Вопросы и ответы: Что нужно знать об оплате коммунальных сборов за строительство в Испании

Если вы владеете недвижимостью в Испании, скорее всего, вы станете членом ассоциации домовладельцев, известной как comunidad или comunidad de vecinos на испанском языке.

Частично это означает, что вам придется платить коммунидад (что означает «сообщество») — сбор за строительство.

Что такое коммунальные сборы?

Правила взимания платы за коммунальное обслуживание вытекают из Закона о горизонтальной собственности (LPH) Испании, который применяется к объектам недвижимости, объединенным в здании или доме на общей земле, которая разделена на разные участки, образуя «сообщество владельцев».

В частности, статья 9 гласит, что одной из обязанностей владельцев любой собственности в рамках горизонтального режима собственности является участие в общих расходах на «надлежащее содержание собственности, ее обслуживание, сборы и обязанности, которые не могут быть индивидуализированы».

Какие виды сборов существуют?

По данным ведущего испанского сайта о недвижимости Idealista , в Испании существует два основных типа коммунальных платежей:

1. Общие или обычные расходы на сообщество : расходы на поддержание базового состояния и функционирования здания. Подумайте о таких расходах, как электричество, вода, банковские сборы, плата за садоводство, швейцары, обслуживание лифтов/подъемников, расходы на уборку и обслуживание. Они включены в годовые бюджеты и утверждаются на собраниях.
2. «Чрезвычайные» расходы сообщества : существуют также «исключительные» расходы, выходящие за рамки общего обслуживания. Отсюда берутся так называемые derramas , которые обычно используются для удовлетворения конкретных потребностей в улучшении здания, например, для установки лифта или для внесения изменений или ремонта фасада или террасы. Эти дополнительные сборы обычно утверждаются на внеочередном собрании сообщества , и их также можно оплатить деньгами, сэкономленными сообществом в течение года — излишками.

Кто платит взносы за коммунальное обслуживание?

Оплата коммунальных платежей является обязанностью домовладельцев. Однако, как отмечает Idealista: «возможно перевести коммунальные платежи в арендную плату, если недвижимость сдается в аренду по соглашению с арендатором. В любом случае, именно арендодатель всегда несет ответственность за оплату коммунальных платежей».

Обратите внимание, что можно исключить коммерческие помещения на первом этаже здания из платежей за такие вещи, как плата за лестницу или лифт. Однако, чтобы иметь возможность исключить одного или нескольких владельцев из оплаты определенных расходов, необходимо, чтобы:

• Это четко прописано в уставах и правилах сообщества.
• Решение единогласно одобрено собранием владельцев.

Как рассчитывается комиссия?

Эксперт по испанской недвижимости Грэм Хант написал о la comunidad для The Local, описав, как это работает: « Фактически, подавляющее большинство объектов недвижимости в Испании продается в собственность, то есть вы владеете ею полностью, но, очевидно, если у вас есть квартира в здании, то вы владеете только процентом от собственности, которая определяется на процентной основе. Какой процент от общей собственности составляет ваша квартира? Это зависит от процента от размера всего здания, который занимает ваша квартира».

По сути, это доля арендуемой вами площади в зависимости от размера.

«Все ежемесячные платежи за здание рассчитываются таким образом, чтобы сообщество получало небольшой излишек. Допустим, расходы на здание, электричество, лифт, страховку, уборку и т. д. составляют 900 евро в месяц, а в здании 30 квартир», — добавил Хантер.

«Сообщество будет взимать около 1200 евро в месяц и делить эту сумму между входами в здании, чтобы был небольшой излишек (это станет важным позже). Таким образом, если предположить, что все квартиры имеют одинаковый размер и одинаковый процент от всего здания, то за каждую дверь придется платить 40 евро в месяц. Обычно эти деньги будут напрямую списываться с вашего банковского счета каждые три месяца, что означает ежеквартальный платеж в размере 120 евро».

Каков обычно размер ежемесячной платы за коммунальные услуги ?

Как Хантер сказал The Local: «Какова длина веревки? Расходы на коммунальные услуги зависят от многих факторов. Мы видели расходы на коммунальные услуги от 6 евро в месяц или даже от нуля в некоторых случаях до 600 евро в месяц в исключительных случаях».

Итак, как это часто бывает в Испании, ответ таков: это зависит от обстоятельств. Услуги и удобства не одинаковы в каждом здании, как и количество соседей или квота, которая у каждого из них на основе их собственности. Все эти факторы повлияют на сумму, которую нужно будет заплатить в качестве коммунальных платежей.

В целом, большинство сообществ будут использовать систему квот, хотя есть и такие, в которых все соседи платят фиксированную квоту, которая одинакова для всех. Обычно это составляет в среднем от € 100 до € 110 в месяц, согласно Fotocasa.

Минимальный размер коммунального сбора — примерно 10–20 евро в месяц — может покрывать расходы на квартиру без лифта, где соседи по очереди убираются и/или выполняют соответствующую бумажную работу или банковские операции.

Можно ли увеличить расходы на коммунидад ?

На годовом общем собрании собственников, которое в большинстве сообществ проводится в первом квартале года, составляется бюджет на финансовый год с учетом расходов, предусмотренных на год, а также доходов.

Как уже отмечалось, расходы распределяются между соседями в соответствии с их квотой.

Чтобы повысить коммунальные платежи, необходимо единогласное голосование. Причина повышения также должна быть обоснована, будь то инфляция, новые расходы на техническое обслуживание или рост стоимости счетов за электроэнергию, например.

Куда идут коммунальные сборы?

Плата за коммунальные услуги обычно выплачивается прямым дебетом президенту или казначею общины. Во многих зданиях для этой цели открываются отдельные банковские счета или есть внешняя компания по управлению имуществом, которая занимается деньгами.

Некоторые мелкие застройщики могут рассчитаться наличными.

Могу ли я подать жалобу, если тарифы вырастут?

Да, как член сообщества вы имеете право подать жалобу на повышение сборов. Однако нет никаких гарантий, что это даст какой-либо эффект.

По данным испанского сайта по управлению недвижимостью SuperVecinas , вы можете подать жалобу, если «вы не согласны с новым бюджетом ассоциации жильцов, вы не согласны с реформой устава коммунидада или [или] возник спор с ассоциацией жильцов».

Однако Idealista отмечает, что, хотя и можно потребовать вернуть увеличение коммунальных платежей, это возможно только в том случае, если это противоречит соглашениям или уставам сообщества.

«В целом, увеличение пошлины является законным, если расчет произведен правильно», — отмечается в нем. «Единственный способ избежать уплаты увеличенной пошлины — доказать, что увеличение незаконно или что не была соблюдена надлежащая процедура.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: «La comunidad» — что владельцам недвижимости в Испании нужно знать о товариществах собственников жилья