Isaltino Morais: “Vogliamo lanciare case in vendita a costi controllati”

Per il sindaco, se il Portogallo procederà con la costruzione di 250 mila case nei prossimi anni, avremo risolto il problema degli alloggi. Per quanto riguarda il consiglio, l'obiettivo è di avere circa 4.500 case disponibili nei prossimi 10/20 anni. Isaltino Morais ricorda come negli anni '90 pose fine alle baracche nel comune e ammette che il rischio che ritornino è sempre maggiore.

Qual è il ruolo dei Comuni nella fornitura di edilizia popolare? Se non lo fanno i consigli comunali, nessun altro lo farà, non sarà lo Stato a costruire le case. Lo Stato non ha questa vocazione, soprattutto perché le case che ha costruito nel corso degli anni sono state lasciate in assoluto degrado, non ha fatto pagare l'affitto, ha creato vizi nelle famiglie che le occupavano, le case si sono deteriorate e poi sta cercando gradualmente di passarle ai consigli comunali. Se vogliamo risolvere il problema degli alloggi in Portogallo, i consigli comunali sono gli enti più adatti a farlo. Lo Stato è responsabile del finanziamento o della creazione delle condizioni per il finanziamento delle abitazioni.

Cosa si sta facendo a Oeiras? Al momento abbiamo tre modalità, ma vogliamo arrivare a quattro. Ne abbiamo uno che riguarda l'edilizia residenziale per i giovani, il che rappresenta un caso unico in Portogallo. Acquistiamo immobili fatiscenti, li restauriamo e il finanziamento è fornito esclusivamente dal Comune. Disponiamo già di circa 200 case per i giovani. Poi ci sono gli alloggi popolari a canone agevolato, i cui affitti variano dai 9/10 euro ai 350 euro e che sono destinati alle famiglie bisognose. Disponiamo di un patrimonio immobiliare di 3.700 case e di 750 in costruzione. Di questi 750, 300 sono destinati a famiglie realmente bisognose, mentre gli altri 450 sono già destinati a un reddito accessibile.

Per gli affitti più accessibili si applicano altri prezzi... Gli affitti variano tra i 570 e i 780 euro e spaziano da appartamenti con una camera da letto a quelli con quattro camere da letto, per i quali le famiglie devono avere un reddito minimo e massimo. In collaborazione con l'IHRU [Housing and Urban Rehabilitation Institute], realizzeremo altre 750 case. E stiamo progettando la conversione di terreni rurali in terreni urbani per la costruzione di circa 3.000 case in più. Il nostro obiettivo è che nei prossimi 10/15 anni avremo circa 4.500 case disponibili tra il Consiglio Comunale e lo Stato.

Nel 2021 parlava di 2.000 case entro il 2030, un investimento di 400 milioni. Si sta realizzando? Sì, ma il 2030 è domani. Mancano cinque anni.

E qual è la quarta modalità? Vogliamo lanciare case in vendita a costi controllati. Possiamo costruire case e metterle sul mercato per la vendita a duemila euro al metro quadro. Le case che attualmente vengono vendute sul mercato a 300/400 mila euro, possono essere rivendute anche a 160, 180 mila. È possibile mettere le case sul mercato a metà prezzo. Naturalmente, queste case dovranno essere vendute a famiglie per le quali sarà necessario stabilire anche la fascia di reddito: una minima e una massima. Tuttavia, queste case non potranno essere rivendute prima di 25 anni. E se per caso volessero vendere la casa prima del 25° anniversario, questa verrà venduta al Consiglio Comunale. Quando si afferma che determinate misure, come la riduzione dell'IVA o dell'IMT, possono abbassare i prezzi di mercato, è falso. Questi commentatori, questi esperti di edilizia abitativa, non capiscono niente. Dodici anni fa ho detto che se non ci fosse stato un cambiamento politico ci sarebbero state di nuovo le baraccopoli. E questa legge sulla terra, con i termini in cui è stato cambiato il regime, non risolve il problema.

