Het volume van nieuwbouw dat niet te koop werd aangeboden, steeg met een kwart.

In de afgelopen twaalf maanden is de voorraad onverkochte woningen in aanbouw in Rusland met 24% toegenomen tot 26 miljoen vierkante meter. Marktdeelnemers zien deze trend echter niet als een bedreiging voor de overaanbod op de markt. Zij zijn van mening dat er veel woningen worden gebouwd voor toekomstig gebruik, om tekorten en ongerechtvaardigde prijsstijgingen te voorkomen wanneer de Centrale Bank uiteindelijk besluit de basisrente fors te verlagen.

"Russische projectontwikkelaars breiden hun vastgoedportefeuille uit zonder dat de verkoop is gestart. Het afgelopen jaar is het volume aan woningen in aanbouw waarvan de verkoop nog niet is gestart, gestegen van 21 miljoen vierkante meter naar 26 miljoen vierkante meter per 1 juli 2025", aldus een recent onderzoek van de National Credit Ratings Agency (NKR). Analisten suggereren dat "projectontwikkelaars terughoudend zijn om al hun vastgoed direct op de markt te brengen om prijsdalingen te voorkomen."

Uit het onderzoek blijkt dat opgeleverde maar onverkochte woningen binnen 20 tot 36 maanden uitverkocht zijn, waardoor een pool van appartementen ontstaat die extra druk op de markt legt. Stijgende vastgoedprijzen, in plaats van een toegenomen vraag, helpen ontwikkelaars grotendeels om hun inkomsten op peil te houden.

Volgens DOM.RF is er sinds begin dit jaar in 56 regio's een daling van de bouwactiviteit waargenomen. Bovendien overtrof het aanbod in sommige regio's de vraag aanzienlijk. "Aan het begin van de herfst werden de grootste risico's op overaanbod op de nieuwbouwmarkt geregistreerd in Dagestan, Tuva en de regio Saratov", aldus Kirill Kholopik, hoofd van het portaal ERZ.RF. Volgens hem ligt het aantal nieuwbouwappartementen dat in Dagestan wordt gelanceerd 32,6 keer hoger dan het verkoopcijfer (zie tabel), in Tuva lopen de cijfers 9,7 keer zo hoog op en in de regio Saratov 6,4 keer. "Het algemene patroon in deze regio's is als volgt: ondanks de lage verkoopvolumes hebben ontwikkelaars hun plannen niet aangepast en blijven ze actief nieuwe projecten lanceren", legde de expert uit.

De tegenovergestelde situatie, waar de verkoop aanzienlijk hoger ligt dan het aantal nieuwe projecten dat wordt gelanceerd, is waargenomen in de regio Tver (9 keer), de regio Primorski (5,3 keer), Sint-Petersburg (2,5 keer), de regio Rjazan (2,4 keer) en de regio Moskou (2,2 keer). "De regio Moskou en Sint-Petersburg worden traditioneel beschouwd als gebieden met een hoge vraag en een tekort aan aanbod: nieuwe projecten zijn snel uitverkocht. De regio Primorski heeft historisch gezien een tekort aan nieuwe woningen door problemen met de aanleg van nutsvoorzieningen, waardoor de verkoop consequent hoger ligt dan het aantal lanceringen", aldus Kholopik.

"Veel projectontwikkelaars stellen de verkoop uit omdat de komst van een groot aanbod aan vastgoed onvermijdelijk tot prijsdalingen zal leiden. Een forse prijscorrectie brengt risico's met zich mee voor de hele sector, die onder druk staat door dure projectfinancieringen en stijgende materiaalkosten", aldus Denis Konovalenko, Managing Partner bij Prime Life.

"De toename van het volume aan woningen in aanbouw dat nog niet te koop is, is voornamelijk te wijten aan het feit dat projectontwikkelaars zich aanpassen aan de huidige economische omstandigheden", legde Yaroslav Gutnov, oprichter van SIS Development, uit aan MK. Door de dure projectfinanciering lanceren bedrijven volgens hem minder vaak nieuwe complexen. Wanneer projectontwikkelaars wel vastgoed op de markt brengen, doen ze dat meestal met een beperkt aantal appartementen. "Het probleem is dat het vaak onmogelijk is om aan het begin van de bouw hoge prijzen voor ruimte te hanteren, en het verkopen van een aanzienlijk volume tegen de huidige prijzen is niet rendabel. Projectontwikkelaars rekenen op een opgekropte vraag. En naar mijn mening terecht. Ik denk dat gezien de verwachte aanzienlijke verlaging van de belangrijkste rente van de Centrale Bank de koopactiviteit zal toenemen, zelfs tegen de achtergrond van snel stijgende prijzen", voegde de projectontwikkelaar eraan toe.

