Forte pressão imobiliária reduz o número de apartamentos vagos ao menor nível em dez anos.

A forte pressão imobiliária do país, com o maior volume de vendas de imóveis desde a bolha e preços em rápida ascensão, está reduzindo o número de apartamentos vagos na Catalunha. Isso está acontecendo com ativos mantidos tanto por bancos e empresas, quanto por pessoas físicas, dadas as condições favoráveis ​​de mercado para a venda de imóveis no momento, de acordo com especialistas e fontes do mercado. A oferta não atende à demanda e os valores dos imóveis estão subindo. A rentabilidade está praticamente garantida.

A questão das moradias vagas gerou debates acalorados durante os piores anos da crise econômica, com o drama dos despejos se desenrolando. Esse foi um dos motivos que levaram à criação, em 2015, do cadastro de apartamentos vagos e ocupados sem alvará e do imposto cobrado sobre eles caso permaneçam sem uso por mais de dois anos em áreas de alta tensão.

No primeiro ano de ativação, quase 50.000 casas foram abertas, menos do que o esperado. O número flutuou na última década, atingindo seu ponto mais baixo de 25.443 unidades em 2024, de acordo com dados atualizados publicados em abril. Isso representa 0,65% do estoque habitacional da Catalunha.

Este registro contém apartamentos vagos de propriedade de bancos e empresas resultantes de execuções hipotecárias. Portanto, não inclui todos os imóveis vagos de propriedade de pessoas jurídicas — elas também podem adquiri-los no mercado aberto. Além disso, também há apartamentos que são ocupados, mas não pelo seu legítimo proprietário. Em 2015, estimou-se que cerca de 25% deles sofriam dessa situação. "Há poucos apartamentos vazios onde são necessários, e este registro captura muitas casas ocupadas ou vandalizadas", diz Josep Maria Raya, diretor da Cátedra Habitação e Futuro da APCE-UPF.

Este jornal tentou obter uma avaliação da situação atual do Departamento de Território e Habitação, mas não obteve sucesso.

Apesar do declínio, ainda há 25 mil casas nessa situação de propriedade de bancos e empresas; muitos estão agachados

Por sua vez, o professor de economia da UPF, José García Montalvo, explica que, dadas as atuais condições de mercado, com altos preços de aluguel e alta demanda por apartamentos para venda, a proporção de moradias vagas é "residual".

Em relação às casas vagas de propriedade de pessoas físicas, também há sinais de queda devido à aceleração da atividade imobiliária, segundo dados fornecidos pela Fotocasa por meio de pesquisas.

A Catalunha é, de fato, a região com a menor porcentagem de proprietários com apartamentos não utilizados entre os maiores mercados. A taxa é de 1,7% na Catalunha, em comparação com 2,5% na Andaluzia, 2,1% na Comunidade de Madri e 2% na Comunidade Valenciana.

Na Espanha como um todo, esse percentual chegará a 3% no início de 2025, enquanto há três anos chegou a 4%.

Entre os principais motivos para manter apartamentos vazios, proprietários particulares citam o mau estado do imóvel e o alto custo de reparo, além de disputas entre herdeiros. Em menor grau, eles destacam o desejo de manter a propriedade para um filho.

"O mercado está atualmente a favor dos proprietários para que eles transfiram seus imóveis, e se eles não os alugam, é porque têm medo de não conseguir recuperar seus fundos se precisarem", diz Raya.

Por outro lado, continua a análise da Fotocasa, os proprietários de apartamentos não utilizados citam o medo de ocupação ou os altos custos de manutenção de uma casa como razões que os levam a colocar seus imóveis à venda ou para alugar. Apartamentos vazios, com o mercado espremido ao máximo, estão começando a se tornar um caso residual.

Estatísticas com dados contraditórios

Tanto Josep Maria Raya quanto José García Montalvo lamentam a falta de estatísticas oficiais e confiáveis ​​para determinar o número exato de apartamentos vagos, tanto os de propriedade de pessoas jurídicas — que são monitoradas mais de perto — quanto os de propriedade de pessoas físicas. “Sem dados confiáveis, não é possível elaborar políticas habitacionais”, ressalta Montalvo. Ambos apontam que o INE publicou informações sobre apartamentos vagos com base no consumo de energia elétrica em 2021, mas com dados obtidos em 2020, em meio à pandemia e aos confinamentos populacionais. Segundo o estudo, a Catalunha tem mais de 9% de apartamentos vagos, mas esses números "estão distorcidos" quando foram obtidos, afirmam.