Grondwet: wijzigingen om het aanbod te vergroten

De wijziging van de Grondwet, die veel controverse veroorzaakte en zelfs leidde tot aftreden van de regering – de voormalige staatssecretaris Hernâni Dias nam uiteindelijk ontslag na het schandaal van vermeende belangenverstrengeling, omdat hij twee bedrijven had opgericht die van deze wetswijziging zouden kunnen profiteren, waaraan hij zelf had deelgenomen – is nu van kracht geworden, nadat de president van de Republiek het decreet had afgekondigd na amendementen in het parlement. Het is waar dat het staatshoofd enige bedenkingen had bij deze wijzigingen.

Volgens Marcelo Rebelo de Sousa handhaaft de wetgeving "afwijkingen van het algemene regime en zaken die betrekking hebben op corruptiebestrijding vereisen meer inhoud en ontwikkeling". Hij verduidelijkte echter dat hij groen licht gaf "gezien de ingrijpende wijzigingen die op initiatief van de Socialistische Partij, met de steun van de Sociaaldemocratische Partij, zijn doorgevoerd en die de bezwaren tegen de vorige wetgeving wegnemen".

Maar zelfs vóór zijn goedkeuring vroeg de president van de republiek zich af wie de burgemeester was die zich “zeer op zijn gemak voelde bij het nemen van beslissingen over grondgebruik, in zijn lokale bestuur, in de gemeente, in de gemeenteraad, maanden voor de lokale verkiezingen”.

Een van de belangrijkste goedgekeurde voorgestelde wijzigingen is de vervanging van het door de overheid gehanteerde concept 'middenklassewoningen' door 'betaalbare huurwoningen' of 'woningen met een gereguleerde prijs'. Een andere wijziging betreft het feit dat, om de grond te kunnen herclassificeren, de gemeenteraad moet worden geïnformeerd of het landelijk gelegen perceel de potentie heeft om als bouwlocatie te worden gebruikt. Lokale overheden kunnen dit echter alleen toestaan ​​als de herclassificatie van landelijk gebied naar stedelijk gebied bestemd is voor woningbouw en minimaal 70% van het totale bouwoppervlak is bestemd voor sociale huurwoningen, betaalbare huurwoningen of woningen met een gereguleerde prijs.

Een bron dicht bij het proces herinnert Nascer do SOL eraan dat “de wet volledig van kracht is met de wijzigingen die zijn doorgevoerd in de Assemblee van de Republiek, en dat het daarom logisch is dat de president van de Republiek deze heeft afgekondigd”, maar hij wijst er ook op dat de beslissingsbevoegdheid altijd bij de gemeenteraden ligt.

Het Gemeentelijk Masterplan [PDM] bepaalt welke grond stedelijk en welke landelijk is. Binnen de landelijke gebieden kan de grond behoren tot het RAN [Nationaal Landbouwreservaat], het REN [Nationaal Ecologisch Reservaat] of het bosgebied. Hoewel tot nu toe alleen op stedelijk gebied gebouwd kon worden, staat deze wet de gemeenteraad en de gemeenteraad toe om het PDM versneld te herzien, zodat woningen op landelijk gebied gebouwd kunnen worden. Deze woningen moeten aan bepaalde criteria voldoen: de woningen moeten tegen maximumprijzen verkocht worden en 70% moet voldoen aan het regime van gereguleerde of betaalbare huur.

Het idee is volgens dezelfde bron simpel: "Door te bouwen op goedkopere grond zullen we automatisch een prijsverlaging zien, wat gunstig is voor de huizenkoper en niet voor de projectontwikkelaar", en hij merkt op dat "wat huizen duur maakt, de grond is waarop ze gebouwd worden, aangezien cement, deuren, ijzer, staal en glas in Oeiras of Cascais vrijwel even duur zijn als in Mirandela of Lousã". En hij aarzelt niet: "Wat de prijs van huizen bepaalt, is de grond, niet de bouwkosten. Dus als we het aanbod van grond vergroten, verlagen we de grondprijs en daarmee de prijs van huizen."

