Mijn moeder wil een seniorenappartement kopen: is dat een slecht idee?

Mijn vader is een jaar geleden overleden en mijn moeder wil kleiner gaan wonen. Haar gezondheid is niet meer zo goed als vroeger en ze vindt het steeds lastiger om het huis te onderhouden.

Mijn moeder is online naar woningen gaan zoeken en ziet steeds seniorenappartementen die ze mooi vindt. Sommige zien er prachtig uit.

Ik maak me zorgen over de aankoop van een seniorenappartement, maar ik weet er niet veel van. Mijn broer heeft horrorverhalen gelezen over torenhoge kosten en is er helemaal niet enthousiast over.

Waar moet mijn moeder op letten als ze een seniorenappartement gaat bezichtigen en wat zijn de mogelijke valkuilen?

Jane Denton van This is Money antwoordt: Seniorenwoningen zijn gericht op oudere kopers en kunnen de vorm hebben van huizen, appartementen of bungalows.

Het kopen van een seniorenappartement kan een aantrekkelijke optie zijn. Er is vaak een woongemeenschap aanwezig, diverse faciliteiten beschikbaar en in sommige gevallen 24-uurs conciërge, zorgpakketten of beveiliging.

Maar u doet er goed aan voorzichtig te zijn.

Je moeder moet ervoor zorgen dat ze niet te veel betaalt voor een pensioenappartement.

In sommige gevallen kan de aankoopprijs veel hoger zijn dan die van een vergelijkbare woning op de open markt. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de extra diensten.

Voordat u de stap neemt, moet uw moeder goed naar de servicekosten kijken.

Volgens Lottie, een website die verzorgingshuizen vergelijkt, bedragen de gemiddelde wekelijkse servicekosten voor een seniorenwoning £ 120,93, terwijl de gemiddelde maandelijkse servicekosten £ 523,99 bedragen. Dit kan veel hoger zijn, afhankelijk van de beschikbare faciliteiten.

Servicekosten stijgen vaak jaar na jaar. Bewoners kunnen de beheerder hierop aanspreken, maar dat kan tijdrovend en stressvol zijn.

De meeste seniorenwoningen worden verkocht met een leasehold-contract, dus de resterende looptijd van het contract is ook iets om rekening mee te houden. Een korte leaseperiode kan de verkoopwaarde van de woning beïnvloeden en een verlenging ervan kan kostbaar zijn.

Je moeder moet ook oppassen voor eventuele exit- of overdrachtskosten die later in rekening kunnen worden gebracht. Door de beperkte groep kopers zijn pensioenwoningen vaak ook moeilijker te verkopen, en sommige worden zelfs met verlies verkocht.

Ik heb twee advocaten om hun mening over uw vraag gevraagd.

Thom Wilkinson, partner bij Bishop & Sewell LLP, zegt: Speciale seniorenappartementen zijn een relatief nieuwe toevoeging aan de woningmarkt en zijn er in verschillende formaten.

Al deze panden hebben verschillende regelingen en huurcontracten, dus het is verstandig om ervoor te zorgen dat de advocaat of transportadvocaat die bij de aankoop betrokken is, de voor- en nadelen duidelijk aan u uitlegt.

Vaak kunnen seniorenappartementen in goed beheerde woonwijken geschikte huisvesting bieden voor mensen die later kleiner willen gaan wonen, en bieden ze bovendien veel voordelen.

Hierbij kan gedacht worden aan een kant-en-klare woongemeenschap, goed onderhouden en energiezuinige woningen van een passende omvang op een goede locatie en, indien nodig, toegang tot verpleegkundige zorg, bewakers of toezicht.

Voor dergelijke diensten moet echter worden betaald en ze zijn voor een individu alleen waardevol in de mate waarin ze nodig zijn of worden gebruikt.

Er zijn twee belangrijke nadelen waar je moeder rekening mee moet houden: de doorlopende kosten en het gemak van afvoeren.

Bij de meeste seniorenappartementen wordt een servicetoeslag geheven om de kosten van alle gemeenschappelijke kosten te dekken.

Het totaalbedrag hiervan wordt normaliter in het huurcontract vermeld. Voor een reeds bestaande ontwikkeling dient er bovendien een overzicht te zijn van de servicekosten, waarin de hoogte van de voorgaande uitgaven is vastgelegd, zodat deze kan worden ingezien.

Als vuistregel geldt echter dat hoe meer diensten er worden aangeboden, hoe hoger de kosten zullen zijn.

Lees meer

De servicekosten kunnen doorlopend in rekening worden gebracht, bijvoorbeeld elke zes maanden of elk jaar, of ze kunnen worden opgeteld bij de rente die wordt opgebouwd en pas worden terugbetaald wanneer de woning wordt verkocht. In beide gevallen is er sprake van een cashflowoverweging.

