Un esperto mette in guardia gli investitori privati ​​sui rischi del 2025 nell'acquisto di immobili

Nella Federazione Russa gli investimenti in nuovi metri quadri residenziali sono considerati un bene consolidato, che aiuta non solo a preservare, ma anche ad aumentare il capitale personale. Tuttavia, sono molti i miti che circondano questo bene, creati dai creativi addetti al marketing di costruttori e agenti immobiliari. Oleg Repchenko, responsabile del Centro analitico "Indicatori del mercato immobiliare", ha parlato degli stereotipi e dei rischi che impediscono agli investitori privati ​​di valutare correttamente l'efficacia degli investimenti in nuovi edifici.

— Oleg, un investitore privato ha la possibilità di realizzare un profitto nel mercato immobiliare oggi?

— Nel mercato immobiliare si possono sempre trovare nicchie interessanti. Anche in periodi di turbolenza e alta inflazione. Ad esempio, al momento sono promettenti gli investimenti in uffici e magazzini, soprattutto nel formato industriale leggero. Ma il biglietto d'ingresso in questi settori immobiliari commerciali è costoso ed è anche necessario possedere le competenze adeguate. Nelle grandi città ci sono ancora opportunità di "flipping", quando un investitore (un "flipper") seleziona un appartamento liquido che necessita di ristrutturazione a un prezzo scontato e, dopo averlo sistemato, rivende l'immobile a un prezzo più alto. Ma senza un proprio team di costruzione e un proprio avvocato, impegnarsi in questa attività è rischioso. Tra i cittadini comuni, i due modi più diffusi per fare soldi nel mercato immobiliare sono: Per prima cosa, è opportuno acquistare un appartamento in una fase iniziale della costruzione dell'edificio, in modo da poterlo rivendere quando l'edificio sarà pronto. Come è noto, le nuove abitazioni diventano più costose man mano che aumenta l'avanzamento dei lavori. In secondo luogo, diventare un rentier, cioè acquistare un appartamento per poi affittarlo. Tuttavia, nell'attuale situazione economica, in nessuno dei due casi è probabile che un investitore non professionista riesca a guadagnare denaro. Oggi i prezzi delle case sono stagnanti. Ad esempio, nel mercato secondario di Mosca, entro la fine del 2024, l'indice dei costi degli alloggi ha registrato un aumento simbolico dello 0,8%. Si tratta di un dato molto inferiore all'inflazione annuale. Sì, il mercato immobiliare è a mosaico, c'è sempre contrattazione, sconti. Pertanto, il prezzo di alcuni singoli oggetti potrebbe essere leggermente aumentato, mentre quello di altri potrebbe essere leggermente diminuito. Ma in media la dinamica è prossima allo zero.

— Ma gli esperti sostengono che a Mosca i prezzi dei nuovi edifici hanno continuato ad aumentare anche a gennaio. Ciò significa che è ancora possibile guadagnare denaro sfruttando l'aumento dei prezzi.

- Questa è una statistica ingannevole. Sì, vediamo che i prezzi stanno formalmente aumentando. Sempre più edifici nuovi vengono ora classificati nelle classi business e premium con un prezzo corrispondente, il che comporta un aumento del livello medio dei prezzi. Ma dietro le quinte restano due questioni di fondamentale importanza per gli investitori privati. Innanzitutto, a quali prezzi vengono conclusi gli affari: ai prezzi indicati nel listino o con uno sconto? Dopotutto, i prezzi delle transazioni reali potrebbero essere inferiori al valore dichiarato a causa di sconti e promozioni. Gli sviluppatori spesso organizzano il cosiddetto "Black Friday in stile russo": prima aumentano i prezzi in sordina, poi annunciano a gran voce un forte sconto. Vengono utilizzati attivamente sistemi nascosti di riduzione dei prezzi. Ad esempio, quando si acquista un nuovo appartamento, si ricevono automaticamente dei regali sotto forma di finiture gratuite, un posto auto, un ripostiglio, ecc. Gli sviluppatori immobiliari utilizzano anche vari schemi finanziari che riducono artificialmente i tassi dei mutui. Il mancato guadagno viene poi “cucito” nel prezzo finale dell’appartamento.

La seconda domanda importante è: riuscirete a rivendere questo nuovo edificio sul mercato secondario almeno allo stesso prezzo? E la mia risposta deluderà molti acquirenti di nuovi edifici: "Assolutamente no!" Oggi, in diverse regioni del Paese, i prezzi medi delle abitazioni secondarie sono inferiori del 20-30% rispetto al mercato primario. Inoltre, non stiamo parlando di vecchie abitazioni secondarie, di “edifici dell’era di Krusciov”, ma di nuovi edifici moderni di ieri che si sono recentemente “trasferiti” sul mercato secondario.

