Acquistare case in Spagna con abusivi all'interno: rischi, riduzioni di prezzo e profilo di chi è interessato a questo tipo di abitazione

Una semplice ricerca su qualsiasi portale immobiliare rivela spesso prezzi di mercato molto elevati, data l'attuale situazione di mercato, con offerta limitata e domanda elevata. C'è solo un'eccezione: appartamenti venduti con abusivi all'interno .

Questi immobili vengono venduti a un prezzo molto più basso del solito. Il sito web di Idealista elenca oltre 20.000 case i cui proprietari ammettono di essere occupate abusivamente. Questo non è un investimento per tutti a causa dell'elevato rischio . Infatti, gli avvocati sconsigliano questa opzione agli acquirenti abituali.

Iñaki Unusain , personal shopper immobiliare con una vasta esperienza nel settore, ha le idee chiare sul profilo di questi acquirenti: "Sono esperti del mercato , lo conoscono molto bene e comprano per conto proprio perché c'è un rischio".

Questo professionista sottolinea che gli investitori che prendono in considerazione questo tipo di immobile seguono tre passaggi: "acquistare, ristrutturare e vendere". Spiega inoltre che si tratta di persone che "sanno scegliere il tipo giusto di abusivo".

L'avvocato Sandra Aurrecoechea di Marín y Mateo Abogados, che riceve richieste di informazioni su casi di questo tipo, va nella stessa direzione. "Hanno già indagato su chi è coinvolto. Negoziano con loro e valutano la qualità o le condizioni dell'immobile", spiega. Sottolinea inoltre che questi investitori cercano una consulenza legale non tanto per conoscere i rischi, quanto piuttosto per comprendere le procedure da seguire prima di intraprendere la transazione.

Tra il groviglio di case occupate, c'è una questione particolarmente delicata: gli abusivi o "inquiokupas" dichiarati vulnerabili . "Se così fosse, non si trasferirebbero. Inoltre, questi sfratti sono sospesi fino a maggio 2028", afferma Aurrecoechea, che sottolinea anche che qualsiasi tentativo di "forzare" gli sfratti contro individui protetti potrebbe portare a problemi legali.

Sebbene si tratti di annunci accattivanti, Ferran Font di pisos.com sottolinea che su un sito web con quasi 400.000 annunci, il numero di quelli che specificano di essere occupati è "relativamente basso". Il vantaggio principale di queste transazioni è che il prezzo può essere ridotto "dal 30% al 50% . In cambio del prezzo notevolmente inferiore, il rischio è che, in molti casi, "non si possa andare a vedere l'immobile e non si conoscano le condizioni".

Per quanto riguarda l'aspetto legale, Arantxa Goenaga, avvocato immobiliare e partner di AF Legis, sottolinea che il problema principale nel gestire questo tipo di proprietà è che "non si ottiene il possesso e non si possono consegnare le chiavi". Sottolinea inoltre che questi tipi di appartamenti occupati abusivamente si trovano spesso in condizioni piuttosto deplorevoli quando gli occupanti se ne vanno, il che richiede un nuovo investimento .

Goenaga sottolinea che queste situazioni sono ora ancora più evidenti grazie alla Legge sull'Edilizia Abitativa: "Fornisce ai consumatori garanzie sulle condizioni dell'abitazione". In altre parole, è anche un modo per dimostrare l'accordo di tutte le parti prima dell'inizio della vendita. Per quanto riguarda le procedure di sfratto una volta raggiunto un accordo, l'avvocato ne evidenzia due principali: l'ingiunzione e la procedura ordinaria .

Per il primo, "è richiesto un periodo di un anno dall'occupazione, quindi in molti casi non si mette per iscritto". Per il secondo, "viene intrapresa un'azione correttiva". Allo stesso modo, se è già stata avviata un'azione legale, il nuovo proprietario "si surroga e sostituisce il precedente nel procedimento".

D'altro canto, gli investitori devono considerare anche altri aspetti legali. Non basta aver svolto le dovute ricerche, come sottolineano tutte le parti coinvolte in questo rapporto, ma " si assumono debiti come l'imposta sulla proprietà o l'imposta comunale sulla proprietà, per i quali si devono anche pagare l'imposta comunale corrente e tre anni di debiti ".

"Le banche solitamente non offrono prestiti ipotecari; di solito utilizzano fondi propri o chiedono un prestito personale", aggiunge Goenaga.

Gli esperti del settore immobiliare sottolineano anche gli effetti della legge sull'edilizia abitativa su queste transazioni. Font ritiene che "la legge sull'edilizia abitativa abbia creato un certo senso di vulnerabilità tra i proprietari di immobili, spingendoli a considerare l'ipotesi di vendere". Questi acquirenti devono inoltre disporre di "una liquidità significativa e di un supporto legale specifico".

Goenaga sottolinea a questo proposito che "le normative sono sempre più restrittive per quanto riguarda gli appartamenti vuoti, motivo per cui si moltiplicano i tentativi di liberarsene, mentre altri nascono dalle esecuzioni immobiliari".