Mercado Imobiliário: Preços sobem em algumas cidades, casas se desvalorizam em outras. Onde custam mais e onde custam menos

De 2018 até hoje, a população italiana caiu ligeiramente para menos de 60 milhões de habitantes, com uma tendência negativa contínua. As causas são múltiplas: desde um saldo migratório progressivamente decrescente até uma queda drástica nas taxas de natalidade, nunca tão baixas antes.

Um número crescente de italianos está alcançando estabilidade econômica em idades cada vez mais avançadas, adiando a possibilidade de sustentar uma família inteira e adiando projetos que muitas vezes nunca se concretizam. Para os próximos 50 anos, o ISTAT prevê um declínio drástico na população, que cairá para menos de 48 milhões de habitantes até 2070, 20% a menos do que hoje .

Soma-se a isso o fenômeno da migração interna, em que um número cada vez maior de pessoas tende a se mudar para grandes centros urbanos, abandonando suas cidades de origem, que acabam se esvaziando quase completamente, impossibilitando qualquer forma de mudança geracional. Consequentemente, o declínio progressivo da população em muitas cidades italianas coloca a economia local e nacional diante da necessidade de mudanças profundas para lidar com a nova desigualdade social em todos os setores.

Declínio populacional e mercado imobiliário residencial: análise da Wikicasa

Nesse cenário futuro, a reação do mercado imobiliário residencial, que sempre foi o investimento preferido dos italianos, é de particular interesse.

A Wikicasa (https://www.wikicasa.it/), empresa italiana de proptech especializada na coleta, processamento e distribuição de informações imobiliárias online, realizou uma análise sobre esse aspecto, que mostra como as cidades que nos últimos 10 anos se mostraram capazes de reter a população e até mesmo atrair novos habitantes de fora, são aquelas com o mercado imobiliário mais próspero.

Cidades como Milão, Bolonha, Bolzano e Treviso , que conseguiram atrair um número cada vez maior de habitantes, viram uma revalorização do mercado imobiliário interno, que nos últimos 10 anos viu um aumento considerável na demanda que levou a um aumento nos preços médios de venda de mais de 20%.

As razões por trás dessa correlação encontram-se na forte atratividade desses centros urbanos. Enquanto Milão é há muito tempo o motor econômico da Itália e Bolonha é hoje um dos principais centros universitários do país, Bolzano e Treviso provaram ser capazes de criar um ecossistema urbano moderno e de alta qualidade. Essas cidades também possuem um estoque imobiliário que atende às necessidades atuais dos potenciais compradores, que têm necessidades completamente diferentes das do passado. A demanda imobiliária está, de fato, continuamente fragmentada, devido a unidades familiares cada vez menores, e é orientada para fatores de crescente importância, como desempenho energético e custos de manutenção e gestão. Consequentemente, essas cidades são as que mais do que outras estão renovando seu estoque imobiliário, com inúmeras novas construções e imóveis com tamanhos médios menores, que são bem adequados às necessidades da nova demanda.

O outro lado da moeda: o resto da Itália

O outro lado da moeda é representado pelo resto da Itália, onde nos últimos 10 anos uma queda massiva da população quase sempre corresponde a uma desvalorização dos imóveis residenciais, caso bem representado por cidades como Gênova e Taranto, que nos últimos anos têm visto uma queda progressiva no mercado de trabalho.

A exceção: resorts turísticos

Entre as raríssimas exceções nesse sentido, encontramos lugares altamente atrativos do ponto de vista turístico, como Veneza, Verona e Florença. Cidades com alto fluxo turístico inevitavelmente estimulam o mercado de compras com fins de investimento, o que, por sua vez, provoca um aumento nos preços de venda e nos aluguéis, levando, ao mesmo tempo, à revalorização dos ativos imobiliários e a um progressivo despovoamento, especialmente nos centros históricos.

Como será o mercado imobiliário italiano? Cenários futuros

O mercado imobiliário italiano do futuro mostra, portanto, uma lacuna que se alarga cada vez mais. Por um lado, cidades particularmente dinâmicas que, para manter a procura do mercado, terão de se esforçar cada vez mais para satisfazer os novos critérios de escolha de casas para famílias cada vez mais pequenas, em muitos casos unifamiliares. Será, portanto, necessário intensificar as atividades de renovação e remodelação do parque atual, melhorando a eficiência energética dos imóveis e disponibilizando novas soluções que contenham um ecossistema de serviços de valor acrescentado para o cliente final. Complexos residenciais modernos, capazes de transferir muitas das principais atividades dos inquilinos, uma vez que estão equipados com todo o conforto, desde ginásios a espaços de coworking, de áreas verdes a lojas locais, até sistemas de domótica, tornar-se-ão soluções cada vez mais populares e que, a longo prazo, poderão tornar cada vez menos necessária a procura de imóveis com maior metragem quadrada ou com um maior número de divisões.

Por outro lado, os centros urbanos que estão se esvaziando progressivamente devem tentar conter essa situação para evitar uma profunda desvalorização imobiliária, que se espera que se torne cada vez mais acentuada em um futuro próximo. Por essa razão, essas cidades devem encontrar uma série de soluções para reter parte da população e, ao mesmo tempo, estimular o mercado de investimento imobiliário. Um primeiro passo poderia ser a criação de um sistema universitário cada vez mais estruturado, que, ao mesmo tempo, ande de mãos dadas com a proliferação de atividades de trabalho na área. Um exemplo nesse sentido é representado por Modena, uma cidade com crescimento populacional zero, mas com um mercado imobiliário dinâmico, onde o contexto acadêmico está 360° ligado à indústria automotiva.

Outro aspecto que pode levar a uma possibilidade de revalorização do patrimônio imobiliário local está ligado ao turismo. Como demonstrado pelo boom dos aluguéis de curta temporada nos últimos anos, cidades turísticas e particularmente receptivas têm visto um aumento nos rendimentos imobiliários e nos preços de mercado, atraindo investidores locais e até estrangeiros em alguns casos. Esse caminho já foi seguido por alguns grandes centros urbanos do centro-sul, como Nápoles, Bari e Palermo, que de fato testemunharam um aumento significativo nos preços dos imóveis, especialmente nos bairros mais centrais. Embora não sejam muito atraentes do ponto de vista residencial, áreas como o Bairro Espanhol ou Bari Vecchia são bem adequadas para aluguéis turísticos e, com o boom dessa prática, passaram por uma profunda revalorização.

O declínio demográfico certamente transformou a estrutura das famílias, levando a um forte desalinhamento no mercado imobiliário. Como demonstram os dados de buscas dos usuários e o estoque imobiliário coletado em nosso portal Wikicasa, a crescente demanda por estúdios, apartamentos de um e dois quartos por novas famílias se choca com uma oferta ainda predominantemente composta por imóveis de grande porte, legado de tempos em que as famílias eram maiores. Para preencher a lacuna entre oferta e demanda, surgem oportunidades significativas de atividades como a subdivisão de imóveis e a remodelação de espaços. Adaptar as casas às necessidades atuais não significa apenas reduzir o tamanho, mas também repensar os ambientes condominiais, integrando serviços compartilhados que possam responder a um estilo de vida flexível e em constante evolução. - afirma Pietro Pellizzari, CEO da Wikicasa.