Perché in molti posti della Svizzera gli alloggi scarseggiano

Ciò che si desidera nella vita è, quasi per definizione, raro. Ciò vale, ad esempio, per i buoni dipendenti, le buone idee e i buoni amici. E negli ultimi tempi questo è ovviamente accaduto anche agli appartamenti. Se si cerca nella banca dati dei media svizzeri il termine «carenza di alloggi», si trovano quasi 5000 articoli degli ultimi tre anni.

La scarsità non deve essere necessariamente un dramma se si intende il termine come l'opposto di abbondanza. Perché l'abbondanza sarebbe un esempio di spreco. Ma i politici percepiscono già da tempo la carenza di alloggi come un problema. L'aumento dei prezzi, le conferenze per trovare soluzioni e le iniziative parlamentari ne sono i simboli.

Due di queste mozioni invitavano il Consiglio federale ad analizzare le cause della carenza di alloggi e a proporre contromisure. Mercoledì il Consiglio federale ha fornito la spiegazione richiesta.

Se si volesse riassumere l'entità della carenza di alloggi in un unico numero, questo numero sarebbe il tasso di posti vacanti. Nel 2024 (al 1° giugno), questo tasso era pari all'1,08%. Si tratta di un valore ben al di sotto dell'ultimo massimo intermedio del 2020 (1,72%). Tuttavia, nel lungo termine, l'attuale tasso di posti vacanti non è insolito (vedere il grafico). In media, dal 1985, questo tasso è stato pari a circa l'1,1%.

Secondo il Consiglio federale, i tassi di posti vacanti compresi tra l’1 e l’1,5 percento indicano una “scarsità”. I valori inferiori a 1 hanno maggiori probabilità di indicare una carenza. Un'analisi del 2023 condotta dalla società di consulenza Wüest Partner ha rilevato un equilibrio di mercato con un tasso di posti vacanti di poco inferiore all'1,3%. In questo caso, l'equilibrio significa che i prezzi degli affitti sono stabili dopo l'adeguamento all'inflazione.

Nel lungo periodo, gli affitti sono aumentati più del livello generale dei prezzi al consumo. Ma anche gli stipendi sono aumentati in modo più significativo. Dal 1950, la quota della spesa delle famiglie per l'abitazione e l'energia ha oscillato in media tra il 15 e il 20 percento del reddito familiare lordo. Nel 2022 era poco meno del 14%. Nel 2024 forse sarebbe stato un po' di più.

Di solito dietro le cifre medie si celano grandi differenze. Le famiglie più povere spendono una percentuale molto più alta del loro reddito per l'alloggio e l'energia (oltre il 30%) e il tasso di posti vacanti può variare notevolmente a seconda della regione, del comune o addirittura del quartiere. Nelle zone più richieste, i tassi di posti vacanti sono naturalmente relativamente bassi. Ciò vale per le grandi città (circa lo 0,4 per cento nel 2024), gli agglomerati delle grandi città e le comunità turistiche (circa lo 0,8 per cento ciascuno).

Nel suo rapporto, il Consiglio federale sottolinea le grandi differenze tra i nuovi affitti e quelli esistenti. Tra il 2009 e il 2023 i nuovi affitti (affitti richiesti) sono aumentati complessivamente di quasi il 24 percento, mentre gli affitti esistenti sono aumentati solo di un buon 1 percento. Gli affitti attuali sono regolamentati in modo più severo, quindi i proprietari hanno meno possibilità di aumentare i prezzi.

Il motivo della tendenza alla carenza degli ultimi anni è inizialmente banale: la domanda è aumentata più dell'offerta. Il Consiglio federale indica come fattori principali dell'aumento della domanda dall'inizio degli anni 2010 l'immigrazione, l'eccesso di nascite e la riduzione delle dimensioni delle famiglie dovuta all'invecchiamento della società, all'individualizzazione degli stili di vita e all'aumento del benessere.

Anche la regolamentazione degli affitti gioca un ruolo. A causa delle grandi differenze di prezzo tra i nuovi affitti e quelli esistenti, spesso non vale la pena per gli inquilini di lunga data trasferirsi in un appartamento più piccolo dopo che i figli se ne sono andati o il partner muore. Secondo un'analisi del 2024 del Gruppo Raiffeisen, da un terzo alla metà degli inquilini di età pari o superiore a 45 anni necessita di "troppo" spazio abitativo.

Negli ultimi tre anni, l'immigrazione è stata chiaramente il fattore principale alla base dell'aumento della domanda. Se la domanda aumenta, i prezzi aumentano e l'aumento dei prezzi assicura che domanda e offerta vengano riequilibrate. Questa teoria tratta dai manuali di mercato non sempre funziona senza problemi nella pratica. Da un lato, il mercato immobiliare ha bisogno di tempo per adeguare l'offerta. Il Consiglio federale ricorda che nella seconda metà degli anni 2010 il mercato si è raffreddato e che all'epoca si temeva addirittura un'eccedenza di alloggi.

Ma perché l'offerta non ha risposto in modo adeguato alla pressione della domanda entro il 2024? Secondo le stime della Banca cantonale di Zurigo (ZKB), nel 2024 verranno costruiti 44.000 nuovi appartamenti, una cifra nettamente inferiore ai valori massimi di oltre 50.000 registrati nella seconda metà degli anni 2010. Sulla base dell'evoluzione dei permessi di costruire, la ZKB prevede che entro il 2025 verranno costruiti solo circa 42.000 nuovi appartamenti. Il Consiglio federale prevede pertanto «per il momento» un’ulteriore carenza di alloggi.

Il mercato immobiliare è ben lungi dall'essere un mercato libero. Tra gli ostacoli rientrano i controlli sugli affitti (che attenuano i segnali di scarsità dei prezzi), la riduzione del potenziale edificabile attraverso la zonizzazione e gli ostacoli ai progetti di densificazione dovuti a lunghe procedure di approvazione e frequenti reclami. Il Consiglio federale sottolinea un conflitto di obiettivi tra politica e attori del mercato. I politici vogliono rallentare l'espansione urbana e invece favorire la densificazione delle zone edificabili esistenti, ma per gli sviluppatori i progetti di densificazione sono più laboriosi rispetto alla costruzione su siti vergine.

Nel suo rapporto il Consiglio federale non prevede nuove ricette. Si riferisce al piano d'azione elaborato un anno fa da una tavola rotonda di attori chiave del settore immobiliare sotto la guida del ministro dell'Economia Guy Parmelin. Molte delle misure discusse sono di competenza dei Cantoni e dei Comuni. Un obiettivo importante è rimuovere gli ostacoli ai progetti di costruzione. Tra le parole chiave citate rientrano tassi di utilizzo più elevati nelle zone edificabili e una più facile commistione tra zone residenziali e lavorative. Un'altra preoccupazione diffusa è l'accelerazione delle procedure per ottenere i permessi di costruire. Questa primavera, un primo sondaggio tra i partecipanti alla tavola rotonda fornirà un aggiornamento sull'attuazione delle misure.