Nemmeno un prestito può aiutare. Il 35% delle famiglie non può permettersi di acquistare un appartamento

• Sono stati consegnati 210 appartamenti cooperativi e ne sono stati costruiti 991 nell'ambito del progetto di edilizia sociale in affitto.
• Tra gennaio e aprile 2025 sono stati occupati oltre 62.000 appartamenti, il 3,3% in meno rispetto all'anno precedente.
• Un ulteriore punto dolente per il settore comunale e sociale, non necessariamente presente nel settore privato, è ovviamente la mancanza di fondi per sostenere l'edilizia.

In Polonia, ogni anno vengono occupati circa 200.000 appartamenti, il che significa che entro un decennio il fabbisogno abitativo della società potrebbe teoricamente essere soddisfatto. Tuttavia, la maggior parte degli appartamenti viene costruita da costruttori per essere venduta e il 35% delle famiglie non può permetterseli, nemmeno con un mutuo. Allo stesso tempo, questa fascia d'età guadagna troppo per poter usufruire di alloggi popolari e comunali.

Secondo il Prof. Bartłomiej Marona dell'UEK, l'unico modo per ridurre la portata del problema è aumentare l'edilizia popolare invece di sostenerla con ulteriori programmi di prestiti.

Il problema del divario abitativo riguarda quelle famiglie che, da un lato, non riescono a soddisfare il proprio fabbisogno abitativo sul mercato, ovvero hanno stipendi troppo bassi per ottenere un prestito o affittare un appartamento, e dall'altro hanno redditi troppo alti per usufruire di alloggi sociali e comunali.

- ricorda il dott. Bartłomiej Marona, professore presso l'Università di Economia di Cracovia, in un'intervista all'agenzia di stampa Newseria.

- Le stime indicano che questo divario si aggira intorno al 35%, il che è notevole, ma, con ottimismo, si sta riducendo di anno in anno. Non siamo certamente in grado di colmarlo e risolvere il problema senza una maggiore intensità di intervento statale nel campo dei TBS o dell'edilizia sociale in generale - aggiunge.

Tra gennaio e aprile 2025, sono stati occupati oltre 62.000 appartamenti, il 3,3% in meno rispetto a un anno fa. In questo gruppo, oltre un terzo erano costruzioni individuali e oltre il 60% erano appartamenti in vendita o in affitto, ovvero appartamenti di costruttori (principalmente in vendita, 331 su quasi 38.000 erano destinati all'affitto).

Sono stati consegnati 210 appartamenti in cooperativa e ne sono stati costruiti 991 nell'ambito dell'edilizia residenziale pubblica . Sebbene ciò rappresenti un aumento rispettivamente del 76,5 e del 21,3% rispetto allo stesso periodo del 2024, si tratta comunque di una frazione dell'intero mercato, inadeguata alle esigenze della società. Inoltre, il numero di appartamenti consegnati per l'edilizia residenziale pubblica è diminuito di quasi la metà. Secondo l'economista, le attività a favore dell'offerta, incluso il sostegno all'edilizia residenziale pubblica, potrebbero contribuire a risolvere il problema, anziché generare domanda aggiuntiva attraverso prestiti più economici, che a lungo termine aumentano i prezzi e limitano l'accesso agli alloggi.

- Ci troviamo in un momento piuttosto sfavorevole per quanto riguarda l'indicatore della disponibilità abitativa, ovvero il rapporto tra reddito e prezzi delle abitazioni è relativamente sfavorevole se si considera l'andamento degli ultimi due o tre anni, ma a lungo termine questa disponibilità è in aumento. Questo è un esempio di un programma abitativo inadeguato, attuato due anni fa, che ha fatto salire i prezzi delle abitazioni, portando gli indicatori a mostrare l'andamento attuale - sottolinea il professore dell'UEK.

Si tratta del Safe Credit 2%, introdotto nel 2023 dal governo di Mateusz Morawiecki. È stato operativo per diversi mesi e ha previsto sussidi statali per le rate dei mutui immobiliari, in modo che per 10 anni il tasso di interesse per il mutuatario fosse solo del 2%. Il programma ha riscosso un enorme successo e, di conseguenza, ha fatto salire i prezzi delle case.

Secondo i dati di gennaio 2024, 82.500 persone hanno usufruito del programma, il che si è tradotto in 59.600 prestiti erogati e 24,2 miliardi di PLN erogati, ovvero circa la metà dei prestiti erogati nella seconda metà del 2023. Secondo i dati dell'NBP, grazie al programma, i prezzi delle case sul mercato secondario hanno registrato l'aumento maggiore dal 2007. Tra luglio 2023 e giugno 2024, i prezzi nelle sette principali città polacche sono aumentati del 19,2%, secondo il cosiddetto indice edonico. Sul mercato primario, i prezzi sono aumentati del 20,4%, rispetto a un aumento inferiore al 5% registrato un anno prima.

La seconda componente della disponibilità di alloggi nel contesto dell'acquisto è il credito e, in una situazione di elevata inflazione e alti tassi di interesse, il credito è costoso, il più costoso nell'Unione Europea. Tuttavia, vedo anche una luce alla fine del tunnel nel contesto della politica macroeconomica e monetaria: c'è una tendenza a ridurre l'inflazione, e quindi i tassi di interesse, nella prossima fase di riduzione del WIBOR e di aumento della disponibilità di credito.

- dice il prof. Bartłomiej Marona.

Come sottolinea lui stesso, i programmi per l'edilizia abitativa dovrebbero essere orientati maggiormente verso l'offerta, compreso il sostegno all'edilizia sociale, e in misura minore verso la generazione di una domanda aggiuntiva, che a lungo termine aumenta i prezzi e limita l'accesso agli alloggi.

- Dal punto di vista della politica abitativa statale, non si tratta di possedere un appartamento, ma di garantire a tutti i cittadini la possibilità di soddisfare le proprie esigenze abitative e di avere le condizioni per farlo - sottolinea l'esperto. Ecco perché - aggiunge - l'edilizia sociale è così importante, essendo uno strumento utilizzato in molti paesi sviluppati del mondo, come Asia ed Europa, per soddisfare le esigenze abitative.

Un ostacolo per il settore comunale e sociale, nonché per gli sviluppatori, è rappresentato dalle limitate risorse territoriali.

Al momento, in città come Cracovia, non ci sono aree in cui si potrebbe investire. C'è una certa prospettiva di liberare queste aree nel contesto della recente modifica della legge sulla pianificazione territoriale e dell'obbligo imposto di introdurre piani generali.

- sottolinea il prof. Bartolomiej Marona.