По словам информатора, ипотечные брокеры подталкивают заемщиков к двухлетним решениям по кредитам, чтобы набить карманы

Некоторые ипотечные брокеры склоняют заемщиков к двухлетним фиксированным ставкам, чтобы получить больше комиссионных — даже если для них это не самый выгодный вариант.

Такое заявление сделал осведомитель, работающий в крупном ипотечном кредиторе, который дал интервью This is Money на условиях анонимности.

Это произошло на фоне новых данных, показывающих, что заемщики решительно отказываются от долгосрочных фиксированных ипотечных кредитов, а спрос на десятилетние кредиты упал до самого низкого уровня за последние годы.

По данным Twenty7tec, количество поисковых запросов на двухлетние фиксированные ставки среди ипотечных брокеров выросло с 41 процента в январе до 53 процентов в августе.

На исправления ошибок за три и пять лет приходится менее 35 процентов поисковых запросов, что в целом соответствует показателю за весь год.

Однако те, кто ищет решение проблемы на срок более пяти лет (обычно на 10 лет), составляют всего 12 процентов поисковых запросов, тогда как в начале года этот показатель составлял 23 процента.

Что касается фактических рекомендаций, отправленных брокерами клиентам, — документа, известного как Европейский стандартизированный информационный лист (ESIS), — то в 2025 году 50 процентов из них были рекомендациями сроком на два года по сравнению с 45 процентами рекомендаций сроком на пять лет.

Это отличается от прошлого года, когда было сделано несколько больше рекомендаций по пятилетним соглашениям, чем по двухлетним.

Вопрос о том, какой вариант лучше — двухлетний или пятилетний, остается спорным, и, учитывая резкий рост ставок по ипотеке за последние несколько лет, заемщики, как и следовало ожидать, хотят получить правильный совет.

«Мы наблюдаем плановый возврат к более коротким решениям», — заявила Накита Мосс, руководитель отдела продуктов компании Twenty7tec.

«В связи со снижением ставок и тем, что у огромной волны заемщиков истекает срок действия пятилетних ипотечных соглашений, заключенных в период пандемии COVID, многие предпочитают сохранять свои возможности открытыми».

Натан Рейлли, коммерческий директор Twenty7tec, добавил: «Консультанты сейчас находятся в критически важном положении. Учитывая, что так много клиентов выходят из пятилетних договоров страхования, речь идёт не только о поиске самой низкой ставки, но и о балансе между уверенностью и гибкостью».

Ставки постепенно снижались на протяжении большей части этого года, однако в последнее время наблюдался их небольшой рост из-за высоких показателей инфляции и волнений на финансовых рынках.

Если ставки по ипотеке вырастут еще больше, как предсказывают некоторые, возможно, лучше будет зафиксировать ипотеку на пять лет сейчас, чтобы избежать более дорогой повторной ипотеки через два года.

Поэтому информатор считает, что брокеру неразумно рекомендовать большинству своих клиентов двухлетние сделки.

В интервью журналу This is Money он заявил: «Кажется, брокеры навязывают клиентам двухлетние решения, хотя это невероятно рискованный совет».

«Если ставки по ипотеке снова вырастут, это будет означать, что более половины всех держателей ипотечных кредитов снова окажутся в затруднительном положении.

«Я сталкивался с брокерами, которые говорили, что рекомендовали всем своим клиентам оформить двухгодичную страховку.

«Либо брокеры не понимают, как формируется цена ипотечных кредитов, либо, что более вероятно, они делают это, чтобы получить больше».

Выбор двух- или пятилетней ипотеки также зависит от обстоятельств и предпочтений владельца жилья, например, считает ли он, что ему, возможно, придется переехать в другой дом до окончания срока ипотеки.

Кредитор выплачивает ипотечному брокеру комиссию каждый раз, когда он оформляет новую ипотеку. Обычно она составляет от 0,35 до 0,4 процента от общей стоимости ипотеки.

В настоящее время кредитор выплачивает брокерскую комиссию за успешную продажу каждой ипотечной сделки. Брокер получает такую ​​же комиссию за рекомендацию двухлетней сделки как пятилетней.