Di conseguenza, una volta acquistato un appartamento nuovo, è impossibile rivenderlo allo stesso prezzo sul mercato secondario, dove non sono previsti mutui agevolati o diversi schemi finanziari. Molti acquirenti di nuovi edifici semplicemente non se ne rendono conto. Le belle storie di chi acquistava una proprietà a basso prezzo nella fase di fondazione e poi la rivendeva a un prezzo elevato dopo averla finita sono finite. Il mercato delle nuove costruzioni, a mio parere, è diventato simile al mercato automobilistico: quando compri un'auto nuova, ma una volta uscita dallo showroom, perde automaticamente una quantità significativa di valore.

— Quanto è conveniente affittare una casa oggi?

— Secondo i risultati del 2024, l’aumento dei canoni medi di locazione nella capitale è stato del 30-50%. Di conseguenza, anche i rendimenti degli affitti sono aumentati: se prima si aggiravano intorno al 4-5% annuo, ora si attestano sul 6-7%. Ma è importante capire che questo ritorno è “sporco”. Di norma, nessuno dei proprietari tiene conto del deprezzamento degli appartamenti. Quando si affitta un appartamento per diversi anni, bisogna tenere presente che prima o poi si presenterà il problema della ristrutturazione dei locali. Inoltre, è necessario pagare le tasse e l'assicurazione. C'è il rischio di tempi di inattività. Ciò significa che il rendimento netto dell’affitto sarà inferiore, ovvero circa il 5-6%. Questa cifra è almeno tre volte inferiore al rendimento medio dei depositi in rubli. Pertanto, da un lato, gli immobili residenziali rimangono un asset difensivo a basso rischio. Ma d'altro canto, perde in termini di rendimento con rischi comparabilmente bassi non solo rispetto ai depositi, ma anche rispetto ai fondi del mercato monetario "lunghi", OFZ, che forniscono un profitto pari al 20% annuo. Quindi la mia previsione è che quest'anno il mercato immobiliare residenziale consentirà agli investitori privati ​​di risparmiare contro l'inflazione, ma non consentirà loro di guadagnare denaro.

— Dove andranno i prezzi quest'anno?

— Mi sembra che nel 2025, data l’attuale elevata “chiave” della Banca Centrale, da cui dipendono il costo dei prestiti per gli sviluppatori e il costo dei mutui di mercato per gli acquirenti di appartamenti, non ci sia motivo di aspettarsi un aumento dei prezzi degli immobili residenziali. Anche se l'autorità di regolamentazione abbassasse improvvisamente e inaspettatamente il tasso chiave del 2-3% e, di conseguenza, i programmi del mercato dei mutui diventassero più economici dagli attuali livelli del 28-30% annuo al 25-25%, questa manovra non determinerebbe un aumento della domanda di alloggi. Le tariffe continueranno a essere a un livello proibitivo. Pertanto, nella migliore delle ipotesi, i prezzi rimarranno stagnanti e, nella peggiore, scenderanno lentamente. Se si realizzassero entrambi gli scenari, non si dovrebbe contare su profitti elevati nemmeno dagli alloggi in affitto. Poiché il basso rendimento degli affitti, che ora, lo ricordo, si attesta sul 6-7%, può essere “divorato” dal calo dei prezzi delle case finite. Di conseguenza, è possibile ottenere un reddito pari allo 0% da tali investimenti.

— All'inizio di febbraio, i media hanno riferito dei fallimenti di costruttori in diverse regioni del Paese. Quali tendenze potrebbero prendere piede nel mercato delle costruzioni?

— Gli sviluppatori russi sono abituati ai profitti straordinari che hanno ottenuto negli anni precedenti, quando i prezzi delle case salirono alle stelle. Inoltre, l’incremento principale si è verificato nel 2020-2021, quando sono stati lanciati i programmi preferenziali. Il mercato immobiliare ricevette una forte spinta e gli sviluppatori, grazie ai generosi sussidi governativi, si trasformarono in “tossicodipendenti” che non si preoccupavano particolarmente della situazione del mercato. E quando lo Stato ha detto: "Ragazzi, la festa è finita. "Non ci sono più soldi in bilancio per i mutui agevolati, facciamo il resto da soli": gli sviluppatori sono entrati in una fase di "ritiro" e di riflessione. Tuttavia, non si intravedono all'orizzonte temerari che, in condizioni di sovrabbondanza sul mercato primario, ridurrebbero drasticamente i prezzi dei nuovi appartamenti, come fece il costruttore Vedis a Mosca nel 2009. Al contrario, alcuni sviluppatori minacciano di rallentare e sospendere i progetti se non riceveranno il consueto sostegno dallo Stato. A mio parere, oggi si stanno creando le condizioni favorevoli per la trasformazione del settore edile. Non escludo che quanto più forti saranno le richieste di aiuto delle imprese edili private, tanto più forte sarà la volontà dello Stato di nazionalizzarle.

Pubblicato sul giornale "Moskovsky Komsomolets" n. 29469 del 25 febbraio 2025

Titolo del giornale: "Quest'anno non si guadagna con il mercato immobiliare residenziale"