Metri quadrati pericolosi: cosa dovrebbero temere gli acquirenti di case nel 2025

La riduzione della superficie degli appartamenti è una tendenza costante degli ultimi anni. Secondo Cian.Analytics, negli ultimi sei anni la superficie media degli appartamenti sul mercato secondario è diminuita del 10,1%, attestandosi a 53,2 mq, mentre nei nuovi edifici è diminuita del 10,7%, attestandosi a 49,1 mq. Secondo il direttore generale dell'azienda , Alexey Popov, le case d'epoca sono tornate di moda.

— La riduzione della metratura sul mercato secondario è spiegata non solo dall'afflusso di investimenti immobiliari, ma anche dall'introduzione sul mercato di appartamenti compatti, moralmente e fisicamente obsoleti, in edifici risalenti agli anni '60-'80.

Un quarto del XXI secolo è già alle nostre spalle, un tempo fonte di tanta speranza, ma alla fine siamo tornati agli edifici dell'era di Krusciov. A quelli del secolo scorso... e ai nuovi edifici, che spesso non sono più spaziosi e non offrono maggiori comfort per la vita quotidiana. Sarà possibile uscire da questo circolo vizioso?

Nella Russia moderna, si è affermata la regola: se si desidera un alloggio spazioso e dignitoso, ci si rivolge al settore privato e si costruisce la propria casa. Non a caso, nel 2024, l'edilizia residenziale privata ha rappresentato il 58% delle nuove costruzioni abitative. Questo modello americano, con periferie infinite, ha il diritto di esistere. Ma il rischio di rimanere senza niente è altrettanto elevato.

È molto più semplice acquistare una casa con un contratto: si contatta un'azienda, si paga e dopo un po' si riceve la casa finita. È comodo, ma, secondo il vicepresidente della Commissione Edilizia, Edilizia e Servizi della Duma di Stato, Aleksandr Aksenenko , costruttori senza scrupoli (a volte semplici truffatori) hanno causato danni ai clienti per un importo compreso tra 120 e 240 miliardi di rubli.

Nemmeno uno studio approfondito di recensioni e valutazioni sui più grandi portali internet può salvarti dai truffatori, ha affermato Dinara Sycheva , rimasta senza soldi e senza casa nella regione di Mosca. Ma con il mutuo da pagare.

— In quel momento non c'erano dubbi: l'azienda era raccomandata dalle banche come sviluppatore affidabile. Tutti i siti web specializzati, incluso DOM.RF, avevano ottime valutazioni e recensioni. Abbiamo acceso un mutuo, firmato i documenti e... abbiamo iniziato ad aspettare.

All'inizio abbiamo pensato: "Beh, da un momento all'altro inizieranno presto". Poi: "Forse hanno una specie di stagionalità?". E a settembre è diventato chiaro: eravamo semplicemente nei guai. Ma, a quanto pare, non solo noi, ma più di 25 altre famiglie!

Dal 1° marzo 2025, i conti deposito a garanzia sono operativi nel settore dell'edilizia residenziale individuale. Hanno salvato gli azionisti dei condomini, ma sono ancora in stallo nell'edilizia residenziale individuale. Secondo DOM.RF, nel periodo gennaio-maggio 2025 sono stati erogati solo 6.500 mutui ipotecari per l'edilizia residenziale individuale, l'89% in meno rispetto all'anno scorso. E solo a maggio si è registrata una crescita, del 43% rispetto ad aprile.

Se vuoi avere scuole, ospedali e trasporti pubblici raggiungibili a piedi, allora dovrai accontentarti di un angusto spazio di cemento e vivere in città. Soprattutto se non hai altre opzioni se non Mosca.

Nei primi cinque mesi del 2025, i prezzi dei nuovi edifici nella capitale, secondo DOM.RF, sono aumentati del 7%, mentre l'aumento medio nel Paese è stato del 2,9%. L'introduzione di nuovi progetti è in calo, i mutui ipotecari sono diminuiti, ma gli sviluppatori continuano a gonfiare i prezzi.

Dopotutto, il capo della società di sviluppo immobiliare Mirax, Sergei Polonsky, aveva previsto il futuro quando nel 2008 pronunciò una celebre frase, seppur fuori contesto: "Chi non ha un miliardo può andare all'inferno". Descrive con estrema precisione la situazione del mercato immobiliare moscovita. Soprattutto perché, dopo l'avvento di Nuova Mosca, ora ci sono molti più posti per chi non ha un miliardo.

Nelle regioni in cui i volumi di costruzione sono molto più ridotti, la situazione dei prezzi è estremamente disomogenea. Tutto dipende dai progetti che gli sviluppatori presenteranno sul mercato. La regione di Orël ha registrato un aumento record dei prezzi per i nuovi edifici tra gennaio e maggio: +10,1%. La Carelia non è da meno, con un aumento dei prezzi del 9,1%, e la regione di Novgorod è al terzo posto con un aumento dell'8%.

Ci sono alcune regioni in cui i prezzi sono scesi dall'inizio dell'anno. Si tratta del Territorio della Transbajkalia (-2,2%), della Chakassia (-2,8%) e della regione di Ulyanovsk (-3,4%). Ma questa è un'eccezione alla regola. I prezzi delle case saliranno inevitabilmente. Gli esperti prevedono che entro la fine dell'anno saranno immessi sul mercato 35 milioni di metri quadrati di alloggi in condomini, un terzo in meno rispetto allo scorso anno. Per gli acquirenti, questa è una cattiva notizia, afferma Mikhail Goldberg , responsabile del centro di analisi DOM.RF.

— Considerata la limitata offerta di nuovi edifici, il risultato sarà un aumento dei prezzi. Pertanto, è importante sostenere l'avvio di nuove costruzioni residenziali già oggi.

Il direttore generale di Metrium, Ruslan Syrtsov, prevede che anche i prezzi delle abitazioni secondarie aumenteranno del 3-5% entro la fine dell'anno.

— I clienti capiranno che il clima economico sta cambiando e potranno aspettarsi un rifinanziamento a breve. Di conseguenza, i prezzi delle seconde case aumenteranno.

Si sta delineando una situazione pericolosa: le persone potrebbero essere più propense a stipulare mutui a condizioni di mercato (il tasso medio ponderato per i nuovi edifici è del 26,54%, per il mercato secondario del 25,01%), ma non vi è alcuna garanzia che la Banca Centrale ridurrà rapidamente il tasso di riferimento. C'è il rischio di rimanere bloccati con un mutuo a condizioni predatorie per lungo tempo.

Quando si acquista una casa, si corrono rischi, quando si acquista un appartamento, si corrono rischi. Non ci sono più opzioni redditizie e sicure sul mercato immobiliare, ed è improbabile che si presentino nel prossimo futuro. Pertanto, gli appartamenti in edifici dell'epoca di Krusciov e i piccoli monolocali sono tra noi da molto tempo.

*attività vietata sul territorio della Federazione Russa