Perché nelle piccole città vengono costruiti sempre più condomini?

Chiunque abbia viaggiato anche solo un po' per il mondo probabilmente nota che il grado di sviluppo delle società non è determinato dai centri metropolitani, che appaiono moderni anche nei paesi moderatamente sviluppati, ma dalle periferie. Pertanto, per me, un indicatore migliore dello sviluppo della Polonia è ciò che accade nelle città di medie e piccole dimensioni, non nei centri di Varsavia o Cracovia. E in questi luoghi si può osservare un fenomeno interessante: si costruiscono sempre più condomini e case popolari. Anche in luoghi destinati al declino demografico. Le ragioni di questo fenomeno possono essere diverse.

Innanzitutto, i dati su cui baso la mia tesi. Tra il 2010 e il 2024, la quota di contee con una popolazione fino a 100.000 abitanti sul totale degli spazi abitativi completati in Polonia è aumentata dal 17 al 23%. Questo vale per gli appartamenti, escludendo le abitazioni individuali, ovvero le case costruite per le proprie esigenze. Guardando indietro agli ultimi 15 anni, si possono osservare due periodi in cui questa quota ha subito un'accelerazione: nel 2016 e nel 2021.

È interessante notare che persino alcune contee che hanno registrato un calo demografico significativo abbiano registrato un aumento significativo dell'attività edilizia. Considerando solo l'ultimo decennio, la quota di contee con un calo demografico complessivo di almeno il 10% della superficie totale degli appartamenti completati è aumentata dal 4% al 6%. Naturalmente, in queste contee si costruiscono meno appartamenti pro capite rispetto al resto del Paese, ma anche lì l'attività edilizia è in aumento. Questo è interessante perché dimostra che anche durante una recessione demografica, la domanda di nuovi spazi abitativi può aumentare.

Qual è la causa? Le cause possono essere diverse.

La ragione principale della crescita dell'edilizia nelle contee più piccole è semplicemente l'aumento dei redditi. Il fabbisogno abitativo è caratterizzato da un'elevata elasticità della domanda rispetto al reddito, il che significa che la domanda di alloggi e servizi correlati cresce più rapidamente del reddito. In altre parole, si tratta di bisogni di ordine superiore. In primo luogo, le persone desiderano non dover più vivere con i genitori, poi desiderano appartamenti più grandi e, ancora più in alto nella gerarchia, una casa in un quartiere attraente. Pertanto, la domanda di alloggi può crescere anche in assenza di crescita demografica.

Naturalmente, queste esigenze emergono più tardi nei centri più piccoli rispetto a quelli più grandi, a causa dei redditi medi più bassi. Mentre nelle grandi città è comune vivere senza i genitori, questo non è così comune nei centri più piccoli e nelle aree rurali. Tuttavia, un numero crescente di persone in queste aree sta raggiungendo redditi che consentono loro di acquistare o almeno affittare un appartamento di proprietà. Inoltre, un numero crescente di persone potrebbe scegliere di abbandonare le case unifamiliari a favore di appartamenti più gestibili.

Non è un caso che nel 2016 si sia verificata una relativa accelerazione nell'edilizia (rispetto al resto del Paese) nelle contee fino a 100.000 abitanti, quando l'aumento dei trasferimenti sociali ha iniziato a ridurre le disparità di reddito in tutto il Paese. Inoltre, i cambiamenti nei centri più piccoli sono visibili non solo nell'edilizia residenziale, ma anche in quella commerciale. Negli ultimi anni, lo sviluppo degli spazi commerciali moderni si è concentrato principalmente sui parchi commerciali situati nelle città di medie dimensioni, piuttosto che sui grandi centri commerciali nelle aree metropolitane. Ciò è stato accompagnato dalla crescita delle aziende di vendita al dettaglio, che hanno ampliato la loro offerta ai residenti di queste tipologie di città.

La seconda ragione di questo fenomeno sono i cambiamenti avvenuti dopo la pandemia. Alcuni dipendenti sono passati al lavoro da remoto o ibrido, il che ha consentito loro di trascorrere più tempo a casa. Per chi proviene da città più piccole, questa è un'opportunità per tornare nelle proprie città d'origine, soprattutto dove l'accesso alla metropoli è facile. Non è un caso che le contee con il maggiore aumento di spazi residenziali siano quelle con buoni collegamenti ferroviari con le metropoli: Środa, Bielsk, Lębork, Grodzisk, Mława e Sochaczów. Ciò dimostra che la ferrovia riduce le distanze geografiche, espande le aree funzionali delle metropoli e può aiutare le persone a soddisfare le proprie esigenze abitative.

Un altro cambiamento causato dalla pandemia è stata l'elevata inflazione, che potrebbe aver aumentato la domanda di investimenti in abitazioni. I programmi di salvataggio del governo nel 2020 hanno portato a un aumento della liquidità disponibile della popolazione, in particolare tra i titolari di imprese. Questa è stata destinata agli investimenti in edilizia abitativa, considerati la migliore copertura contro l'aumento dei prezzi. Questo fattore non avrebbe potuto essere il principale motore dello sviluppo edilizio nelle città più piccole, poiché gli investimenti in edilizia abitativa sono privi di significato senza domanda di spazi abitativi, ma avrebbe potuto amplificare l'impatto dei fenomeni precedentemente menzionati.

L'ulteriore sviluppo abitativo nei centri più piccoli dipenderà da quale fattore avrà un ruolo dominante. Se si tratterà di un aumento del reddito della popolazione e, di conseguenza, di cambiamenti negli standard abitativi, si tratterà di una tendenza a lungo termine. Tuttavia, se i cambiamenti post-pandemici legati al lavoro a distanza e all'inflazione giocheranno un ruolo più significativo, i tassi di crescita futuri saranno probabilmente molto inferiori rispetto agli ultimi anni.