Ruslan Syrtsov, algemeen directeur van Metrium, is van mening dat Rusland momenteel geen acuut probleem heeft met overbevoorrading. Door de dure kredietverlening schat hij dat de verkoop inderdaad is vertraagd. Dankzij de versoepeling van het monetaire beleid sinds het afgelopen kwartaal is de markt echter geleidelijk aan het herstellen. "Wanneer de belangrijkste rente daalt tot 14-15%, zullen veel klanten hun spaargeld weer ophogen en investeren in betrouwbare vastgoedactiva. En Russen hebben momenteel een recordbedrag van meer dan 60 biljoen roebel op hun rekeningen en spaargeld staan. Een mogelijk aanbodtekort in de nabije toekomst lijkt daarom nog tastbaarder dan overbevoorrading", concludeerde de analist.

Natalia Shatalina, CEO van nieuwbouwaggregator RedCat, zag ook geen "donkere wolken" aan de horizon. Ze herinnerde eraan dat de woningbouwvolumes in Rusland de afgelopen vijf jaar met 22% zijn gestegen. In 2021 was er 98,9 miljoen vierkante meter aan woningen in aanbouw, terwijl dat nu 120,1 miljoen vierkante meter is. De grootste groeispurt vond plaats in 2024, toen de volumes met 12% toenamen, en in 2025 vertraagde de groei, met een bouwvolume dat slechts met 1% toenam. "De vraag begon echter in 2024 af te nemen. Terwijl er in 2023 meer dan 1 miljoen DDU's in Rusland waren geregistreerd, bedroeg de daling in 2024 20%, met slechts 811.400 geregistreerde DDU's in dat jaar. Dienovereenkomstig daalt het aantal verkochte woningen: in 2021 was het 45%, en nu is het slechts 32%", voegde de expert eraan toe.

Bovendien verschilt de situatie met betrekking tot deze indicator aanzienlijk tussen de regio's. Volgens Shatalina is het Federaal District Noord-Kaukasus bijzonder opmerkelijk, met een verhouding tussen uitverkoop en voltooide bouwwerken tussen de 5% en 32% in de republieken (met uitzondering van de kraj Stavropol en Noord-Ossetië). De oblast Orjol, de autonome okroeg Khanty-Mansi en de oblast Saratov verdienen ook aandacht, met een verhouding tussen uitverkoop en voltooide bouwwerken in deze regio's van 40-41%. De situatie is echter anders in de macroregio van de hoofdstad: de uitverkoop in Moskou bedraagt ​​ongeveer 47%, terwijl deze in de regio Moskou 35% bedraagt ​​en de verhouding tussen uitverkoop en voltooide bouwwerken respectievelijk 92% en 73% bedraagt.

Yana Glazunova, CEO van de VSN Group, is het eens met de laatste bevindingen: "Moskou zal in de nabije toekomst waarschijnlijk te maken krijgen met een tekort, als gevolg van het recordlage aanbod van nieuwe woningen. Gezien deze geschiedenis is prijsverlaging dan ook uitgesloten."

Ondanks het alarmerende NCR-rapport zien experts die door MK zijn geïnterviewd geen dreiging van een overaanbod aan woningen in de komende jaren. "Het aantal nieuwbouwprojecten in Russische regio's is in de eerste helft van 2025 al gedaald. En dit cijfer zal in de toekomst verder dalen. Daarom kan worden gesteld dat er momenteel veel wordt gebouwd voor toekomstig gebruik, om tekorten en ongerechtvaardigde prijsstijgingen te voorkomen wanneer de Centrale Bank haar rente verlaagt", concludeerde Konovalenko.

Gepubliceerd in de krant Moskovsky Komsomolets, nr. 29627, 14 oktober 2025

Krantenkop: Projectontwikkelaars verbergen een voorraad voor kopers.