Perché? Perché consente la conversione di terreni rurali in terreni urbani, ma non ammette, ad esempio, terreni di classe A e di classe B. Inoltre, non è possibile costruire su una riserva ecologica. Per ottenere, ipoteticamente, 20 ettari di riconversione di terreni rurali in terreni urbani, dovremmo avere circa 100 ettari, perché in alcuni casi si tratta di una riserva ecologica, in altri di una riserva agricola di classe A e B, ecc. Questa modifica della legge consente effettivamente la conversione di terreni rurali in terreni urbani, ma lo consente solo per scopi di affitto a prezzi accessibili. Non consente, ad esempio, la vendita di alloggi pubblici.

Ma diverse voci si sono levate contro questa modifica della Legge... L'ignoranza è una cosa straordinaria e la maggior parte delle persone intervenute ha detto solo sciocchezze. Questo cambiamento potrebbe alimentare le speculazioni se la vendita avvenisse senza controllo. E c'è un altro errore, sia dell'estrema sinistra che dell'estrema destra: i commentatori in genere affermano che se l'IMT scende, scenderanno anche i prezzi delle case, il che è una bugia. Nessun costruttore abbasserà il prezzo perché la tassa è più bassa. Al contrario, considerando la scarsità di terreni urbani, nei prossimi quattro o cinque anni i prezzi raddoppieranno nelle aree metropolitane. E perché? Perché non c'è possibilità di aumentare i terreni urbani che hanno raggiunto un prezzo assolutamente scandaloso a causa della scarsità. E gli sviluppatori privati ​​che costruiscono alloggi lo fanno per coloro che hanno soldi per comprare o affittare. Non spetta ai privati ​​costruire case per i poveri. I promotori non hanno intenzione di perdere soldi. La classe media inferiore e i poveri devono avere accesso alle case popolari costruite dai consigli comunali. Qual è il vantaggio di vendere case a costi controllati? È molto semplice. Se una famiglia paga 600 euro per un affitto a un prezzo accessibile, quei 600 euro potrebbero essere sufficienti per estinguere il prestito alla banca e dopo 25 anni la casa diventerebbe di proprietà della famiglia. È vantaggioso per chi acquista a queste condizioni, ma è vantaggioso anche per lo Stato perché con i soldi che riceve da questa casa è possibile costruirne un'altra. Negli anni '90 ho costruito circa 6.000 case, un migliaio delle quali sono state realizzate con contratti di edilizia a costo controllato e sono state tutte vendute a famiglie bisognose. È possibile mettere le case sul mercato a metà prezzo, ma deve avvenire alle seguenti condizioni: il terreno deve essere messo a disposizione dei comuni, il prezzo finale di vendita deve essere stabilito, i consigli selezionano le famiglie a cui vendere queste case e gli sviluppatori vendono le case a chiunque indichi il consiglio comunale. Ora la gente non può più acquistare case che valgano 500 mila euro o un milione. Una giovane famiglia che ha bisogno di un monolocale non pagherà 300 mila euro quando potrebbe comprarlo per 150 o 160 mila euro. Ciò è perfettamente fattibile. Proprio pochi giorni fa ho consegnato 66 case che ci sono costate 200 mila euro l'una, con garage e area commerciale, quando di fronte vengono vendute agli stessi 600 mila euro, naturalmente ci possono essere piccole differenze nelle stoviglie, nella legna, ecc.

L’ideale sarebbe farlo in tutto il Paese…. In Portogallo abbiamo il 2% di edilizia popolare. Oeiras ha il 5% e io voglio arrivare al 10% nei prossimi 10 anni e i problemi più drammatici saranno risolti. La Spagna supera il 10%, mentre paesi come Francia, Olanda, Belgio, ecc. superano il 30%. L'Austria ha il 65%. La sola Viana da Austria conta 240 mila appartamenti, il 65% dei quali sono pubblici. In Portogallo il 65% è privato e noi siamo quelli poveri. E la maggior parte del 35% degli affittuari è povera o è prossima a diventarlo.

