Planos de fusão explosivos: UBS vira investidores imobiliários contra si mesmo

Após a aquisição dos fundos do Credit Suisse pela UBS Fund Management, a primeira de várias fusões planejadas de fundos imobiliários fracassou. Os investidores acreditam que seus interesses foram violados e apresentaram uma objeção formal. Este caso é inédito em um segmento de mercado considerado previsível e estável. O jornal "NZZ am Sonntag" tornou o caso público.

O UBS está planejando o que alguns investidores consideram uma medida que quebra um tabu: fundir fundos bem-sucedidos e claramente posicionados com produtos problemáticos. O caso está agora perante a Autoridade de Supervisão do Mercado Financeiro Suíço (FINMA).

Qual é o motivo da disputa judicial? O UBS planejava fundir três de seus fundos imobiliários suíços – Living Plus, Hospitality e Residentia – a partir de 30 de junho de 2025. O fundo resultante continuará se chamando Living Plus e se concentrará em opções alternativas de moradia, como comunidades para aposentados, microapartamentos e moradias estudantis.

A causa do conflito são as preocupações dos investidores no fundo Living Plus, que temem que seu veículo de investimento de sucesso seja "diluído" pela fusão com dois fundos problemáticos — e, assim, percam perfil, estabilidade e valor.

O caso de Franz M. (nome conhecido pelos editores) ilustra a razão por trás dessas preocupações: o fundo Living Plus parecia a ele ser exatamente a coisa certa: imóveis residenciais suíços, crescimento de valor sólido, um porto seguro em tempos incertos.

Então ele leu na imprensa sobre a fusão planejada – e com ela a perspectiva de uma estratégia completamente nova.

Mesmo de uma perspectiva econômica, a fusão teria feito pouco sentido para o investidor: seu fundo era avaliado 30% mais alto na bolsa de valores do que os outros dois. Isso refletia a alta variação de qualidade dos imóveis que ele continha.

O fundo Hospitality capta hotéis, instituições de ensino e propriedades especializadas – investimentos arriscados que nada têm a ver com o foco original. Franz M. também vê um problema no fundo Residentia, que investe quase exclusivamente no Ticino: altas taxas de vacância, crescimento fraco e nenhuma perspectiva.

Ele critica a fusão como uma tentativa de lhe impor dois fundos mal financiados. Decisões importantes são difíceis de entender. De fato, outro fundo residencial, o Direct Residential do UBS, foi removido do pacote de fusão, contrariando os planos originais – presumivelmente devido à pressão de importantes investidores do UBS, suspeita Franz M.

No entanto, este fundo em particular, devido à sua política de investimento e perfil de risco, teria sido muito mais adequado do que os parceiros propostos. Dificilmente algum investidor se oporia à fusão desses veículos, explica ele. Ele já havia relatado isso à FINMA no outono passado.

Para Franz M., toda a manobra parece opaca e implausível. O UBS escreve que anunciou os planos de fusão para os próximos três anos "para fornecer transparência e certeza aos investidores".

Outro investidor que se manifestou foi Christian F. Usando números sóbrios, ele mostra por que a fusão pode representar um risco para os investidores da Living Plus.

O Living Plus tem se desenvolvido de forma constante, enquanto o Hospitality e o Residentia estão enfrentando maiores taxas de vacância, menor resiliência à crise e desempenho mais fraco.

Mas não se trata apenas de estratégias; trata-se também de admissibilidade legal. De acordo com a portaria sobre a Lei de Organismos de Investimento Coletivo, apenas fundos com a mesma política de investimento e perfil de risco podem ser fundidos — a similaridade não basta. Críticos como Christian F. veem exatamente este como o problema: este não é o caso dos três fundos.

Segundo Christian F., os números falam por si: como resultado da fusão, os riscos não seriam reduzidos, mas, pelo contrário, aumentados.

O que ele quer dizer com isso? Uma métrica fundamental aqui é o chamado valor intrínseco dos imóveis do fundo, o valor patrimonial líquido (VPL). Enquanto os investidores do Living Plus tiveram um desempenho muito positivo, os outros fracassaram completamente. O desempenho do setor de Hospitalidade foi significativamente negativo, com -18% nos últimos seis anos, demonstrando a vulnerabilidade desta carteira (veja o gráfico abaixo).

Os valores dos imóveis da Residentia também caíram (-6%). Da perspectiva do investidor, isso por si só já comprova que não há dúvidas sobre uma política de investimento e um perfil de risco consistentes.

Vários gestores de fundos e especialistas que acompanharam fusões anteriores disseram ao "NZZ am Sonntag" que mesmo fusões menores enfrentam enormes obstáculos – os requisitos regulatórios e a aprovação de todos os investidores por si só são quase impossíveis de conciliar. Isso torna ainda mais surpreendente que a FINMA tenha dado sinal verde inicialmente. Após as objeções, o processo agora entra em uma nova fase – com um resultado em aberto.

"Em uma fusão de bancos como essa, o objetivo é manter os ativos sob gestão sob sua própria bandeira o máximo possível", diz Andreas Loepfe, economista imobiliário em Zurique. Mas isso é um ato de equilíbrio – entre garantir o volume de investimento e o risco de alienar investidores com fusões questionáveis. Esse ato de equilíbrio é típico do setor. Tudo o que não foi bem recebido pelos investidores tenta ser recuperado – se necessário, por meio de fusões.

Citando os procedimentos em andamento, nem a FINMA nem o UBS comentam questões específicas. O grande banco mantém seus planos, escrevendo: "Estamos convencidos de que a fusão de fundos com estratégias de investimento semelhantes fortalecerá a diversificação e a resiliência dos respectivos fundos, com foco nas necessidades de longo prazo dos investidores."

Um artigo do « NZZ am Sonntag »