Gemeenten hebben de mogelijkheid om de beschikbare grond voor woningbouw uit te breiden

• Een gemeente die vóór het algemene plan een nieuwe ontwikkelingsstrategie ontwikkelt, kan de vraag naar nieuwe ontwikkelingen in het algemene plan groter maken dan deze voortvloeit uit de regelgeving en zo afwijken van het ontwikkelingsabsorptiemodel.

• - Als de gemeente, voordat het algemene plan wordt vastgesteld, een ontwikkelingsstrategie opstelt op basis van de nieuwe regelgeving, en als uit de strategie blijkt dat het gerechtvaardigd zou zijn om af te wijken van het resultaat met betrekking tot de vraag naar nieuwe ontwikkelingen die door de regelgeving wordt geboden, dan kan dat, aldus juridisch adviseur Agata Legat, en kan dit besluit worden gerechtvaardigd.

• Alleen grotere steden die over voldoende potentieel, inclusief personeel, beschikken om dergelijke activiteiten zelfstandig uit te voeren, kunnen het zich veroorloven om zowel een strategie als een algemeen plan op te stellen, zegt Dr. Tomasz Majda, voorzitter van de Vereniging van Poolse Stedenbouwkundigen.

De hervorming van de ruimtelijke ordening van 2023 verplicht gemeenten om uiterlijk 30 juni 2026 algemene plannen vast te stellen, dat wil zeggen nieuwe plandocumenten die het onderzoek naar de voorwaarden en richtingen van de ruimtelijke ontwikkeling vervangen.

Op grond van artikel 13b van de wijziging van de Wet ruimtelijke ordening en ontwikkeling en bepaalde andere bepalingen van 7 juli 2023 worden de bepalingen van het algemeen plan vastgesteld met inachtneming van de voorwaarden van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente, in het bijzonder het ruimtelijk beleid van de gemeente zoals vastgelegd in de gemeentelijke ontwikkelingsstrategie of de bovenlokale ontwikkelingsstrategie.

Wettelijk gezien kan een gemeente haar eerste plan zonder gemeentelijke ontwikkelingsstrategie vaststellen, maar dit heeft wel gevolgen . Indien een gemeente een plan zonder strategie opstelt, kan de gemeente in een dergelijke situatie, met betrekking tot de grond die in het plan is aangewezen voor woningbouw, niet afwijken van de formule voor de opnamecapaciteit van onbebouwde grond en de vraag naar nieuwe woningbouw, die voortvloeit uit de regelgeving.

"- zegt juridisch adviseur Agata Legat, en voegt eraan toe: "Als een gemeente echter een gemeentelijke ontwikkelingsstrategie ontwikkelt op basis van nieuwe regelgeving vóórdat het algemene plan wordt aangenomen, en deze strategie aangeeft dat het gerechtvaardigd zou zijn om af te wijken van het resultaat met betrekking tot de vraag naar nieuwe ontwikkeling zoals voorzien in het regelgevingsmodel, dan kan dit worden gedaan, wat een rechtvaardiging voor deze beslissing vormt . Kortom, voor sommige gemeenten zou het aannemen van een gemeentelijke ontwikkelingsstrategie vóór het algemene plan hen in staat stellen om in het algemene plan meer grond toe te wijzen aan woningbouw dan toegestaan door het regelgevingsmodel, " voegt ze eraan toe.

Juridisch adviseur Agata Legat benadrukt dat de definitie van de vraag naar nieuwe woningbouw in de ontwikkelingsstrategie van de gemeente niet door enige indicator wordt beperkt .

De strategie moet uitleggen waarom de gemeente denkt dat de vraag naar woningen hoger zal zijn dan de wiskundige formule suggereert. Daarom kan de gemeente in de strategie specificeren dat er in haar gebied investeringen zullen worden gedaan die zullen leiden tot een aanzienlijke bevolkingsgroei, zoals nieuwe appartementen of een fabriek die nieuwe banen zal creëren.

- legt hij uit.

Dr. Tomasz Majda, voorzitter van de Vereniging van Poolse Stedenbouwkundigen, benadrukt dat het uit te breiden gebied in het algemene plan algoritmisch wordt vormgegeven, waardoor er weinig ruimte is om dit gebied uit te breiden. Tegelijkertijd zijn de bereiken die worden aangenomen bij het berekenen van de koelte van onbebouwde gebieden zo groot dat deze berekeningen bijna altijd het verwachte gebied in de gemeente opleveren.

Afhankelijk van de veronderstelde absorptiecapaciteit kunnen we een dergelijke grote zone aanwijzen voor woningbouw, maar de grenzen worden algoritmisch bepaald, wat betekent dat er geen mogelijkheid is om ze te beïnvloeden

- legt hij uit.

Hij wijst er echter op dat de uitbreiding van het ontwikkelingsgebied door de gemeente wordt beïnvloed door de vraag naar nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld door een aanzienlijke toestroom van nieuwe inwoners. Het is daarom voldoende om de strategie te wijzigen en te specificeren dat het aantal inwoners drastisch zal toenemen en om welke reden, door in het algemene plan het gebied voor woningbouw aan te wijzen dat de gemeente verwacht.