Investeerder Wojtek: Tijd om een ​​beslissing te nemen over ontwikkelaars

De duifachtige ommekeer van Adam Glapiński heeft de deur geopend voor renteverlagingen, en een van de potentiële begunstigden zouden beursgenoteerde projectontwikkelaars kunnen zijn, waar ik onlangs over schreef . Kortom, deskundigen zijn van mening dat lagere rentetarieven zullen leiden tot goedkopere leningen, wat op zijn beurt de vraag naar appartementen zal stimuleren – vooral in het populaire segment dat klanten aantrekt die een lening nodig hebben.

Ook de technische analyse van Prof. Krzysztof Borkowski moedigde mij aan om naar bedrijven in onroerend goed te kijken. Hieruit bleek dat de prijzen van sommige bedrijven uitbraken na maanden van consolidatie. Dit is een goed signaal, dat ik besloot te bevestigen door de stevigheid van de fundamenten te onderzoeken en de indicatoren van vijf bedrijven te vergelijken: Archicom, Atal, Develia, Dom Development en Murapol. Hoewel ik aandelen Echo in mijn portefeuille heb, is het geen typische woningontwikkelaar. Omdat ik nog wat geld te beheren heb ( bijna 30% van de waarde van mijn portefeuille ), heb ik besloten om er nog een bedrijf aan toe te voegen.

Iedere belegger weet (of zou moeten weten) dat de aandelenmarkt een schatting maakt van de toekomst. Daarom baseer ik mijn analyse op indicatoren die gebaseerd zijn op de prognoses van analisten. Ik maak gebruik van gegevens van Bloomberg. De gemiddelde belegger heeft daar geen toegang toe, maar er zijn ook diensten op internet te vinden, meestal tegen betaling, die dit soort gegevens tonen. Zonder deze gegevens heeft elke vergelijking weinig zin.

Ter vergelijking heb ik vier indicatoren gebruikt: koers/winstverhouding (K/W), koers/boekwaarde (K/BV), rendement op eigen vermogen (ROE) en dividendrendement. Analisten kijken ook vaak naar de EV/EBITDA-verhouding, maar voor ontwikkelaars heeft dat niet zoveel zin. De meeste van hen voeren geen uitvoerende activiteiten uit en hun bedrijfsmodel is niet gebaseerd op vaste activa (met uitzondering van grond) die onderhevig zijn aan afschrijving (dat wil zeggen dat ze in de loop der tijd waarde verliezen). De ontwikkelingsactiviteit omvat het verkrijgen van financiering, het uitvoeren van het project en het verkopen van het onroerend goed met een passende marge – voldoende om de schulden af ​​te lossen en winst te genereren.

De koers/winstverhouding is de populairste maatstaf voor de aantrekkelijkheid van de aandelen van een beursgenoteerd bedrijf. Deze indicator laat in essentie zien wat investeerders verwachten ten aanzien van de toekomstige winsten. Het laat ook zien hoeveel investeerders bereid zijn te betalen voor een nettowinst van PLN 1 per aandeel.

Er wordt vanuit gegaan dat een stand lager dan 5 aangeeft dat het bedrijf extreem ondergewaardeerd is, terwijl een stand boven de 30 aangeeft dat het overgewaardeerd is. In theorie zijn investeerders op zoek naar een bedrijf met de laagste koers-winstverhouding vergeleken met vergelijkbare bedrijven. Dit zou betekenen dat het bedrijf het goedkoopst is. In de praktijk is het niet zo eenvoudig. Als een bedrijf jarenlang ondergewaardeerd is, kan dat een signaal zijn dat investeerders niet bepaald overtuigd zijn van het bedrijfsmodel of de duurzaamheid van de winsten. Op basis van de consensusprognoses voor 2025 wordt Archicom momenteel het hoogst gewaardeerd (13,2), terwijl Murapol het laagst gewaardeerd wordt (6,9). De verwachte koers/winstverhouding voor de komende jaren voor alle bedrijven daalt, wat betekent dat beleggers een verdere verbetering van de winsten verwachten. De waarden liggen daarentegen dicht bij de gemiddelden over 5 jaar, wat aantoont dat we nog lang niet in een zeepbel zitten.

Een andere maatstaf is de verhouding tussen de prijs en de boekwaarde (K/BV), die laat zien hoeveel investeerders betalen voor 1 PLN van de boekwaarde van het bedrijf. De boekwaarde is de netto waarde van een bedrijf – het verschil tussen de activa en de passiva.

