O czym należy pamiętać przy wymianie szyb, okien i drzwi w domach i mieszkaniach, a także co mówi Dekret 768 z 2025 r.

Nora Pabón Gómez, prawniczka specjalizująca się m.in. w zagadnieniach związanych z zarządzaniem kompleksami mieszkaniowymi oraz współistnieniem najemców i właścicieli w tego typu inwestycjach miejskich, odpowiada na pytania czytelników.

„Mam pytanie. Jeśli jako właściciel zamontuję w oknach mojego mieszkania szyby lustrzane dla większego bezpieczeństwa i prywatności, a także będę chciał wymienić drzwi na solidniejsze i bezpieczniejsze, czy tego typu modyfikacje będą uważane za zmiany w elewacji?” Inny konsultant stwierdził, że generalnie wprowadzono zmiany w pierwotnym projekcie elewacji i w oknach. „W odpowiedzi na te naruszenia członkowie zarządu ostrzegli, że ponieważ są to zmiany w nieruchomości wspólnej, istnieje nie tylko ryzyko nałożenia grzywny na osiedle przez Urząd Miasta, ale także brak jednolitości elewacji obniża wartość domów i mieszkań. Czy to prawda, że ​​osoby, które zachowały swoje lokale w oryginalnym stanie, mogą zostać dotknięte?”

Zgodnie z Ustawą 675 z 2001 r. fasady budynków podlegających temu reżimowi są uważane za istotną własność wspólną.

W związku z tym wszelkie zmiany wymagają zgody zgromadzenia właścicieli, zgodnie z postanowieniami poszczególnych rozporządzeń.

Podobnie, zarówno plany architektoniczne budynku, jak i plany poziome nieruchomości określają elewacje. Przepisy dotyczące poziomych nieruchomości nie zawierają szczegółowych postanowień dotyczących drzwi wejściowych do mieszkań i domów ani ich okien zewnętrznych.

Elementy te są jednak wspólne, ponieważ stanowią część ścian obwodowych fasad wewnętrznych i zewnętrznych.

Wymianę tych elementów przeprowadzi właściciel danego mieszkania, ale nie może on zmienić rozmiaru ani kształtu okien, ani koloru ani widocznych cech szkła, ponieważ elewacja nie może zostać zmieniona. Jeśli chodzi o mycie zewnętrznych powierzchni okien stanowiących część elewacji, jest to obowiązek administracji, podobnie jak w przypadku każdej innej nieruchomości publicznej.

Krótko mówiąc, konieczne jest ustalenie, czy te tafle szkła i okna, zainstalowane ze względów bezpieczeństwa i w celu ochrony prywatności mieszkańców, modyfikują fasadę lub zmieniają jednolitość i wygląd kompleksu, a także czy mają wpływ wizualny na innych mieszkańców, aby móc ustalić, czy ich montaż jest dozwolony.

W każdym razie jest oczywiste, że nawet za zgodą zgromadzenia właścicieli, nie można by wymienić jednej lub pewnej liczby szyb i okien na takie, które wyglądają inaczej niż pozostałe, ponieważ zgoda ta dotyczyłaby wszystkich z powodów wymienionych powyżej.

W przypadku drzwi, większość właścicieli wymienia je na drzwi antywłamaniowe, ale ich zewnętrzna okładzina i kolor muszą pasować do reszty. Uważam, że każdy, kto modyfikuje okna i drzwi, zmieniając elewacje i spójność kompleksu, będzie ponosić odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkaniowej, a po zakończeniu odpowiedniego postępowania w sprawie rozwiązania sporu, sprawca może zostać ukarany. Wynika to z faktu, że narusza to własność wspólną i może obniżyć wartość pozostałych lokali prywatnych oraz całego kompleksu.

To okazja, aby ponownie odnieść się do Dekretu Narodowego 768 z 2025 r., który częściowo regulując Ustawę 1801 z 2016 r., Narodowy Kodeks Bezpieczeństwa i Współistnienia Obywateli, jest kolejnym przepisem, który, podobnie jak ten, jest związany z własnością poziomą i w pewien sposób uzupełnia Ustawę 675 z 2001 r. Co jest dziwne i co zwróciło moją uwagę, to fakt, że ten niedawno wydany Dekret, którego nikt się nie spodziewał, powstał z dodatku do Dekretu 1070 z 2015 r., Jednolitego Dekretu o Sektorze Obrony.

W przedmiotowej sprawie przepis ten ustanawia

„Artykuł 2.2.8.18.12.1.3. Zewnętrzne zabezpieczenia okien. W odniesieniu do zewnętrznych zabezpieczeń okien stosuje się przepisy dotyczące ochrony integralności miejskiej. Montaż zabezpieczeń okiennych w postaci szyb dźwiękoszczelnych, folii przeciwsłonecznych lub pancernych, elementów dekoracyjnych, witraży, szyb matowych, fazowanych lub innych tymczasowych przeszkleń nie jest uznawany za zachowanie naruszające integralność miejską”. Ograniczeniem są jednak horyzontalne przepisy dotyczące nieruchomości oraz normy urbanistyczne, których muszą przestrzegać właściciele, mieszkańcy i osoby zajmujące dany teren.

Dekret 768 z 2025 r. zawiera szereg przepisów dotyczących nieruchomości o horyzontalnym ustroju własności. Częściowo reguluje on Narodowy Kodeks Bezpieczeństwa i Współistnienia Obywateli. Wyraźnie odnosi się on do nieruchomości ustanowionych w ramach horyzontalnego ustroju własności i powołuje się na ustawę 675 z 2001 r. Współwłaściciele muszą go znać i przestrzegać. Wśród przepisów, które, podobnie jak inne artykuły wspomnianego Kodeksu, muszą być przestrzegane, znajdują się te dotyczące działalności gospodarczej na nieruchomościach horyzontalnych, jawności horyzontalnego ustroju własności oraz kar za niezłożenie protokołu zgromadzenia. Odnosi się on również do komisji ds. współistnienia na nieruchomościach horyzontalnych oraz postępowania ze specjalnie przygotowanymi psimi okazami.

W przypadku pytań prosimy o przesłanie ich, bardzo szczegółowych i bez załączników, na adres [email protected]. Nowe artykuły publikujemy w każdą sobotę. Aby zobaczyć najnowsze lub poprzednie artykuły, odwiedź stronę https://www.eltiempo.com/noticias/nora-pabon-gomez