Progetti di fusione esplosivi: UBS mette gli investitori immobiliari contro se stessa

A seguito dell'acquisizione dei fondi di Credit Suisse da parte di UBS Fund Management, la prima delle numerose fusioni previste tra fondi immobiliari è fallita. Gli investitori ritengono che i loro interessi siano stati violati e hanno presentato un'obiezione formale. Questo caso è senza precedenti in un segmento di mercato altrimenti considerato prevedibile e stabile. Il quotidiano "NZZ am Sonntag" ha reso pubblico il caso.

UBS sta pianificando quella che alcuni investitori considerano una mossa che infrange un tabù: la fusione di fondi di successo, chiaramente posizionati, con prodotti problematici. Il caso è ora all'attenzione dell'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA).

Di cosa tratta la controversia legale? UBS prevedeva di unire tre dei suoi fondi immobiliari svizzeri – Living Plus, Hospitality e Residentia – a partire dal 30 giugno 2025. Il fondo risultante continuerà a chiamarsi Living Plus e si concentrerà su soluzioni abitative alternative come comunità di pensionati, microappartamenti e residenze per studenti.

La causa del conflitto è la preoccupazione degli investitori del fondo Living Plus, che temono che il loro strumento di investimento di successo venga "diluito" dalla fusione con due fondi problematici, perdendo così visibilità, stabilità e valore.

Il caso di Franz M. (nome noto alla redazione) illustra il motivo di queste preoccupazioni: il fondo Living Plus gli sembrava esattamente la cosa giusta: immobili residenziali svizzeri, solida crescita del valore, un porto sicuro in tempi incerti.

Poi lesse sulla stampa della fusione pianificata e con essa la prospettiva di una strategia completamente nuova.

Anche da un punto di vista economico, la fusione avrebbe avuto poco senso per l'investitore: il suo fondo era valutato in borsa il 30% in più rispetto agli altri due, a dimostrazione della qualità molto variabile degli immobili in esso contenuti.

Il fondo Hospitality include hotel, istituti di formazione e immobili specializzati: investimenti rischiosi che non hanno nulla a che fare con l'obiettivo iniziale. Franz M. individua anche un problema nel fondo Residentia, che investe quasi esclusivamente in Ticino: alti tassi di sfitto, debole crescita e nessuna prospettiva.

Critica la fusione, definendola un tentativo di imporgli due fondi mal finanziati. Le decisioni chiave sono difficili da comprendere. In effetti, un altro fondo residenziale, Direct Residential di UBS, è stato escluso dal pacchetto di fusione, contrariamente ai piani originali – presumibilmente a causa delle pressioni di importanti investitori di UBS, sospetta Franz M.

Tuttavia, questo fondo in particolare, per la sua politica d'investimento e il suo profilo di rischio, sarebbe stato di gran lunga più adatto rispetto ai partner proposti. Quasi nessun investitore si sarebbe opposto alla fusione di questi veicoli, spiega. Lo aveva già segnalato alla FINMA lo scorso autunno.

Per Franz M., l'intera manovra appare opaca e poco plausibile. UBS scrive di aver annunciato i piani di fusione per i prossimi tre anni "per offrire agli investitori trasparenza e certezza".

Un altro investitore che si è espresso è Christian F. Utilizzando dati concreti, dimostra perché la fusione potrebbe rappresentare un rischio per gli investitori di Living Plus.

Living Plus ha registrato uno sviluppo costante, mentre Hospitality e Residentia stanno riscontrando difficoltà a causa di tassi di posti vacanti più elevati, minore resilienza alle crisi e performance più deboli.

Ma non si tratta solo di strategie; si tratta anche di ammissibilità giuridica. Secondo l'ordinanza sulla legge sugli organismi di investimento collettivo, solo i fondi con la stessa politica di investimento e lo stesso profilo di rischio possono essere accorpati: la somiglianza non è sufficiente. Critici come Christian F. vedono proprio questo come il problema: non è questo il caso dei tre fondi.

Secondo Christian F. i numeri parlano da soli: con la fusione i rischi non diminuirebbero, ma anzi aumenterebbero.

Cosa intende con questo? Un parametro chiave in questo caso è il cosiddetto valore intrinseco degli immobili del fondo, il valore patrimoniale netto (NAV). Mentre gli investitori in Living Plus hanno registrato una performance molto positiva, gli altri hanno fallito completamente. La performance del settore Hospitality è stata significativamente negativa, attestandosi al -18% negli ultimi sei anni, a dimostrazione della vulnerabilità di questo portafoglio (vedi grafico sottostante).

Anche il valore degli immobili di Residentia è diminuito (-6%). Dal punto di vista di un investitore, questo è di per sé la prova che non si può parlare di una politica di investimento e di un profilo di rischio coerenti.

Diversi gestori di fondi ed esperti che hanno seguito precedenti fusioni hanno dichiarato alla "NZZ am Sonntag" che anche le fusioni di minore entità incontrano enormi ostacoli: i requisiti normativi e l'approvazione di tutti gli investitori sono praticamente inconciliabili. Ciò rende ancora più sorprendente il via libera iniziale della FINMA. Dopo le obiezioni, il processo sta ora entrando in una nuova fase, con un esito aperto.

"In una fusione di banche di questo tipo, si vuole mantenere il più possibile il patrimonio gestito sotto la propria bandiera", afferma Andreas Loepfe, economista immobiliare di Zurigo. Ma si tratta di un gioco di equilibri: tra la garanzia del volume di investimenti e il rischio di alienare gli investitori con fusioni discutibili. Questo gioco di equilibri è tipico del settore. Tutto ciò che non è stato ben accolto dagli investitori viene salvato, se necessario attraverso fusioni.

Citando il procedimento in corso, né la FINMA né UBS hanno rilasciato dichiarazioni su questioni specifiche. La grande banca rimane fedele ai propri piani, scrivendo: "Siamo convinti che la fusione di fondi con strategie di investimento simili rafforzerà la diversificazione e la resilienza dei rispettivi fondi, concentrandosi sulle esigenze degli investitori a lungo termine".

Un articolo della « NZZ am Sonntag »