De algemene regel is dat een waarde lager dan 1 duidt op onderwaardering en een waarde hoger dan 3 op overwaardering. Dit zijn echter indicatieve drempelwaarden: als u zich te veel richt op de vraag of de indicator laag of hoog is, kan dat leiden tot onjuiste conclusies (vergelijkbaar met het geval van de koers/winstverhouding). De hoogste P/BV voor 2025 worden gehouden door Dom Development (2,95) en Murapol (2,58). Dit hoeft niet per se een slecht teken te zijn. Dit kan worden verklaard door het hoge rendement op eigen vermogen (ROE) van beide bedrijven – een indicator die laat zien hoeveel zloty winst het bedrijf genereert voor elke zloty geïnvesteerd kapitaal. Simpel gezegd meet ROE hoe effectief een bedrijf wordt geleid. Hoe hoger de ROE, hoe winstgevender het bedrijf is vanuit het oogpunt van de aandeelhouder. Op dit gebied verslaan de twee ontwikkelaars de concurrentie met gemak: Dom Development voorspelt een ROE van ruim 34% voor 2025, en Murapol 39%.

Een andere maatstaf voor aantrekkelijkheid is het dividendrendement, dat laat zien hoe genereus een bedrijf is tegenover zijn aandeelhouders. Analisten verwachten dat Develia een dividend zal uitkeren wat neerkomt op een rendement van 8 procent. Voor Atal is dat 9 procent en voor Murapol bijna 12 procent.

De deskundigen met wie ik sprak waren duidelijk: lagere rentetarieven zijn gunstig voor bedrijven die in het populaire segment bouwen, omdat kopers een lening moeten afsluiten om een ​​appartement te kopen. En hoe goedkoper de lening, hoe groter de vraag. De gegevens bevestigen deze trend – met 16,7 procent. Het aantal aanvragen voor woninghypotheken is in april 2025 jaar op jaar gestegen, zo blijkt uit de BIK Woninghypotheekvraagindex .

Het populairste segment is het verhaal, voornamelijk dat van Atal en Murapol. Develia, Archicom en Dom Development richten zich over het algemeen op vermogende klanten, waarvan de kredietwaardigheid niet afhankelijk is van de hoogte van de rente, die over een grote geldreserve beschikken en die een groter appartement op een goede locatie willen kopen. Bovendien heb ik het idee dat ik wat laat ben met het kopen van aandelen Develia en Dom Development. Develia verkocht vorig jaar een recordaantal appartementen en het bestuur heeft de ambitie om dit record te verbreken . Dom Development boekte een recordwinst in het vierde kwartaal van 2024 en kondigde aan het budget voor grondaankopen dit jaar te willen verdubbelen . Deze aankondigingen zijn waarschijnlijk al grotendeels door de markt verrekend, want - zoals ik al schreef - de markt koopt de toekomst.

Ik ben echter meer overtuigd van de laatste optie als het gaat om Atal of Murapol. Murapol biedt een royaler dividend, de aandelen zijn lager gewaardeerd en uit de ratio-analyse blijkt dat het bedrijf effectiever is in vermogensbeheer. Bovendien rapporteerde Atal tijdens de crisis van vorig jaar lagere winsten, terwijl de nettowinst van Murapol in het vierde kwartaal met bijna 300% steeg.

Cezary Bernatek, analist bij Erste Securities, voorspelt in zijn laatste rapport over de sector een stijging van de verkoop van appartementen in Murapol met 17 procent. in 2025 (3,4 duizend panden) en 9 procent in 2026 (3,7 duizend) – dit ligt boven de officiële doelstellingen van het bedrijf (3,1-3,3 duizend appartementen).

"Murapol lijkt een bedrijf dat geen financieringsproblemen zal hebben, ondanks een krappe planning en een grote projectenportefeuille. Het management hanteert een conservatief financieel beleid en het bedrijf genereert een solide kasstroom uit operationele activiteiten (OCF). We verwachten aanhoudend royale dividenduitkeringen in 2025-2026: 13,3 en 13,7 procent - duidelijk boven het sectorgemiddelde", schrijft Cezary Bernatek.

Hoewel ik weet dat veel investeerders de voorkeur geven aan een veiligere optie, zoals Dom Development, de marktleider op de WSE, reken ik erop dat Murapol mijn vertrouwen zal terugbetalen en mij een bevredigend rendement zal bieden voor het genomen risico. Tijdens de sessie van maandag 12 mei zal ik een order plaatsen om aandelen van het bedrijf te kopen ter waarde van 4 duizend. złoty.