Ilık yataklar: Şirketler yönetilen dairelerle ikinci ev girişimini baltalıyor

İsviçre Alpleri'nde inşaat yoğun bir zamandır: "Davos'un kalbinde, modern yaşam tarzını sağlık ve esenlikle birleştiren bir tatil köyü planlanıyor," diye yazıyor "Elevation Davos"tan sorumlu kişiler. Projede, neredeyse hepsi 3,5 odalı 120 tatil dairesi yer alıyor. Daire başına fiyatlar 1,1 ila 1,7 milyon İsviçre frangı arasında değişiyor.

Canlandırılması planlanan San Bernardino'da 86 adet "yüksek kaliteli mobilyalı" Alpine dairesi bulunmaktadır: 2,5 odalı daireler 470.000 CHF'den başlarken, 3,5 odalı daireler 1,1 milyon CHF'ye kadar çıkmaktadır. Diğer destinasyonlarla karşılaştırıldığında, bu fiyatlar makuldür. Andermatt'ta 2027 yılına kadar "eski şehrin kalbinde" 19 adet "lüks markalı konut" inşa edilecek ve maliyeti 2,7 ila 8 milyon CHF arasında olacaktır.

Bu inşaat faaliyeti şaşırtıcıdır, zira 2012 İkinci Ev Girişimi dağ kantonlarında ek tatil evi inşasını etkili bir şekilde yasaklamıştır. Federal Anayasa'nın 75b maddesi ikinci evlerin oranını konut stokunun en fazla yüzde 20'si ile sınırlar.

Bu kota, çoğu tatil beldesinde uzun zamandır ulaşılmıştır. Dairelerin inşa edilmesine yalnızca "turist tarafından yönetilen daireler" olarak sınıflandırıldıkları için izin verilmektedir; bu, 2015 İkinci Evler Yasası kapsamında izin verilmektedir. Ön koşul, dairelerin "sahiplerinin kişisel ihtiyaçlarına göre uyarlanmamış" olması ve "yapılandırılmış bir konaklama işinin parçası olarak" yönetilmesidir.

Bu, ev sahiplerinin dairelerini kendilerinin döşemesine izin verilmediği, ancak işletmecilerin sağladığı mobilyaları kabul etmeleri gerektiği anlamına gelir. Ayrıca daireyi yılda birkaç hafta boyunca üçüncü taraflara kiralamayı kabul ederler.

"Konsept turizm profesyonelleri arasında giderek daha popüler hale geliyor," diyor İsviçre'nin en büyük turizm danışmanlarından biri olan Hanser Consulting'in ortağı Peder Plaz. Tatil daireleri özellikle aileler arasında oldukça popüler olmaya devam ediyor. "İnsanlar çok sayıda eşyayla geliyor. Bir tatil dairesi genellikle bir otel odasından daha pratiktir."

Talep var. Ancak, çok pahalı olan normal ikinci evler daha az sıklıkla kiraya veriliyor. Plaz: "Böyle bir daireyi karşılayabilenler genellikle kira gelirine güvenmezler." Ev sahipleri genellikle kiralamanın zahmetinden kaçınırlar.

Yönetilen daireler, İsviçreli gayrimenkul ve turizm girişimcileri için avantajlar sunar. Yüksek işçilik maliyetleri, otellerle uluslararası alanda rekabet etmeyi zorlaştırır. Sahipleri ve kiracıları nadiren hizmet kullanan tatil daireleri, rekabetçi fiyatlara olanak tanır.

Girişimciler için riskler de daha düşüktür. "Alplerde, büyük parayı turizm hizmeti sunanlar değil, gayrimenkul inşa edip satanlar kazanır," diyor Plaz. Bir oteli işletmek yüksek riskler ve genellikle düşük getiriler gerektirir. Öte yandan, ikinci ev satışı düşük kayıp riski ve cazip getirilerle ilişkilendirilir.

Bankalar da bunun farkında. Otel kredisi verme konusunda isteksizler. Bu nedenle turizm şirketlerinin özel yatırımcılardan sermaye araması mantıklı.

