Европа запускает реформу, направленную на упрощение кредитования застройщиков и девелоперов недвижимости

Для разрешения жилищного кризиса в Испании необходимы действия во многих различных областях . И это все равно займет время. Европейский союз начал реформу, призванную помочь справиться с ситуацией, сложившейся на всем континенте. Завершается работа по смягчению правовых требований к банкам по выдаче кредитов на цели строительства и продвижения жилья. Они были существенно ужесточены после финансового кризиса 2008 года и теперь будут снижены при выполнении одного из двух условий. С одной стороны, должно быть значительное минимальное количество предварительных продаж для застройки (и оно должно быть одинаковым по всей Европе) или определенное количество уже заключенных договоров аренды (которые также могут быть, например, местами в домах престарелых или студенческих общежитиях). Другой вариант – внесение промоутером некоторого капитала (так называемая «шкура в игре» : он ставит на кон часть своих денег и, следовательно, ему есть что терять).

Эта реформа предусматривает, что при выполнении одного из этих двух требований требование к капиталу, установленное законом для банков, может быть снижено на треть: вместо оценки риска на уровне 150%, как сейчас, он будет составлять 100%. На практике на каждый предоставленный евро банку придется откладывать около 12%, что соответствует текущему уровню платежеспособности, а не 18%. Таким образом, кредиты на развитие жилищного строительства больше не будут рассматриваться как спекулятивные или высокорисковые инвестиции, как это было предусмотрено в отношении этого типа кредита в европейском регламенте 2013 года, принятом в ответ на финансовый кризис.

Новое положение вступило в силу с января этого года. Однако Европейскому банковскому управлению (EBA) еще предстоит разработать руководящие принципы его внедрения. Европейское регулирующее агентство под председательством испанца Хосе Мануэля Кампы должно определить, что считается вкладом в капитал: деньги, земля, гарантии, субсидии, расходы или другие концепции. В ходе публичных консультаций, проведенных год назад, Европейская банковская ассоциация предложила, чтобы требуемый размер взноса в капитал превышал 35%.

Банковский орган также должен установить уровни предварительных продаж или аренды, на которые уже подписаны соглашения, чтобы воспользоваться этим послаблением регулирования. В ходе вышеупомянутых консультаций Европейская банковская ассоциация установила ставку предпродажи в размере 50%. И это требование к уже проданным домам или уже подписанным договорам аренды будет снижено, если это публично продвигаемый или некоммерческий проект. Предварительной продажей считается внесение залога в размере 10% от стоимости недвижимости, а предварительной арендой — внесение арендной платы за три месяца. Ожидается, что отчет EBA будет готов во втором квартале этого года. Ожидается, что ЕЦБ и Банк Испании быстро примут его, чтобы он как можно скорее вступил в полную силу.

В целом, промоутеры жалуются на то, что им приходится работать практически в одиночку, имея лишь ограниченное внешнее финансирование. А с 2008 года испанские банки сокращают свое присутствие в этом стигматизированном секторе после того, как лопнул пузырь . Источники, с которыми удалось связаться в секторе недвижимости, полагают, что эта инициатива может стать существенным изменением, поскольку она может обеспечить определенный стимул для кредитования строительства жилья. Этот показатель непрерывно снижался до середины прошлого года. С тех пор наблюдается некоторая стабилизация, хотя уровень все еще остается очень низким.

До финансового кризиса кредитование строительства и развития недвижимости считалось очень надежным. Это были кредиты сроком примерно на два года — столько времени ушло на строительство. После завершения работ финансирование было прекращено, чтобы освободить место для ипотечных кредитов. Кредит на недвижимость был передан от компании физическим лицам, и таким образом банк привлек клиентов. Причиной такого обеспечения было то, что физическое лицо несло ответственность за все свои настоящие и будущие доходы. Фактически испанские банки финансировали себя в основном за счет ипотечных облигаций и ценных бумаг, в которых в качестве обеспечения были включены многие кредиты физическим лицам, и по ним никогда не было дефолта.

В рамках этой модели оплата натурой существовала на практике и в обобщенном виде только для юридических лиц, которые могли заключить сделку и предоставить строительство банку. Дошло до того, что создание компании для строительства одного объекта недвижимости стало обычным делом. Это также позволило избежать, хотя и фиктивно, проблемы концентрации слишком большого объема кредитов в одной компании. По сути, разрешалась деятельность с высокой долей заемных средств, при этом организатору не приходилось рисковать собственными ресурсами.

Это также нашло отражение в контрциклических положениях, требуемых Банком Испании: этот тип ипотечного кредита предоставлялся с относительно низкими буферами. Аналогично предполагалось, что в конечном итоге оно будет передано покупателю дома и не будет нести никакого риска. Пока не наступил финансовый кризис 2008 года. Работы даже остались наполовину завершенными. Кредиты на недвижимость больше не передавались в ипотеку. Были финансовые учреждения, у которых уровень невыплат по кредитам компаниям, занимающимся недвижимостью, достигал 80%.

Указ Гиндоса, утвержденный в 2012 году, потребовал от организаций предусмотреть достаточные резервы на случай всех этих рисков для застройщиков и строителей. А последующие банковские правила, принятые на международном уровне в ответ на финансовый кризис, ужесточили условия предоставления этих кредитов. Они классифицировали их как инвестиции спекулятивного уровня. И, следовательно, им пришлось предоставить 150% вместо 100%. К этому следует добавить тот факт, что международное регулирование Базель III ужесточило требования к капиталу и качеству этих буферов. Все это значительно удорожило выдачу таких кредитов для компаний-застройщиков.

Банки Испании, которые в свое время выдали 40% ВВП в виде кредитов компаниям, занимающимся недвижимостью и строительством, сократили свой портфель до 6,5% ВВП. С помощью плохого банка часть денег была снята с их балансов. Однако организации продолжают очищать свои счета от ненужных вещей. Таким образом, чем меньше у вас возможностей для воздействия, тем лучше для вас будет получение внешнего финансирования. И это продолжается до сих пор, несмотря на то, что прошло уже более десятилетия. Согласно анализу Банка Испании, сектор недвижимости по-прежнему сильно поляризован: значительная часть компаний чувствует себя хорошо, а другая значительная часть по-прежнему находится в сложной финансовой ситуации. Мобилизация этого сектора, подкрепленная кредитами, будет направлена ​​на устранение выявленных надзорным органом дисфункций на рынке недвижимости: дефицита построенного жилья в Испании, который растет из года в год и затрудняет доступ к жилью .