Maar ondanks dat hij erkent dat deze wijziging van de Grondwet het huisvestingsprobleem niet zal oplossen, geeft hij toe dat het wel zal helpen het te verlichten. "Het is niet de oplossing voor alle problemen, maar het zal ze wel helpen oplossen, daar twijfel ik niet aan, vooral omdat verschillende burgemeesters hebben aangegeven dat ze deze wetswijziging zullen gebruiken om het aanbod van bouwgrond te vergroten, wat uiteraard zal bijdragen aan lagere prijzen" en om onaangename verrassingen van lokale overheden te voorkomen, "worden uit voorzorg maximumprijzen vastgesteld voor de huizen die op deze gronden worden gebouwd en deze zullen onder de huidige marktprijs liggen", benadrukt hij tegenover onze krant.

Het helpt, maar lost het probleem niet op. In Nascer do SOL heeft de burgemeester van Oeiras al erkend dat deze wijziging van de Grondwet de woningcrisis misschien wel zal helpen, maar niet zal oplossen. "Ik zei 12 jaar geleden al dat er zonder politieke verandering weer sloppenwijken zouden ontstaan. En deze Grondwet, zoals die is gewijzigd, lost het probleem niet op." En hij geeft voorbeelden: "Om hypothetisch 20 hectare landelijk gebied toe te wijzen aan stedelijk gebied, zouden we ongeveer 100 hectare nodig hebben, omdat het in sommige gevallen een ecologisch reservaat is, in andere gevallen een landbouwreservaat van klasse A en B, enz. Deze wetswijziging staat weliswaar toe dat landelijk gebied wordt omgezet in stedelijk gebied, maar staat het alleen toe voor betaalbare huurwoningen. Het staat bijvoorbeeld niet toe dat er sociale huurwoningen worden verkocht."

Isaltino Morais herinnert zich dat hij in 2012 vervallen gebouwen in Oeiras kocht voor 400 euro per vierkante meter potentiële bouw, en dat ze nu vier keer zo duur zijn: 1600 euro. Hij rechtvaardigt deze verhoging met het verdwijnen van bouwgrond. "Wanneer een beperkende wet wordt aangenomen, is het erg moeilijk om die later te wijzigen, en wie die wijzigt en opnieuw bouwgrond creëert, zal worden beschouwd als een klimaatontkenner. Wanneer alles onder de bruggen vol staat met tenten en hutten, is het te laat."

Tegengestelde standpunten . Veranderingen die echter niet overtuigen, zegt Helena Roseta, een van de ondertekenaars van een open brief die aan de regering is gestuurd tegen deze veranderingen. "De schade is aangericht. We proberen de schaduw van een kromme stok recht te trekken. Het is schadebeperking. Het is een kleiner kwaad en het is minder erg dan het was. De gematigde waarde die duidelijk diende om de prijzen op te drijven, is verwijderd, er zijn nog een paar kleine wijzigingen aangebracht, maar het zijn kleine waarborgen. Het Nationaal Ecologisch Reservaat is iets beter beschermd, maar niet het Nationaal Landbouwreservaat, waarvan een aanzienlijk deel niet beschermd is, wat slecht is", aldus Roseta in onze krant.

Volgens Roseta zou een oplossing voor het probleem zijn om de meer dan 700.000 leegstaande huizen in Portugal op de markt te brengen. "We hebben het over huizen die door niemand bewoond worden, dus waarom kunnen we geen maatregelen nemen om het gebruik ervan te stimuleren?", vraagt ​​hij zich af. Hij wijst erop dat de meeste van deze woningen particulier eigendom zijn en niet alleen in dorpen staan. "Er zijn er ook in de grote steden. Alleen al in Lissabon staan ​​er zo'n veertigduizend leeg, terwijl er zo'n 26.000 sociale huurwoningen zijn. Dit is schandalig, aangezien er zoveel mensen een huis nodig hebben en er geen maatregelen zijn om dit te voorkomen. Ze betalen een hogere IMI, maar de gemeentes heffen die niet altijd. Deze maatregel is niet effectief gebleken. Daarom is het noodzakelijk om andere oplossingen te bedenken."

