Il mercato immobiliare buy-to-let prospera nel Nord: ecco i punti caldi in cui i proprietari continuano a investire

Secondo un'analisi dell'agenzia immobiliare Hamptons, l'acquisto a scopo di locazione continua a prosperare nel nord dell'Inghilterra.

Un record del 39 percento degli immobili in affitto acquistati quest'anno si è registrato nelle Midlands o nel nord dell'Inghilterra, in aumento rispetto al 34 percento del 2022 e al 24 percento del 2007, quando sono iniziate le rilevazioni.

Tuttavia, mentre l'attenzione degli investitori immobiliari si sta chiaramente spostando verso nord, il settore è in difficoltà.

Secondo Hamptons, quest'anno i nuovi investimenti in immobili da affittare sono scesi a livelli mai visti dal 2007.

Ha rivelato che gli investitori hanno acquistato il 10 percento delle case vendute in Gran Bretagna nei primi quattro mesi del 2025, in calo rispetto all'11 percento dell'anno scorso e al massimo del 16 percento registrato nel 2015.

Gli acquisti di immobili a scopo di locazione sono diminuiti in tutte le regioni del Regno Unito, tranne una, dal 2015, poco prima dell'introduzione dell'imposta di bollo maggiorata del 3%.

Lo scorso ottobre il Governo ha ulteriormente aumentato tale sovrapprezzo al 5%.

Ciò significa che un investimento di 200.000 sterline in un immobile da affittare comporta ora un'imposta di bollo di 11.500 sterline, mentre una casa da 400.000 sterline ne richiede 30.000.

Il Nord-Est è l'unica area a invertire questa tendenza: i proprietari hanno acquistato il 28 percento di tutte le case vendute quest'anno.

Ma ci sono anche delle località specifiche che stanno andando controcorrente rispetto all'acquisto a scopo di locazione.

Nove delle 10 zone più gettonate per gli acquisti di immobili a scopo di locazione dopo l'aumento dell'imposta di bollo nell'ottobre scorso si trovano nelle Midlands o nel nord dell'Inghilterra.

In cima alla lista ci sono Redcar e Cleveland, dove gli investitori hanno acquistato il 50 percento delle case vendute.

In questo caso, il proprietario tipo ha speso 70.300 sterline per il suo nuovo immobile da affittare, pagando un bollo di 3.515 sterline.

Otto delle 10 autorità locali presenti nell'elenco dei punti caldi hanno offerto rendimenti lordi da locazione superiori alla media di Inghilterra e Galles del 7,1%, con molti che si avvicinavano alle due cifre.

Ad esempio, coloro che hanno acquistato nella contea di Durham sono riusciti ad assicurarsi un rendimento lordo medio del 10,2%.

Questi rendimenti più elevati offrono agli investitori più margine di manovra per coprire costi e tasse più elevati.

Detto questo, ci sono un paio di località con rendimenti inferiori alla media. Derby è la terza località più popolare per i proprietari immobiliari, con il 39% delle case vendute a un investitore. Il rendimento medio a Derby è del 6,7%.

Anche Epping Forest nell'Essex ha riscosso un notevole successo tra gli investitori negli ultimi sei mesi.

Secondo Hamptons, quasi un terzo delle case vendute negli ultimi sei mesi è andato ai proprietari, nonostante il rendimento medio sia del 5,8%.

Secondo Hamptons, nonostante l'interesse per Epping Forest, gli investitori si stanno in gran parte allontanando dal sud dell'Inghilterra.

Ciò è in parte dovuto al fatto che gli immobili sono solitamente più costosi e generano rendimenti da locazione più bassi.

In particolare, Londra ha registrato un calo significativo degli investimenti immobiliari destinati all'acquisto a fini di locazione.

Quest'anno gli investitori hanno acquistato l'8 percento delle case vendute nella capitale, una cifra che si è dimezzata rispetto al 2015, quando gli investitori rappresentavano il 16 percento di tutti gli acquirenti nella capitale.

Hamptons afferma che per ogni nuova casa in affitto acquistata a Londra, nel Nord Ovest se ne acquistano 3,1 a scopo di affitto.

Anche la Scozia e il Galles hanno registrato un drastico calo degli investimenti immobiliari in locazione.

Negli ultimi anni i proprietari immobiliari scozzesi sono stati sottoposti a normative più severe in materia di affitti e a limiti massimi per i canoni di locazione.

Qui, gli investitori hanno acquistato il 5% delle case vendute quest’anno, la metà dei livelli del 10% visti un decennio fa

Secondo Hamptons, anche in Galles si è registrato un calo significativo degli acquisti di immobili a scopo di locazione.

La quota di case acquistate da un proprietario in Galles è diminuita di quasi due terzi nell'ultimo decennio. Gli investitori hanno rappresentato il 6% di tutti gli acquirenti in Galles quest'anno, in calo rispetto al 16% del 2015.

Gli investitori immobiliari che intendono acquistare a fini di locazione si stanno concentrando su aree con rendimenti più elevati per garantire la redditività dopo aver tenuto conto dei maggiori costi dei mutui, delle spese di manutenzione e delle tasse.

Il rendimento lordo da locazione è la percentuale di rendimento che un investitore può aspettarsi di recuperare sul prezzo di acquisto ogni anno, prima di considerare le tasse e altri costi.

Ad esempio, se un proprietario guadagnasse 10.000 sterline di affitto all'anno su una proprietà del valore di 200.000 sterline, il rendimento sarebbe del 5%.

Quest'anno, secondo Hamptons, un record del 23 percento degli acquisti di immobili a scopo di locazione ha raggiunto un rendimento a due cifre, rispetto al 17 percento del 2024 e al 9 percento del 2016.

Ciò riflette in parte lo spostamento verso le aree settentrionali, dove le rese tendono a essere più elevate.

Considerando un acquisto tipico a scopo di locazione del costo di £ 198.550, ogni aumento dell'1% del rendimento lordo comporta un reddito da locazione extra di £ 1.985 all'anno.

Se un proprietario investisse 198.550 sterline nel Nord Est, guadagnerebbe in media 18.400 sterline di reddito da locazione ogni anno, ovvero 7.010 sterline, ovvero il 62 per cento in più rispetto a quanto guadagnerebbe investendo a Londra.

Tuttavia, nel lungo periodo, i prezzi degli immobili nella capitale sono generalmente aumentati di più.

Aneisha Beveridge, responsabile della ricerca presso Hamptons, ha affermato: "Gli investimenti in immobili da affittare si stanno gradualmente arrestando in alcuni mercati, dove i costi di acquisto e di mutuo più elevati si fanno sentire.

Tuttavia, mentre gli acquisti di immobili da parte di nuovi proprietari rimangono ben al di sotto delle medie a lungo termine, alcuni investitori hanno cercato nuove opportunità anche più lontano.

"Uno dei modi principali in cui i proprietari immobiliari cercano di mitigare i costi più elevati dell'imposta di bollo e dei mutui è quello di cercare immobili con rendimenti migliori e più economici, sempre più spesso nel nord dell'Inghilterra.

"In base alle tendenze attuali, il 2033 segnerà il momento in cui la maggior parte degli acquisti di immobili a scopo di locazione avverrà nelle Midlands e nel Nord dell'Inghilterra, anziché nel Sud.

"Ciò potrebbe avere un impatto a catena anche sugli affitti, se le condizioni di offerta nel sud dell'Inghilterra dove le finanze degli inquilini sono già più tese peggiorassero".