Bir örnek Lenzerheide'deki Privà Alpine Lodge'dur. On bir yıl sonra, sahibi, gayrimenkul şirketi Fortimo AG, konut birimlerini zorunlu kira bedeliyle kat mülkiyeti olarak satmaya karar verdi. Kiracı Revier Hospitality Group şunları yazıyor: "Banka finansmanı giderek zorlaşıyor ve bağlı sermaye bir zorluk."

İkinci ev girişiminde önemli bir rol oynayan Franz Weber Vakfı, yönetilen tatil evlerindeki patlamayı eleştirel bir şekilde gözlemliyor. Başkan Vera Weber, konseptin İkinci Ev Yasası ile temelde uyumlu olduğunu ve "sıcak yataklar" yaratmayı amaçladığını teyit ediyor. Ancak uygulamada, genellikle yasayı atlatmak için kullanılıyor.

Sorun: İnşaat tamamlandıktan sonra, çoğu zaman, sahiplerinin kullanım kısıtlamalarına uyup uymadıklarını ve dairelerin gerçekten üçüncü şahıslara kiralanıp kiralanmadığını doğrulamak mümkün olmuyor.

"Daha yakından bir inceleme önemli boşluklar ve gri alanlar ortaya koyuyor," diyor Weber. Ticari konseptler bazen nadirdir veya hiç yoktur. "Genel" olanaklar - "turist tarafından yönetilen daireler" için bir ön koşul - genellikle minimalisttir ve kullanımları gerçekçi değildir.

Kavramlar gerçekten çok farklı. Kullanım şartlarına bir bakış bunu gösteriyor.

Privà Alpine Lodge'da daire satın alan herkes, daireyi yılda yalnızca dört hafta, yoğun sezonda ise en fazla iki hafta kullanma iznine sahiptir. Davos Elevation tatil beldesinde, kişisel kullanım "yoğun sezonda toplam altı hafta" ile sınırlıdır, kış ve yaz aylarında üçer hafta.

Andermatt'taki Post Hotel & Residences'ta "12 haftalık kişisel kullanım" izni veriliyor. San Bernardino'da daire yılda 35 haftaya kadar kullanılabilir—ancak yoğun sezonda yalnızca üç hafta. Laax'taki Rockresort'ta kişisel kullanım konusunda benzer şekilde cömert düzenlemeler var.

Bu tür düzenlemeler tartışmalıdır. Lucerne Uygulamalı Bilimler ve Sanatlar Üniversitesi'nden turizm profesörü Jürg Stettler, "Yasal gri alanlar var" diyor. Sonuç olarak, mahkemeler "turist tarafından yönetilen bir daire"nin ne olduğunu ve neyin gizli bir ikinci ev olduğunu belirleyecek. Franz Weber Vakfı şimdiden harekete geçti: "Wengen'deki benzer bir projeye karşı çıktık."

Bir diğer soru ise gayrimenkul yatırımının alıcılar için finansal olarak karşılığını alıp almayacağı. Geliştiriciler büyük şeyler vaat ediyor: Andermatt'ta, üç yıl boyunca yüzde beşlik bir yatırım getirisi garanti ediliyor. Lenzerheide'de "çekici bir getiri" vaat ediliyor. San Bernardino'da, yatırımcı Stefano Artioli alıcıları hızla artan gayrimenkul fiyatlarıyla cezbediyor.

Turizm uzmanı Plaz şüpheci: "Birçok proje aynı anda piyasaya çıkarsa, doluluk açısından faydalı olmaz." Soğuk yatak riski var, bu da getirileri azaltacak ve ayrıca ikinci ev girişiminin ruhuna ve amacına aykırı olacaktır.

Ancak en azından bazı alıcıların daha düşük getirilerle yaşayabilmeleri muhtemeldir. Nedeni: Yönetilen ikinci evler yabancılar tarafından da satın alınabilir. Onlar için İsviçre'de gayrimenkul satın almak, özellikle de güçlü frank nedeniyle güvenli bir yatırım olarak kabul edilir. Yabancıların satın almasını yasaklayan Lex Koller, turizm amaçlı yönetilen daireler için geçerli değildir.