Het andere belangrijke probleem is het gemak – of het gebrek daaraan – van wederverkoop. Sommige seniorenappartementen moeten op de open markt worden doorverkocht, terwijl andere specifieke bepalingen hebben die ofwel een recht van eerste koop voor de eigenaar vereisen om ze terug te kopen, ofwel dat de huurovereenkomst aan de eigenaar moet worden teruggegeven.

Beide opties kunnen een betaling aan de verkoper vergen die lager is dan de marktwaarde die de verkoper als zodanig beschouwt.

Zelfs bij verkoop op de open markt moet u er rekening mee houden dat de groep potentiële kopers niet zo groot is, omdat er minimumleeftijden gelden voor kopers.

Bovendien, als het appartement dat verkocht wordt onderdeel is van een gloednieuwe ontwikkeling, kan het tegelijk met een nieuwere fase van appartementen te koop worden aangeboden en kan de prijs in vergelijking daarmee lager uitvallen.

Daarom zal de waarde van seniorenappartementen mogelijk niet op dezelfde manier stijgen als de algemene huizenmarkt in dezelfde periode.

Dit type optie biedt veel voordelen voor de juiste koper. Er zijn echter veel zaken om rekening mee te houden, zowel in het algemeen als voor elke specifieke ontwikkeling en verhuur.

Zorg ervoor dat uw advocaat u uitlegt wat de mogelijke voordelen en nadelen van het onroerend goed zijn en welke mogelijkheden er zijn bij wederverkoop.

Lisa Gibbs, partner bij HCR Law, zegt: Seniorenappartementen zijn een aantrekkelijke optie voor ouderen, maar er zijn verschillende zaken waarmee u rekening moet houden voordat u besluit tot aankoop over te gaan.

Sommige eigenaren of hun families vonden het daarna moeilijk om hun appartementen te verkopen.

Controleer eerst de looptijd van de huurovereenkomst. Een kortere huurovereenkomst, met een resterende looptijd van minder dan 80 jaar, kan betekenen dat u moet betalen om de huurovereenkomst te verlengen wanneer u of uw familie de woning verkoopt.

Dit betekent dat u een premie aan de verhuurder moet betalen, bovenop de juridische kosten voor uw advocaat en de advocaat van uw verhuurder.

Het verlengen van de leaseovereenkomst kan ook enkele weken duren en kan de overdracht van de verkoop vertragen.

Ten tweede, vraag naar de hoogte van de servicekosten. Als huiseigenaar betaalt u alle kosten, rekeningen en reparaties, inclusief de buitendecoratie en het schoonmaken van de ramen.

Een appartementseigenaar moet ook een evenredig deel van de kosten van het appartement betalen. Dit omvat onder meer de opstalverzekering, het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en het ter beschikking stellen van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals eetruimtes.

Deze kosten variëren per project en kunnen variëren van £ 1.200 tot meer dan £ 4.000 per jaar. Servicekosten zijn geen vast bedrag en kunnen van jaar tot jaar stijgen.

Let ook op leeftijdsbeperkingen. De meeste huurovereenkomsten voor gepensioneerden bepalen dat de koper of vaste bewoner ouder moet zijn dan 55 of 60. Huurovereenkomsten vereisen vaak ook dat de koper zelfstandig kan wonen.

Lees meer

Bovendien moet de leeftijd van een samenwonende partner voldoen aan de eisen van de verhuurder. Bij een standaard huurovereenkomst voor een seniorenappartement moet de koper ouder zijn dan 60 en een samenwonende partner ouder dan 55.

Zelfs als het appartementencomplex recent gebouwd is, laat dan toch een inspectie uitvoeren. Dit zou uitwijzen of er water uit het bovenliggende appartement is binnengedrongen.

Ook kunt u het beste advies inwinnen over de wederverkoopwaarde en navragen of er bewijs is dat de waarde van de appartementen in het blok in de loop der tijd standhoudt.

Vraag ten slotte of u de laatste brandrisicobeoordeling en een eventueel EWS1-rapport over de gevelbekleding mag inzien.

Het is belangrijk ervoor te zorgen dat het perceel goed wordt beheerd vanuit het oogpunt van brandveiligheid. Indien van toepassing, moet je moeder ervoor zorgen dat de verhuurder de benodigde gevelbekleding of balkonrenovatie heeft uitgevoerd.

Als er nog saneringswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd, moet uw moeder mogelijk in de toekomst een evenredig deel van de kosten hiervan dragen, wat behoorlijk hoog kan oplopen. Schakel een advocaat in om alle details te controleren.