Снизятся ли ставки по ипотеке ещё больше после снижения ставки ФРС? Не обязательно.

ЛОС-АНДЖЕЛЕС — Надеетесь, что ставки по ипотеке продолжат снижаться после первого снижения ставки Федеральной резервной системы с прошлого года? Не стоит на это рассчитывать.

Как и ожидалось, в среду центральный банк снизил ставку на четверть процентного пункта и прогнозирует, что в этом году он еще дважды снизит базовую ставку, что отражает растущую обеспокоенность по поводу рынка труда США.

Давайте рассмотрим факторы, определяющие ставки по ипотеке, и то, какое влияние последние действия ФРС окажут на рынок жилья:

Ставки по ипотеке в основном снижаются с конца июля в ожидании снижения ставки ФРС. Средняя ставка по 30-летней ипотеке на прошлой неделе составила 6,35% , что является самым низким показателем почти за год, по данным ипотечного кредитного брокера Freddie Mac.

Аналогичное снижение ставок по ипотеке произошло примерно в это же время в прошлом году, за несколько недель до первого снижения ставки ФРС более чем за четыре года. Тогда средняя ставка по 30-летней ипотеке упала до двухлетнего минимума в 6,08% через неделю после снижения ставок Центробанком.

Но с тех пор этого не произошло.

В прошлом году ставки по ипотеке не продолжили снижаться, даже несмотря на то, что ФРС ещё дважды снижала свою основную ставку. Наоборот, ставки по ипотеке росли и продолжали расти, пока к середине января средняя ставка по 30-летнему ипотечному кредиту не достигла чуть более 7%.

Как и в прошлом году, снижение ставки ФРС не обязательно означает, что ставки по ипотеке продолжат снижаться, даже несмотря на то, что центральный банк сигнализирует о предстоящих дальнейших снижениях.

«Ставки могут снизиться ещё больше, поскольку ФРС предупредила о возможности ещё двух снижений ставок в этом году», — заявила Лиза Стертевант, главный экономист Bright MLS. «Однако риски изменения ставок по ипотеке всё ещё сохраняются. Инфляция усилилась в августе, и если сентябрьский отчёт по инфляции покажет новый скачок потребительских цен, мы можем увидеть рост ставок».

Нет. На ставки по ипотечным кредитам влияет ряд факторов: от решений ФРС по политике процентных ставок до ожиданий инвесторов на рынке облигаций в отношении экономики и инфляции.

Ставки по ипотечным кредитам, как правило, следуют траектории доходности 10-летних казначейских облигаций, которую кредиторы используют в качестве ориентира при ценообразовании ипотечных кредитов.

Это связано с тем, что ипотечные кредиты обычно включаются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продаются инвесторам. Чтобы поддерживать привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвесторов, их доходность (или годовая доходность) корректируется таким образом, чтобы быть конкурентоспособной по сравнению с доходностью десятилетних государственных облигаций США. Рост доходности этих облигаций, как правило, приводит к росту ставок по ипотеке, и наоборот.

Доходность 10-летних казначейских облигаций в основном снижалась с середины июля, поскольку растущие признаки ослабления рынка труда усилили ожидания снижения ставки ФРС в этом месяце.

До сих пор в этом году ФРС сохраняла основную процентную ставку на прежнем уровне, поскольку ее больше беспокоила потенциальная угроза роста инфляции из-за тарифов администрации Трампа, чем ситуация на рынке труда.

В то же время инфляция пока не опустилась ниже целевого показателя ФРС в 2%.

Снижение ставок ФРС может дать толчок рынку труда и экономике в целом, но также может усилить инфляцию. Это, в свою очередь, может привести к росту ставок по ипотеке.

«Дело не только в том, что делает ФРС сегодня, но и в том, чего от нее ожидают в будущем, а это определяется такими факторами, как экономический рост, ситуация на рынке труда и то, какой, по нашим оценкам, будет инфляция в течение следующего года», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.

«Если ФРС продолжит снижать ставки, это не обязательно означает, что ипотечные кредиты упадут», — сказал Стивен Кейтс, финансовый аналитик Bankrate. «Это означает, что они, вероятно, могут снизиться ещё сильнее, и тенденция может сложиться в этом направлении, даже если они не будут меняться синхронно».

В преддверии снижения ставки ФРС рынок фьючерсов закладывал в цены ожидания того, что центральный банк снизит свою ключевую процентную ставку на предстоящих заседаниях по вопросам денежно-кредитной политики в этом году и в 2026 году. Однако последние прогнозы ФРС показывают менее агрессивный путь снижения ставок, чем ожидал рынок.

«Этот сохраняющийся разрыв между ожиданиями рынка и ФРС означает, что сохраняется определенный риск повышения ставок по ипотеке», — сказал Хейл, добавив, что снижение ставок по ипотеке, «вероятно, продолжится как минимум до конца этой недели».

Хейл недавно прогнозировал, что средняя ставка по 30-летней ипотеке к концу этого года составит от 6,3% до 6,4%. Это соответствует недавним прогнозам других экономистов, которые также не ожидают, что средняя ставка в этом году опустится ниже 6%.

Снижение ставок по ипотеке в конце лета стало позитивной тенденцией для рынка жилья, который переживает спад с 2022 года, когда ставки по ипотеке начали расти с исторических минимумов. Продажи ранее заселённых домов в США в прошлом году упали до самого низкого уровня почти за 30 лет и в этом году остаются вялыми .

Хотя более низкие ставки повышают покупательную способность покупателей жилья, ставки по ипотеке остаются слишком высокими для многих американцев, чтобы позволить себе купить дом. Это в основном связано с тем, что цены на жильё, хотя и растут медленнее, чем в предыдущие годы, всё же выросли примерно на 50% по стране с начала этого десятилетия.

«Хотя снижение ставок привлечёт на рынок как покупателей, так и продавцов, сегодняшнего снижения будет недостаточно, чтобы преодолеть тупик на рынке жилья», — сказал Стертевант. «Чтобы снизить доступность жилья, нам потребуется дальнейшее снижение ставок по ипотеке и значительное замедление роста цен на жильё, а то и их полное падение».

Если ставки по ипотеке продолжат снижаться, покупатели жилья получат более доступное финансирование. Однако более низкие ставки по ипотеке также могут привлечь больше покупателей, что повысит конкурентоспособность рынка в то время, когда продавцам по всей стране становится всё сложнее торговаться.

Спрогнозировать, когда и насколько снизятся ставки по ипотеке, непросто, поскольку на их траекторию от недели к неделе может влиять множество переменных.

По словам Кейтса, покупателям жилья, которые могут позволить себе покупку по текущим ценам, может быть выгоднее совершить покупку сейчас, если они найдут объект, который соответствует их потребностям, а не пытаться угадать с рынком.

Многие домовладельцы, желающие рефинансировать ипотеку, уже воспользовались снижением ставок, и в последние недели число заявок на рефинансирование резко возросло.

Одно из основных правил, которое следует учитывать при рефинансировании, заключается в том, можете ли вы снизить текущую ставку хотя бы на один процентный пункт, что поможет смягчить влияние комиссий за рефинансирование.