Проверка арендаторов: правительство начинает наступление на жилищные правила

• Для всех арендаторов муниципальных квартир будет введена обязательная проверка доходов. Правительство также хочет отменить автоматическое наследование договоров аренды муниципальных квартир. Это должно ограничить процедуру захвата муниципальных ресурсов состоятельными лицами.
• Заместитель министра развития и технологий Томаш Левандовски также объявляет об отмене возможности продажи муниципальных квартир со скидкой.
• Другое дело — работа над центральным регистром квартир, регулирование краткосрочной аренды и налога на пустующие помещения. — Есть шанс на надполитическое соглашение по темам, связанным с жилищной политикой, — считает замминистра Левандовски.

В июне нам предстоит узнать предпосылки законопроекта, возлагающего на органы местного самоуправления обязанность проверять доходы всех муниципальных арендаторов. Новый закон должен внести изменения в Закон о собственности на жилые помещения, Закон о защите прав арендаторов и Закон о жилищных льготах. Зачем нужна такая проверка?

Томаш Левандовски, заместитель министра развития и технологий: Муниципалитеты в настоящее время не проверяют, кто занимает муниципальные квартиры, потому что у них нет инструментов для этого. Мы хотим предоставить им эти инструменты, потому что проблема существенная. Недавно одна из станций опубликовала шокирующую ситуацию - довольно богатый заместитель маршала одной из провинций живет в муниципальной квартире и платит за нее очень мало.

Мы работаем над этим проектом уже несколько месяцев, обсуждая эти решения с городами, муниципалитетами и жилищной комиссией Ассоциации польских городов.

Во-первых, мы хотим предоставить муниципалитетам возможность проверять доходность всех договоров аренды, а не только тех, которые заключены после 21 апреля 2019 года, как это происходит сейчас, поскольку действующее положение не решает проблему.

Во-вторых, тогда было введено положение о том, что такая проверка доходов должна проводиться не чаще, чем раз в 2,5 года, но без обязанности муниципалитета проводить такие проверки. Муниципалитет мог бы внести в программу управления жилищными ресурсами муниципалитета, что он будет проверять это раз в 10 или 50 лет. Или просто не проводить такие проверки доходов. Теперь есть предложение, что проверка должна быть обязательной для муниципалитета и проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Отдельный вопрос, касающийся подтверждения дохода, — это вопрос философии этого изменения. Потому что либо мы увеличиваем арендную плату, чтобы вытолкнуть из пула более состоятельного человека, либо мы рассматриваем возможность расторжения договора. Либо мы не вредим кому-то за то, что он начинает зарабатывать больше, а даем ему возможность платить аренду, близкую к рыночной. Мне эта философия ближе. В ситуации, когда кто-то вошел в муниципальный пул и понес значительные расходы на реновацию, которая должна быть бременем местного самоуправления, можно будет урегулировать расходы в увеличенной арендной ставке .

Мы также хотим отменить автоматическое наследование договоров аренды в муниципальном фонде, предусмотренное действующими правилами. Сегодня постоянное проживание с родителем или супругом, имеющим муниципальный договор аренды, гарантирует, что в момент его смерти вы автоматически вступаете в отношения аренды. Муниципалитет не имеет права голоса в этом вопросе, и квартиры часто автоматически достаются довольно обеспеченным людям. Планируемое изменение устранит этот автоматизм.

Лицо, проживающее совместно с лицом, имеющим право на муниципальную квартиру, сможет обратиться в коммуну для заключения договора аренды после его смерти, но, как и все остальные граждане, он будет проверен на предмет доходов и имущества. В настоящее время это касается внуков, проживающих с бабушками и дедушками.

Также будет несколько других положений, касающихся проверки собственности . Сегодня вы подаете заявление о том, что у вас нет права на квартиру в коммуне, где вы претендуете на квартиру, или в близлежащей коммуне, но об односемейном доме речи не идет. Если у кого-то есть односемейный дом, это не является препятствием. Мы разбираемся с этим и даем коммунам инструменты для проверки такого имущественного статуса. Если у кого-то есть односемейный дом, это является основанием для отказа в предоставлении вам квартиры, а в случае его продолжительности — для расторжения договора аренды в муниципальной квартире.

С точки зрения инвестиций, на польском рынке жилья доминируют застройщики, и только часть того, что строится, является социальными, муниципальными инвестициями. Учитывая скудные муниципальные и TBS ресурсы (оцениваемые примерно в 780 000 квартир по сравнению с почти 16 миллионами квартир в Польше), дополнительной проблемой является тот факт, что муниципалитеты распродают активы, которыми они уже владеют, даже с 95-процентной скидкой. Есть ли у правительства какие-либо идеи, как это остановить?

- В парламенте есть законопроект от левых по этому вопросу. Если этот законопроект не пройдет, мы снова внесем его в правительство в одном из упомянутых мною законопроектов. Это законопроект, который отменяет право продавать муниципальные жилые единицы со скидкой в ​​Законе об управлении недвижимостью.

