Emlak fiyatları ve kiralar arttı: Ev alıcılarının bilmesi gerekenler

Ev veya daire satın alan herkes daha fazla ödemek zorunda kalacak. Alman Pfandbrief Bankaları Birliği'ne (VDP) göre, konut fiyatları ikinci çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 1,1 artarak hafif bir yükseliş kaydetti.

CEO Jens Tolckmitt, "Gayrimenkul piyasasındaki toparlanma süreci devam ediyor," dedi. "Gayrimenkul fiyatları üst üste beşinci çeyrekte artış gösterdi ve konut fiyatları da bu gelişmeyi desteklemeye devam ediyor," diye açıkladı. Derneği, 700'den fazla finans kuruluşundan alınan verilere dayanarak, her üç ayda bir gayrimenkul fiyat eğilimleri hakkında yeni rakamlar yayınlıyor.

Burada odaklandığımız noktalardan biri, pazarda kilit rol oynayan sözde ilk 7 şehir. Almanya'nın yedi büyük metropolünde 10 milyondan fazla insan, yani yaklaşık sekiz kişiden biri yaşıyor.

Ve oradaki fiyatlar, ikinci çeyrekte Almanya'nın geri kalanına kıyasla biraz daha keskin bir şekilde arttı - bir önceki çeyreğe kıyasla ortalama %1,5. Düsseldorf'ta (%2) ve Frankfurt am Main'da (%1,7) fiyatlar daha da arttı.

Fiyatları ne etkiliyor: Hâlâ kısıtlı olan arz, artan taleple buluşuyor. Almanya'daki inşaat sektörü hâlâ düşük gösteriliyor; 2024'te sadece 251.900 yeni daire eklendi ve çoğu uzman bu yıl daha da az daire bekliyor. Ancak aynı zamanda, ipoteklere olan ilginin artması da dahil olmak üzere, daha fazla insan tekrar ev satın alma konusunda kendine güveniyor.

Kredi aracısı Interyhp'den Mirjam Mohr, RedaktionsNetzwerk Deutschland'a (RND) verdiği demeçte, "Birçok yerde emlak fiyatları hâlâ 2022'deki zirvelerin altında ve inşaat faiz oranları şu anda ılımlı bir seviyede seyrediyor," dedi. Bu durum, planlama güvenliği ve pazara girmek için cazip bir fırsat penceresi yaratıyor. Yöneticiye göre, emlak piyasası son yıllardaki çalkantıların ardından yeniden istikrara kavuşmaya başlıyor.

Somut olarak türbülans: Ukrayna'da savaşın patlak vermesinin ardından inşaat malzemelerinin maliyetindeki keskin artış, arz darboğazları, inşaat faiz oranlarındaki artış ve özel tüketiciler ile yatırımcılar arasındaki belirsizlik. Tüm bunlar, 13 yıllık yükselişin ardından 2022'de fiyatların düşmeye başlamasına yol açtı. Ardından, 2024'te bir toparlanma daha yaşandı: Emlak fiyatları birkaç aydır tekrar yükseliyor.

Devam eden konut açığı, kiraların da artmasına neden oluyor. VDP anketine göre, çok aileli konutlardaki yeni kiralar, ikinci çeyrekte bir önceki çeyreğe göre %4,3 arttı. VDP Genel Müdürü Tolckmitt, konut açığının en az birkaç yıl daha devam edeceğini söyledi. Bu durumun, konut fiyatlarının ve kiralarının artmaya devam etmesine neden olması muhtemel.

Almanya'nın yeni İnşaat Bakanı, konut inşaatının daha hızlı ilerlemesi gerektiğine inanıyor. Verena Hubertz (SPD), RND'ye verdiği röportajda bu konuyla nasıl başa çıkmayı planladığını açıklıyor.

Son zamanlarda daha ucuz hale gelen bir şey daha var: finansman. On yıllık vadeli bir ipotek almak isteyen herkes, yıllık %4'lük efektif faiz oranıyla hesaplaşmak zorundaydı. Faiz oranı şu anda %3,5 civarında sabitlendi.

Biberach Uygulamalı Bilimler Üniversitesi'nde gayrimenkul yönetimi profesörü olan Thomas Beyerle, çoğu ev alıcısının şimdilik durumun böyle kalacağını varsaydığını belirtiyor. RND'ye verdiği demeçte, "Ukrayna savaşının başlangıcından ve faiz oranlarındaki patlamadan bu yana birçok kişi bekliyor," diyor. "İki veya üç yıldır bekleyenlerin artık satın almaya karar verdiğini varsaymak doğru olur." Ancak, bunun 2021'dekinden önemli ölçüde daha az olduğunu vurguluyor.

Beyerle, yıl sonuna kadar emlak piyasasında önemli bir canlanma bekliyor. "Ticari olarak işlem gören mülklerin çoğu mevcut binalar olmaya devam edecek," diyor. Ancak, "inşaat artışının" nasıl iletileceği ve uygulanacağı da bir soru işareti.

Federal hükümet bu sloganla inşaatı hızlandırmayı amaçlıyor. İnşaat Bakanı Verena Hubertz (SPD), genellikle sıkıcı olan onay prosedürlerini önemli ölçüde kısaltma planını açıklarken, "Belediyelere adeta bir levye veriyoruz," dedi. Ancak turbonun gerçekten çalıştırılıp çalıştırılmayacağı nihayetinde belediyelerin elinde.

Finansman konusunda, Interhyp yöneticisi Mirjam Mohr büyük bir değişiklik öngörmüyor. "Önümüzdeki haftalarda 10 yıllık krediler için ipotek faiz oranlarının mevcut ortalama %3,6 civarında yatay hareket etmesini bekliyoruz," diyor. "Potansiyel alıcılar için, ipotek faiz oranlarındaki yatay seyir, finansman maliyetlerinin nispeten istikrarlı kalacağı ve şimdilik daha da ucuzlamayacağı anlamına geliyor."