que la politique monétaire se normalisera », prédit l’économiste Ekaterina Shveyeva.