Он вступит в силу 1 января 2027 года, поэтому процессы, которые уже начаты, продолжаются. С нашей стороны нет желания усложнять муниципалитетам прояснение определенных ситуаций, но мы находимся на таком этапе экономического и цивилизационного развития, когда больше нет никаких оснований для дальнейшей распродажи муниципальных активов со скидкой.

Если местное самоуправление решит, что с точки зрения эффективности управления этим имуществом, с точки зрения затрат, которые ему придется понести, например, на модернизацию зданий, рационально продать данное здание, пусть оно это сделает, но без скидок, а полученные средства направит на новое жилье.

А как быть с такими проектами, которые пользуются огромной популярностью, как "Mieszkanie za remont"? В Кракове очереди, и в Познани они тоже очень популярны.

- Это было бы возможно. Все направление изменений в управлении муниципальным жилищным фондом направлено на то, чтобы вооружить органы местного самоуправления многими инструментами, дать им возможность разумно реализовывать эту жилищную политику, добиваясь различных форм жилищной поддержки.

В упомянутом мною законе мы, например, вводим возможность для коммуны сдавать в аренду на рыночных условиях до 20 процентов помещений в новостройках и модернизированных многоквартирных домах.

Такая гибкость, во-первых, даст коммуне дополнительные средства, которые она сможет выделить на реновацию, на новые инвестиции, а во-вторых, она вводит социальный микс. У нас будут не только муниципальные арендаторы, но и рыночные арендаторы. Более того, жители коммуны увидят, что жилищная политика коммуны может их включить, потому что у них будет постоянная аренда на неопределенный срок в помещении, где они смогут жить до самой смерти. И у них будет надежный, государственный арендодатель.

Принципы финансирования социального и муниципального жилья, над которыми мы сейчас работаем, движутся в сторону пробуждения активности местного самоуправления и использования различных правовых инструментов, которые уже имеются. Мы уже завершили разработку законопроекта по этому вопросу, в первой половине июля будем готовы внести его в правительство.

Мы хотим сделать это путем введения приоритетности заявок на безвозвратную поддержку новостроек и новых помещений для муниципалитетов , которые, например, приобретают квартиры через агентства социального найма за свои ресурсы, реализуют проекты в рамках комплексных инвестиционных планов, приобретают помещения, например, по формуле квартира за землю. Идея заключается в том, чтобы местные органы власти были более активны, чем прежде, в проведении жилищной политики, направленной на приобретение квартир. Не только новых квартир, но и в рамках агентств социального найма - частных квартир, с рынка аренды.

Когда вы говорите о социальном составе, вы, вероятно, также имеете в виду развеивание тайны относительно того, что такое муниципальное жилье и для кого оно предназначено.

- В 2016 году, когда я стал заместителем мэра, мы начали изменения в Познани с большой рекламной кампании, для кого доступно муниципальное и социальное жилье. Множество рекламных роликов, билбордов, городских фонарей, показывающих, кто находится в муниципальном жилом фонде. К сожалению, исследование показало, что это жилые единицы для бедных, которых респонденты часто называют «патологией, алкоголиками и хитрецами». Мы показали, как это на самом деле, для кого это, какие преимущества и выгоды от проживания в муниципальном жилом фонде. Мы хотели построить жилищные программы для всех групп доходов и возрастов.

Создание программы, трата больших сумм из городского или государственного бюджета без убедительного нарратива о том, что эти квартиры предназначены не для умников и маргиналов, вопреки распространенному мнению, а для абсолютно всех, кто не мечтает о 30-летнем кредите, не сработает. Руководствуясь этим опытом местного самоуправления, я считаю, что мы также должны громко говорить в правительстве о том, что социальное жилье предназначено для экономически слабых, а также для других арендаторов, мечтающих о доступной арендной плате и стабильном договоре аренды.

Какой процент арендных квартир должен составлять в Польше и в какой перспективе вы это видите?

- Было бы огромным успехом, если бы мы смогли сдавать около 20 тысяч новых квартир в год . Я говорю о ресурсах, созданных местными органами власти, местными государственными компаниями, TBS, SIM и, заметьте, также жилищными кооперативами. Возможно, этот пул мог бы быть на несколько тысяч больше, если бы мы добавили отремонтированные пустующие здания и квартиры с рынка в рамках агентств социальной аренды.

В Польше ежегодно вводится в эксплуатацию около 200 тысяч новых квартир . Значительная часть из них — это квартиры в односемейных домах, таунхаусах, двухквартирных домах. Около 130 тысяч построено в многоквартирных домах. Так что если бы мы ввели в эксплуатацию около 20 тысяч квартир в этом социальном, общественном ресурсе, понимаемом как тот, который субсидируется государством, это действительно скачок — 10 процентов от общего числа.

Стоит также разобраться с неким мифом или неточным утверждением на данный момент, что в Польше не хватает квартир. Так ли это на самом деле? И да, и нет.

Сегодня у нас нет статистического дефицита квартир, поскольку уже несколько лет у нас квартир больше, чем домохозяйств , и это связано, в том числе, с тем, что есть семьи, у которых есть несколько квартир.