Закрепление клиента на протяжении двух лет означает, что он может вернуться через два года, что позволяет брокеру получить еще одну порцию комиссионных, а не ждать пять лет.

Многие брокеры также взимают с клиентов собственные комиссии, которые зачастую составляют от 500 до 1000 фунтов стерлингов за каждый раз, когда они оформляют ипотеку.

В некоторых случаях брокеры взимают с клиентов процент от суммы ипотеки. Эта сумма может накапливаться, особенно если у вас большая ипотека. Например, 1 процент по ипотеке в 500 000 фунтов стерлингов будет эквивалентен комиссии в 5000 фунтов стерлингов.

Источник This is Money считает, что необходимо изменить способ стимулирования брокеров.

Он сказал: «Кредиторы не могут „предпочитать один продукт другому“, основываясь на правилах FCA — это означает, что брокер получает одинаковую плату за продажу двух-, трёх-, пяти-, десяти- или двадцатипятилетних облигаций с фиксированной ставкой. Зачем брокеру продавать более долгосрочный продукт?»

Он также считает, что FCA необходимо ввести правила, запрещающие кредиторам выплачивать брокерам комиссионные в виде единовременной аванса.

«Комиссию следует выплачивать ежегодно, в зависимости от того, остаётся ли кредит у кредитора или нет», — говорит он. «Это равномерно распределит её по всем продуктам и будет стимулировать рациональное поведение».

Большинство ипотечных брокеров регулируются Управлением по финансовому регулированию и надзору, которое требует от них действовать в наилучших интересах своих клиентов.

Брокеры, с которыми мы общались, заявили, что существует множество причин, по которым двухлетняя сделка с фиксированной ставкой может быть действительно лучшим вариантом для клиента, — не в последнюю очередь потому, что в настоящее время она немного дешевле пятилетних сделок.

По данным Moneyfacts, двухлетняя ставка в среднем составляет 4,98%, а пятилетняя — 5,02%.

Многие домохозяйства специально попросят двухгодичное решение проблемы вместо того, чтобы прислушаться к советам своих брокеров.

Аарон Стратт из брокерской компании Trinity Financial говорит: «Большинство заемщиков, естественно, хотят получить самые низкие ставки на данный момент, поскольку многие из них столкнулись с серьезными проблемами с выплатами».

«Двухлетние контракты дешевле пятилетних, к чему мы уже давно не привыкли. Существует искреннее убеждение, что через несколько лет ставки станут ниже».

«Некоторые брокеры предпочитают заключать со своими клиентами краткосрочные сделки, но подавляющее большинство хочет дать лучший совет, исходя из их ситуации».

Николас Мендес из ипотечного брокера John Charcol согласен с тем, что ключевым фактором роста числа двухлетних ипотечных кредитов являются низкие процентные ставки, а не комиссионные стимулы.

«Это не учитывает то, что на самом деле определяет поведение потребителей прямо сейчас», — говорит Мендес.

«Реальность такова, что двухлетние кредиты сейчас стоят дешевле, чем эквивалентные пятилетние сделки, что делает их привлекательными для заемщиков, стремящихся снизить расходы».

«Клиенты хотят получить выгоду от более раннего ознакомления со своим продуктом, чем связывать себя пятилетним контрактом и потенциально платить высокую комиссию за досрочное погашение в случае его расторжения».

Издание This is Money поделилось опасениями осведомителя с Управлением по финансовому регулированию и надзору, которое заявило: «Ипотечные брокеры должны учитывать потребности и обстоятельства своих клиентов и рекомендовать продукты, которые им соответствуют».

«Это включает в себя рассмотрение того, на какой срок следует зафиксировать платежи — для некоторых клиентов более короткий срок будет правильным решением».

В нем также упоминается, что новый Потребительский сбор — новый набор правил для финансовых компаний, введенный в 2023 году — также требует от брокеров предлагать клиентам «четкую информацию и продукты, которые им подходят».

