Московский рынок готового жилья заполонили «квартирные туристы»

В конце весны — начале лета на столичном вторичном рынке жилья начал формироваться новый мощный тренд — на фоне снижения доходности рублевых депозитов многие обладатели банковских вкладов обратили внимание на готовые квартиры. Сегодня вторичка в зависимости от локации и проекта стоит в среднем на 25–50% дешевле, чем новостройка, и в случае дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ имеет хорошие инвестиционные перспективы.

Как рассказал «МК» директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома, с апреля на вторичном рынке Москвы стал увеличиваться потенциальный спрос, который не переходил в авансы и сделки — начал набирать силу т.н. «квартирный туризм», когда потенциальные покупатели интересуются объектами, откладывают понравившиеся на сайте в корзину личного кабинета, ходят на просмотры, но не совершают покупки.

По его словам, появился определенный тип покупателей — это обладатели рублевых банковских вкладов, истекающих в ближайшие месяцы. Они не уверены, что высокая доходность депозитов останется на прежнем уровне, и ищут варианты зафиксировать прибыль. Эти «туристы» ходят, смотрят и раздумывают: не купить ли что-нибудь? «Доля таких «туристов» на вторичном рынке жилья по сравнению с первым кварталом этого года выросла в два раза и сейчас составляет около 30%. Но реализованный спрос не увеличивается: число авансов и сделок примерно равное из месяца в месяц», — отметил аналитик.

— Сейчас накапливается отложенный спрос, — подчеркнул Шлома. — Образно говоря, он, как снежная шапка, нависает над рынком и готов обрушиться, когда солнце его подтопит. То есть ключевая ставка ЦБ опустится. Очевидно, что при коррекции ставки ЦБ и изменении условий по вкладам начнется приток покупателей за счет тех людей, что держат деньги на депозитах, плюс придут ипотечники. В общем, ожидается интересная картина, но пока на рынке скучно.

В конце весны — начале лета предложение и количество сделок на вторичном рынке Москвы при фактическом отсутствии ипотеки не растут, но и не уменьшаются, признали эксперты. Соответственно, стоимость жилья стабильна: даже на фоне повсеместного подорожания инфляция на вторичке почти нулевая.

По оценке Шломы, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы сейчас составляет 283,3 тыс. руб., на рынке новостроек 451 тыс. руб. — разница 59%. Но нужно учитывать, что это среднеарифметический показатель цены метра и что в старых границах Москвы очень мало новостроек экономкласса, притом что вторичное предложение в большинстве состоит из объектов масс-маркета.

«По итогам минувшего мая лидерами продаж в старой Москве стали самые недорогие сегменты жилья — панельные и кирпичные пятиэтажки. С рынка «вымываются» в первую очередь самые бюджетные лоты — студии и «однушки», что говорит об ограниченности платежеспособного спроса», — отметила «МК» руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Покупают в основном за наличные средства. По ее данным, 80–85% сделок проходит за «наличку» и только 10–15% с использованием кредита. В готовом жилье комфорт-класса покупатели берут в кредит небольшие суммы от 1,5 до 4 млн руб.

Из-за того, что львиная доля покупателей (около 90%) приходит на вторичный рынок жилья Москвы со своими деньгами, полученными в т.ч. от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах, сформировалась новая тенденция — вырос интерес к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным современным ремонтом. Такие объекты, по данным Сергея Шломы, занимают около 70% спроса на вторичке. И только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента.

Если ранее при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей и в основном искали самое экономичное, то сейчас клиенты, располагающие полной суммой на покупку, выбирают качественное. Многие выходят из банковских депозитов и приобретают квартиры с возможностью сразу вселиться.

Как полагает Елена Мищенко, в ближайшие месяцы вторичный рынок жилья может выступить бенефициаром ввиду отсутствия необходимого предложения на рынке новостроек. При условии, что рыночные ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках практически приблизились, покупатель будет выбирать уже готовое жилье. Тем более что на рынке вторичной недвижимости существуют более гибкие условия реализации — с продавцом можно договориться о дисконте. В среднем он составляет 5–8%. Но если продавцу необходимо срочно продать жилье, то он может сбросить и 500 тыс. руб. и даже больше. В этом плане первичный рынок не готов значительно уступить в цене.

Летом можно выгодно купить жилье, потому что продавцы охотнее снижают цену. «Но нужно помнить, что в это время года выбор меньше — многие продавцы на лето снимают свои объекты с продажи. Как показывает наше многолетнее наблюдение за рынком недвижимости, летом спрос снижается, с конца августа по сентябрь покупательская активность возобновляется», — заметила эксперт.

По прогнозу Сергея Шломы, этим летом радикальные изменения во вторичном сегменте маловероятны, поскольку удешевление ипотеки вряд ли возможно в ближайшее время. «Значительный приток покупателей ожидается, когда Банк России опустит ключевую ставку до 12%. Но это произойдет нескоро, резкое снижение ключевой Центробанку ни к чему, ведь это может вновь разогнать инфляцию», — заключил аналитик.

Как полагает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, столичный рынок недвижимости продолжает оставаться на распутье. Высокую неопределенность создает геополитический фактор, а также интрига вокруг «ключа» ЦБ. Многие ждут, что совсем скоро при падении доходности депозитов огромные сбережения населения потекут в недвижимость, где сформируется дефицит предложения за счет замедления вывода новых проектов застройщиками, и цены снова взлетят вверх.

Опубликован в газете "Московский комсомолец" №29542 от 17 июня 2025

Заголовок в газете: Вкладчики заинтересовались вторичкой