Ma per molti anni c'è stato questo incentivo ad acquistare una casa... Aveva a che fare con la necessità. Negli anni '90 la gente comprava casa perché aveva accesso al credito e, a quel tempo, non esisteva una legge restrittiva sulla proprietà terriera. C'erano terreni urbani, rustici e urbanizzabili. Ciò che è deplorevole è che la responsabilità di tutto ciò sia attribuita a un governo di destra. Nel 2014 la classificazione dei terreni urbanizzabili è stata abolita e sono rimasti solo i terreni rurali e urbani. Da allora in poi il mercato fondiario crebbe in modo esponenziale. Nessuno voleva vedere questo, ora stanno iniziando a dire che servono case popolari e che bisogna costruire nuove costruzioni. A Oeiras, nel 2012, ha acquistato edifici fatiscenti a 400 euro al metro quadro di potenziale edificabile. Sai quanto costa oggi? 1.600 euro, quattro volte tanto. E perché è aumentato? Perché sono scomparsi i terreni adatti all'urbanizzazione. Ai sostenitori del Blocco di Sinistra piace dire che gli stipendi non hanno tenuto il passo con i prezzi delle case, il che è ovvio. Se il numero delle case è raddoppiato, gli stipendi raddoppieranno in un anno? Se il prezzo del terreno è aumentato, allora anche il prezzo della casa deve aumentare.

La soluzione deve prevedere la fornitura di alloggi pubblici... Gli alloggi pubblici devono aumentare e deve essere garantita la fornitura di alloggi pubblici in modo che le famiglie povere e le famiglie della classe media e medio-bassa abbiano accesso a un alloggio. Il potere di urbanizzare è un potere dello Stato ed è lo Stato che deve stabilire in quali ambiti attuare tale organizzazione. C'è chi sostiene che i prezzi delle case debbano essere regolamentati, ma non c'è modo di evitarlo. Sono solo chiacchiere. Come si possono regolamentare i prezzi delle case? Limitare il prezzo dei terreni urbani? Non è possibile. Questa non è l'Unione Sovietica, viviamo in uno stato di diritto, in un regime capitalista. Se lo Stato vuole espropriare, deve pagare.

Questo aumento dell'offerta dipende da chi è a capo della Camera? Le camere devono essere costruite. Questo è ciò che fanno i Comuni di Oeiras, Cascais, Lisbona e Porto. Ad Amadora ci sono ancora delle baracche, così come ad Almada, e i comuni amministrati dal Partito Comunista negli anni '90 avevano la visione che fosse lo Stato a dover costruire. Avevano ragione, quella è una responsabilità dello Stato, ma a quel tempo, quando è entrato in vigore il PER [Programma Speciale di Riqualificazione Urbana], a Oeiras erano già state costruite 1.800 case. Ho sempre sostenuto che i Consigli comunali dovrebbero costruire e lo Stato garantire le fonti di finanziamento, alcune attraverso sovvenzioni a fondo perduto, altre attraverso il credito. Tuttavia, il credito non dovrebbe essere conteggiato nella capacità di indebitamento dei comuni. Ma sono ancora molti i comuni che oggi sostengono che dovrebbe farlo lo Stato, ma la maggior parte dei sindaci nelle aree metropolitane appartengono, oggigiorno, al PS o al PSD e sia il PS che il PSD sono disponibili a costruire case popolari. Penso che ci siano tutte le condizioni affinché si possano costruire case in Portogallo nei prossimi 10 anni.