Pedro Bingre do Amaral, voorzitter van de Liga voor Natuurbescherming (LPN), die dezelfde open brief ondertekende, prees ook de verlaging van de maximumprijs voor de verkoop van onroerend goed, maar betreurde het uiteindelijke resultaat. Hij vertelde Nascer do SOL dat "niets garandeert dat de prijzen zullen dalen, omdat ze het hebben over een verlaging van 25% ten opzichte van het landelijk gemiddelde" en zei dat er vanuit statistisch oogpunt geen garantie is dat de prijzen zullen worden beheerst. "Wie kan garanderen dat een onder deze omstandigheden gebouwd onroerend goed later niet kan worden omgebouwd tot lokale accommodatie of verhuurd?", vroeg hij. En in dit geval, volgens hem, zal het in de praktijk de waarde van het onroerend goed verhogen en de effecten ervan neutraliseren.

De problemen houden daar niet op. Volgens Pedro Bingre do Amaral, ongeacht de bruto waarde van het onroerend goed, zullen we een probleem blijven houden, omdat hij gelooft dat deze wijzigingen bouw buiten de huidige stedelijke grenzen toestaan. "Deze wet zal onmiskenbaar de stedelijke uitbreiding versterken. Deze regering heeft ervoor gekozen een mechanisme te creëren dat de toegang tot de markt voor grond in de buurt van steden afdwingt. Het lost helemaal niets op," benadrukt hij.

Daarnaast zegt hij dat hij graag zou willen zien hoeveel verkavelingen er al zijn goedgekeurd, sinds de wet op 29 januari werd goedgekeurd tot aan deze herziening. "Hoeveel projecten zijn er via deze weg ingediend? En hoeveel projecten zijn er ingediend met links naar de opstellers van de wet? Deze wet was eind november aangekondigd. Begin december adverteerden makelaars al op hun websites met hoe ze landelijk gebied konden omzetten in stedelijk gebied. Wie goed voorbereid was, kon zijn project indienen op de eerste dag dat de wet in werking trad. Als ze politiek gezien een sterke positie hadden bij de lokale overheid, konden ze hun verkavelingen laten goedkeuren", beschuldigde hij.

De voorzitter van de Liga voor Natuurbescherming ontkent dat de prijsdaling gevolgen zal hebben en wijst op uitspraken van makelaars zelf die dit scenario al hebben uitgesloten. "De regering en haar adviseurs zijn de enigen die zeggen dat de prijzen zullen dalen. Er is absoluut geen consensus, behalve onder enkele projectontwikkelaars die zeggen dat het heel goed zal zijn omdat ze grond tegen een te hoge prijs aan projectontwikkelaars kunnen verkopen," zei hij.

Lagere prijzen? Ondanks het argument van de regering dat deze wijzigingen zullen bijdragen aan lagere prijzen, heeft de Portugese Vereniging van Vastgoedontwikkelaars en Investeerders (APPII) al gewaarschuwd voor de negatieve gevolgen van de recente wijzigingen in de Grondwet, die in het parlement zijn besproken en goedgekeurd. Volgens de vereniging zouden de ingevoerde wijzigingen de praktische toepasbaarheid van de wet onhaalbaar kunnen maken en effectieve oplossingen voor de woningcrisis in het land kunnen belemmeren. "De Grondwet, aanvankelijk door de sector gezien als een positieve maatregel binnen een breder pakket – waaronder Simplex en aanpassingen aan de btw op de bouw – is ingrijpend gewijzigd, wat tot grote bezorgdheid leidde bij vastgoedontwikkelaars en investeerders. Wat gisteren een stap vooruit leek, dreigt vandaag een maatregel te worden zonder echte impact. Met de in het parlement voorgestelde wijzigingen zou de wet zijn praktische effect op het stimuleren van het woningaanbod kunnen verliezen", aldus Hugo Santos Ferreira, voorzitter van de entiteit.