Кроме того, в январе этого года FCA направило руководителям компаний письмо с просьбой к ипотечным брокерам «прилагать больше усилий для того, чтобы клиенты рассмотрели имеющиеся у них варианты».

В нем говорится, что компании должны «учитывать личные и финансовые обстоятельства клиентов, их финансовые цели и предоставлять им соответствующую информацию, позволяющую им принимать эффективные решения».

За последние два года ставки по ипотеке в целом снизились, но пока неясно, продолжится ли эта тенденция.

Ранее на этой неделе глава Банка Англии предупредил, что теперь существует «значительно больше сомнений» относительно дальнейшего снижения процентных ставок .

Эндрю Бейли сообщил депутатам парламента, что, хотя он по-прежнему ожидает снижения ставок, сложно сказать, когда это произойдет, поскольку в июле инфляция росла быстрее, чем ожидалось.

Комитет по денежно-кредитной политике Банка Англии снизил базовую ставку с 4,25% до 4% в прошлом месяце, но рынки не учитывают в ценах дальнейшее снижение на четверть пункта до весны следующего года.

Бейли, по-видимому, признал это, заявив, что послание Банка «было понято» рынками.

Но даже если процентные ставки действительно снизятся, как ожидается, весной 2026 года, это вряд ли окажет немедленное влияние на ценообразование по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой.

Цена фиксированной ипотеки основана на ставках своп Соня — межбанковских ставках кредитования, которые базируются на ожиданиях относительно того, какими будут ставки в будущем.

Свопы Sonia сроком на два и пять лет в настоящее время ниже базовой ставки Банка Англии. Это означает, что ставки по ипотеке уже учитывают будущее снижение процентных ставок.

Вот почему самая дешевая ставка по двухлетней ставке в настоящее время составляет 3,78%, тогда как базовая ставка Банка Англии составляет 4%.

В последние недели свопы растут. С 1 августа двухлетние свопы Sonia выросли с 3,56% до 3,69%, а пятилетние — с 3,63% до 3,76%.

Разница между свопами «Соня» и самыми низкими ставками по ипотеке настолько мала, что крайне маловероятно, что ставки по ипотеке в ближайшее время снизятся.

Читать далее

Фактически, до резкого роста процентных ставок в 2022 году разница между самыми низкими фиксированными ставками и эквивалентными свопами была ближе к 1 процентному пункту, а не к 0,07 процентного пункта, как сегодня.

Это означает, что, исходя из текущей траектории, ставки по ипотеке, по сути, остаются на самом высоком уровне. То есть, если только не изменятся ожидания относительно будущих процентных ставок.

Также вероятно, что в ближайшие недели мы увидим рост ставок по ипотеке. Barclays и Nationwide недавно повысили свои ставки по ипотеке .

«Мы стали свидетелями того, как несколько кредиторов повысили фиксированные ставки после неоднозначного решения Банка Англии в прошлом месяце и последовавшего за этим более сильного, чем ожидалось, роста заработной платы», — отметила Хина Бхудия, партнер Knight Frank Finance.

«Повышение может составить всего несколько десятых процента, но для заемщиков это означает существенное увеличение ежемесячных платежей и еще больше усугубит настроения, и без того напряженные из-за сообщений о повышении налогов и вероятных изменений в налогообложении имущества».

Наш информатор из ипотечной отрасли считает, что вместо того, чтобы рекомендовать краткосрочные сделки с фиксированной ставкой, брокерам следует продавать долгосрочные фиксированные ставки.

«На рынке ипотечного кредитования Великобритании наблюдается тенденция к продаже краткосрочных кредитов с фиксированными ставками, даже если условия говорят об обратном», — сообщил неназванный источник изданию This is Money.

«Учитывая, что более 55 процентов ипотечных кредитов имеют двухлетнюю фиксированную выплату, это означает, что если мы столкнемся с еще одним событием «Черный лебедь» или просто вырастут ставки, более половины держателей ипотечных кредитов в Великобритании столкнутся с ростом платежей».

«Это может иметь серьезные последствия для экономики и рынка жилья».