I consigli avevano accesso al PRR prima di trasmetterlo ad altri quadri comunitari. Infatti, il primo edificio per alloggi a prezzi accessibili del Paese finanziato dal PRR è stato inaugurato a Oeiras... Il primo in Portogallo e ne abbiamo diversi in costruzione che saranno inaugurati quest'anno e l'anno prossimo. Abbiamo almeno otto progetti perché quando è arrivato il PRR avevamo già progetti assolutamente maturi per poter lanciare i concorsi. Non smettiamo mai di realizzare progetti. Ovviamente, alcuni comuni hanno fatto richiesta per questo finanziamento, ma non avevano i progetti pronti e, se i progetti non sono maturi in tempo per essere finanziati, perdono ovviamente quei soldi. D'altra parte, è diventato molto burocratico perché, quando è uscito il PRR, cosa è stato detto? Attenzione, la corruzione sta arrivando. Questa idea diffusa che tutti siano corrotti ha portato all'istituzione di meccanismi di controllo, di super controllo, e ora i comuni e i vari agenti economici non sono in grado di spendere denaro. Adesso dicono che siamo incapaci e nemmeno capaci di spendere i soldi di Bruxelles. E quando viene creata una legge restrittiva, è molto difficile cambiarla, e chiunque la modifichi e crei di nuovo terreni urbanizzabili dirà di essere un negazionista del cambiamento climatico. Quando tutto sotto i ponti sarà pieno di tende e baracche, sarà troppo tardi e sarà troppo tardi per il centro, perché a quel punto l'estrema destra o l'estrema sinistra prenderanno il controllo di tutto.

Ma le nuove costruzioni richiedono ancora tempo... Questa è un'altra scusa dei cattivi pagatori: se non iniziano, ci vorrà ancora più tempo. Certo, per costruire nuove abitazioni bisogna elaborare un progetto, cercare il terreno, costruire, ma tutto questo non si può risolvere in quattro giorni. Se vogliamo risolvere il problema degli alloggi in Portogallo, abbiamo bisogno di un piano ventennale. Durante la campagna elettorale ho sentito che volevano arrivare a 250.000. Se nei prossimi 20 anni costruissimo 250.000 case, il problema degli alloggi in Portogallo sarebbe risolto.

È possibile? È una questione di volontà politica. Se c'è la volontà politica, ci sono i soldi.

E i partiti sono più sensibili a questo tema? Credo che il Partito Socialista se ne sia accorto solo all'inizio del secondo governo Costa. Infatti, abbiamo stipulato una serie di contratti con il governo socialista, che sono stati poi proseguiti dal governo AD. Se qualche anno fa ero molto critico, oggi devo riconoscere che, almeno su questo tema abitativo, il Partito Socialista e il PSD sembrano molto allineati.

Raccontò che quando arrivò per la prima volta a Oeiras si imbatté in una scena di tende. Come è stato possibile concludere? Mi sono assunto la responsabilità di sbarazzarmi delle bancarelle. Prima di essere eletto, nel 1985, a luglio o agosto, rilasciai un'intervista al quotidiano A Capital , in cui affermai che il mio obiettivo era porre fine alle baracche di Oeiras. Naturalmente tutti mi davano del pazzo e mi chiedevano dove trovassi i soldi, ma mi sono messo al lavoro. E, nell'ambito dei meccanismi finanziari e legali esistenti all'epoca, la costruzione era possibile con un contributo a fondo perduto, pari al 40% a carico dello Stato e al restante 60% tramite prestiti. Quando arrivammo al 1993 e quando Mário Soares inaugurò la sua presidenza – il governo, all’epoca, rispose di avere circa 6.000 baracche – erano già state trovate abitazioni per 1.800 famiglie. I dispersi erano 3.185 e siamo andati avanti con il PER subito, in un contesto completamente integrato a livello territoriale.

E come vedi questo rischio di tornare ad avere le tende? È un rischio enorme. Attualmente abbiamo dal 10 al 20% di persone in povertà, e un altro 15-20% di famiglie che, se non ci fossero i sussidi statali, sarebbero anch'esse povere. Ma ci sono persone che amano i poveri. Non voglio gente povera qui nel comune, ma nella nostra politica abbiamo molte persone che parlano dei poveri, ma vivono a pancia piena. Ad esempio, qui alla Camera e nell'Assemblea municipale, il Blocco di Sinistra, la maggior parte delle volte, vota contro i progetti di edilizia popolare perché afferma che rientrano nella riserva agricola o perché violano l'articolo 58. C'è sempre un pretesto.