Однако у нас есть города, где дефицит заметен, потому что рынок аренды и предложение квартир все еще не насыщены. Обычно это крупные агломерации. Однако невозможно не видеть демографические изменения, которые прогрессируют из года в год. Мы, конечно, попытаемся остановить эти тенденции, но мы не повернём их вспять, потому что это похоже на всю Западную Европу.

В ситуации, когда мы будем иметь дело с демографическим спадом, правительство должно софинансировать строительство новых квартир там, где их не хватает — в агломерациях, частях страны, где мы хотели бы сосредоточиться на развитии, например, в уездных городах, бывших провинциальных столицах. Мы должны сосредоточиться на этом там, но помимо этого мы должны уделять столько же внимания, если не больше, использованию ресурсов, которые у нас уже есть. Мы должны дотянуться до пустующих объектов.

Даже через вышеупомянутые агентства социального найма: приобретая эти квартиры, если необходимо - доплачивая за аренду, потому что сегодня это уже возможно. Ремонт этих квартир тоже возможен за государственные деньги. Агентства социального найма при местных самоуправлениях, при жилищных кооперативах, с одной стороны, помогают людям, которые не могут позволить себе квартиру по доступной на рынке арендной плате, а с другой стороны, они помогают собственникам, потому что снимают с них проблемы, связанные с арендой.

А как быть с недавно сданными квартирами, которые покупаются исключительно для краткосрочной аренды? Во многих городах целые здания, целые лестничные клетки выглядят так.

- Краткосрочная аренда должна регулироваться - у меня нет никаких сомнений по этому поводу. Меня меньше беспокоят новые многоквартирные дома с краткосрочной арендой, и больше всего меня ранит ситуация, когда жилые функции в многоквартирных домах в городских центрах трансформируются в утилитарные функции в форме краткосрочной аренды. Таким образом, мы вымываем из городской ткани очень важный элемент, которым являются арендаторы. Затем там нет магазинов, нет ремесленных мастерских, у нас есть только рестораны. Кроме того, мы создаем огромную напряженность между соседями в зданиях, где функционируют такие помещения.

Однако это законодательная инициатива, которую я оставляю на тот момент, когда мы уже примем основные законы, касающиеся финансирования, изменений в управлении муниципальным жилищным фондом, жилищно-строительных кооперативов (основной закон о жилищно-строительных кооперативах будет внесен в правительство в третью неделю июня).

Я думаю, что в праздники мы сядем писать акт о центральном регистре помещений . Он введет обязанность вносить все жилые помещения в стране в регистр , который покажет нам, что мы имеем в своем распоряжении в государственных и частных ресурсах. Он покажет нам, используются ли квартиры в целях удовлетворения собственных нужд или для сдачи в аренду - и если да, то на длительный или короткий срок. Этот регистр введет присвоение каждому помещению индивидуального номера с указанием характеристик для государственных, частных ресурсов или способа использования помещения.

Благодаря этому у нас будет отличная база знаний о том, сколько квартир сдается в аренду, краткосрочно, долгосрочно, и мы будем знать, является ли краткосрочная аренда проблемой, и если да, то где. У нас также будут знания о вакансиях в государственном и частном фонде, что позволит рационально строить программы государственного жилья. Знания о фонде будут полезны правительству, а также местным органам власти.

Мы хотим предоставить муниципалитетам инструменты, в том числе фискальные, для ограничения краткосрочной аренды — чтобы они могли делать это в определенных местах, например, когда в определенном районе не хватает помещений для долгосрочной аренды. В Берлине, например, краткосрочная аренда может осуществляться не более трех месяцев в году. Затем владелец подсчитывает, сколько он мог бы заработать за три месяца, и решает, не лучше ли сдать квартиру в долгосрочную аренду — на 12 месяцев.

Некоторое время назад мы также говорили о налоге на пустующие объекты . Муниципалитеты могли бы ввести его, когда они видят, что в центры городов делаются новые инвестиции, но по спекулятивным причинам они удерживаются, а квартиры пустуют. Или если они видят, что покупаются доходные дома, и там ничего не происходит годами, их удерживают, чтобы продать их через несколько лет с большой наценкой. Мы хотим дать возможность облагать налогом на пустующие объекты владельцев таких помещений и объектов. Это был бы местный налог, и муниципалитет решал бы, хочет ли он его вводить. Аналогичные решения используются в городах США и Канады, среди прочих.

Однако для этого нужно знать, что такое жилищная структура. И такой реестр должен быть введен тем актом, о котором я говорю.

Как вы видите возможность изменения жилищной политики в текущей политической ситуации, т.е. после избрания Кароля Навроцкого, а значит, и в перспективе следующих двух лет совместного проживания правительства и президента?

- Я не думаю, что президент наложит вето на этот законопроект. Мне трудно это представить. Я также обсуждаю различные решения в парламентских комитетах с депутатами PiS. И я думаю, что там есть сильная поддержка многих из этих решений. Действительно есть шанс вывести жилищные вопросы из текущей политики и споров.