Rewolucja w zakwaterowaniu w Hiszpanii: hotele cztero- i pięciogwiazdkowe odpowiadają teraz za 55% miejsc noclegowych.

Profil branży hotelarskiej w Hiszpanii zmienił się od czasu wybuchu Wielkiej Recesji po piętnastu kolejnych latach wzrostu gospodarczego. W 2007 roku, według oficjalnego spisu przeprowadzonego przez INE (Narodowy Instytut Statystyki i Spisu Ludności), dostępnych było 1,56 miliona łóżek. Najwięcej łóżek w hotelach trzygwiazdkowych było dostępnych w hotelach trzygwiazdkowych (549 878), co stanowiło 35% całości, a tuż za nimi uplasowały się hotele czterogwiazdkowe (523 041 łóżek, co stanowi 33,4% całości).

Siedemnaście lat później obraz jest radykalnie inny. Pojemność hoteli wzrosła o 22,8% do 1,92 miliona łóżek, wyraźnie przechylając się w stronę segmentu luksusowego (pięć i cztery gwiazdki) i przy spadku liczby hoteli trzygwiazdkowych. Podczas gdy ta ostatnia kategoria stanowiła 35% dostępnych łóżek w 2007 roku, odsetek ten spada o dziesięć punktów procentowych do 25% w 2024 roku, podczas gdy hotele czterogwiazdkowe obrały odwrotny kierunek, stanowiąc z 33,4% do 48,5% całości. Jednocześnie obiekty najwyższej klasy praktycznie podwoiły swoją obecność , zwiększając się z 67 522 łóżek (4,3% całości) do 127 904 łóżek (6,6%).

Jakie są przyczyny tej rewolucji? Pierwszą z nich jest stały wzrost popytu w ciągu ostatnich 17 lat, który pozwolił Hiszpanii zwiększyć liczbę odwiedzających z 59,2 do 93,4 miliona, co stanowi średnioroczną liczbę 2 milionów dodatkowych gości, pomimo Wielkiej Recesji i pandemii. Ten wzrost popytu z kolei przełożył się na wykładniczy wzrost cen i zysków, zwłaszcza w segmencie pięciogwiazdkowym, który odegrał decydującą rolę w wejściu zagranicznych inwestorów i dużych sieci luksusowych hoteli.

W 2007 roku pokój w pięciogwiazdkowym hotelu w Hiszpanii kosztował średnio 145 euro. Siedemnaście lat później stawka ta wzrosła prawie dwukrotnie, do 275 euro. Zysk na dostępny pokój (Revpar), główny wskaźnik rentowności brany pod uwagę przez inwestorów, wzrósł prawie trzykrotnie, osiągając 190 euro. Jorge Ruiz, dyrektor ds. hoteli w regionie Iberia w CBRE, uważa, że ​​kluczem jest zaangażowanie w jakość i zróżnicowanie: „Hiszpania udowodniła swoje silne fundamenty rynkowe, osiągając stały i zrównoważony wzrost dzięki inwestycjom w wysokiej jakości turystykę, która ewoluuje w kierunku znacznie bardziej doświadczeniowej i spersonalizowanej oferty dla turystów”.

Nie tylko otwarto wiele nowych hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych, ale istniejące przeszły gruntowne remonty w celu podniesienia cen i rentowności. To główny argument właścicieli aktywów przeciwko tym, którzy oskarżają ich o zarobek. W segmencie pięciogwiazdkowym remonty hoteli Ritz i Palace w Madrycie , finansowane przez Mandarin i Archer, kosztowały odpowiednio 100 milionów euro i 90 milionów euro. HIP, fundusz inwestycyjny Blackstone i największy właściciel nieruchomości w Hiszpanii, dysponujący ponad 17 000 miejsc noclegowych w 51 hotelach, planuje wydać 800 milionów euro na remont swojego globalnego portfolio, które obejmuje łącznie 69 hoteli i 22 000 pokoi, jeśli uwzględni się aktywa w Grecji, Włoszech i Portugalii.

Wśród sieci hotelowych Barceló jest jednym z największych inwestorów w remonty, dzięki dobrej sytuacji finansowej , która pozwoliła mu pozbyć się długów i zwiększyć płynność finansową. W latach 2023 i 2024 Barceló przeznaczał rocznie 400 milionów euro na przejęcia i remonty, a w tym roku kwota ta wzrosła do 500 milionów euro. Na dzień 31 grudnia 2024 r. średnia cena w sieci wynosiła 107,30 euro, co stanowi wzrost o 33% w porównaniu z rokiem 2021, a zysk na dostępny pokój podwoił się do 81,40 euro. „Wciąż istnieje luka cenowa w stosunku do pozostałych głównych stolic europejskich, która nie została jeszcze wypełniona. Kiedy podróżuje się do Londynu i Paryża, a robię to 200 dni w roku, ceny są trzy razy wyższe niż w głównych stolicach Hiszpanii. Czy Madryt powinien być na tym samym poziomie? Uważam, że musi nastąpić proces konwergencji, a zatem ceny hoteli będą nadal rosły powyżej cen europejskich konkurentów” – zauważa Raúl González, dyrektor generalny działu hotelowego Barceló na Europę, Bliski Wschód i Afrykę.

Firma doradcza Colliers, specjalizująca się w nieruchomościach, podkreśla, że ​​to przywiązanie do luksusu i wypoczynku, zarówno w kontekście wakacyjnym, jak i miejskim, wynika z pogarszającej się sytuacji w turystyce korporacyjnej. „Przywiązanie do stylu życia i luksusu wynika z uznania podczas dwóch ostatnich kryzysów, że popyt korporacyjny jest bardziej wrażliwy na sytuację gospodarczą, podczas gdy popyt w sektorze wypoczynku okazał się znacznie bardziej odporny” – zauważa Laura Hernando, dyrektor generalna ds. hoteli w Colliers Spain .

Hernando uważa, że ​​segment hoteli trzygwiazdkowych, pomimo spadku podaży od czasu Wielkiej Recesji, wykazał się największą stabilnością. „Ich mniejsza ekspozycja na rynki międzynarodowe i większe uzależnienie od turystów krajowych, którzy zazwyczaj przyjeżdżają częściej i są mniej sezonowi, sprawiły, że są mniej podatni na globalne wstrząsy”. Podkreśla również, że oferują dobrą stabilność zysków, z mniejszymi wahaniami i mniej zmienną bazą klientów. „Segment hoteli pięciogwiazdkowych odczuł największe wahania w kontekście międzynarodowych wstrząsów , choć w dłuższej perspektywie to właśnie on najbardziej poprawił swoją rentowność”.

Statystyki INE nie uwzględniają jednak trendu, który zaczął się pojawiać w pierwszej połowie tego roku: bezprecedensowego wzrostu inwestycji w segmencie ekonomicznym , który wyprzedził hotele pięciogwiazdkowe i czterogwiazdkowe jako największe podmioty zbierające fundusze. W pierwszym kwartale inwestycje w tego typu hotele w Hiszpanii osiągnęły prawie 100 milionów euro, co stanowi 17% całości, czterokrotnie przewyższając udział z analogicznego okresu w 2024 roku, jak wynika z raportu CBRE.