En het identificeerde drie kritieke obstakels voor de implementatie van de nieuwe Grondwet: "Meer bureaucratie bij de herclassificatie van grond, terugkeer naar het huisvestingsregime tegen gecontroleerde kosten - de vervanging van het concept van 'gematigde kostenwoningen' door het regime van 'woningen tegen gecontroleerde kosten' brengt extra uitdagingen met zich mee. Dit model is in het verleden al bureaucratisch en ineffectief gebleken, waardoor het moeilijk is om nieuwe huisvestingsprojecten te bevorderen - financiële vereisten die niet in overeenstemming zijn met de realiteit van de sector: de nieuwe vereiste om de economische levensvatbaarheid en financieringsbronnen aan te tonen, zelfs voordat er een concreet project bestaat, vormt een extra obstakel. Welke bank zal financiering goedkeuren zonder zelfs maar een gedefinieerd project te hebben?". Volgens APPII is de vastgoedsector "het doelwit geweest van oneerlijke kritiek en kan niet langer worden behandeld als de 'schurk' van het huisvestingsprobleem", eraan herinnerend dat het 15% van de waarde van het nationale bruto binnenlands product (bbp) vertegenwoordigt en, ondanks het argument dat het deel wil uitmaken van de oplossing, zegt dat het essentieel is dat het Parlement haalbare voorwaarden creëert om het woningaanbod te vergroten.

Reactie van de overheid Destijds zei het bestuur dat het doel van de wetswijziging is "om meer grond beschikbaar te maken voor de bouw van betaalbare woningen, met name voor de middenklasse, om ervoor te zorgen dat de stedelijke groei op een ordelijke manier plaatsvindt" en dat "de nieuwe wetgeving de bescherming van het milieu en de landbouw niet in gevaar brengt en de beslissing over de herclassificatie van grond in handen van de gemeenten houdt, om zo een transparant en gecontroleerd proces te garanderen".

Hij rechtvaardigde deze beslissing met de huizencrisis in Portugal, die "in essentie voortkomt uit het onevenwicht tussen de groeiende vraag en het beperkte aanbod, waardoor de huizenprijzen voor het overgrote deel van de Portugezen onbetaalbaar zijn geworden". Hij stelde dat de "wijziging van de Grondwet een gestructureerd antwoord is op dit probleem, waarbij de toename van het aanbod van grond in evenwicht wordt gebracht met de behoefte aan duurzame stedelijke groei".

Met deze nieuwe regels, zo betoogt hij, ‘wordt er een commitment gecreëerd om huisvesting betaalbaarder te maken, waarbij wordt gewaarborgd dat de beschikbare grond op een evenwichtige manier wordt gebruikt, zonder dat dit ten koste gaat van de bescherming van het milieu en zonder speculatie met onroerend goed aan te moedigen’.

Röntgenfoto Volgens de meest recente gegevens van Idealista heeft Portugal meer dan 27 duizend stedelijke percelen te koop, verspreid over het hele land. Porto heeft de meeste stedelijke percelen te koop (4.403), gevolgd door Lissabon (4.137), Setúbal (3.045) en Faro (2.437). Deze vier districten zijn samen goed voor meer dan de helft van het aanbod aan stedelijke grond in het land.

Op het niveau van de districtshoofdsteden is de geografische spreiding van het aanbod van te koop aangeboden stedelijke grond aanzienlijk anders: in Leiria is het aanbod het grootst (327), gevolgd door Coimbra (304) en Braga (294), zo blijkt uit dezelfde gegevens. En in Beja (19), Évora (38) en Guarda (41) is het het kleinst.