İpotek almaya uygun değil misiniz? Hala bir mülk satın alabilirsiniz.
Gayrimenkul kiralama , temel olarak kiraya verenin ( kiralayan olarak adlandırılır) sahip olduğu ve kiracının ( kiracı olarak adlandırılır) geri alınamaz satın alma opsiyonuyla kiralama yetkisine sahip olduğu bir mülkün kiralanmasıdır.
Bu araç, üçüncü taraf finansörleri (özel veya bankacılık) içeren finansal işlemleri de kapsayabileceği gibi, leasing sözleşmelerinin menkul kıymetleştirilmesi sürecinde de kullanılabilir.
Leasing aslında bir finansal işletme olarak doğmuştur , dolayısıyla alıcı ve vericinin yanı sıra bir kredi kuruluşu gibi üçüncü bir taraf da devreye girmiştir. Ayrıca, önceki mevzuatta, yalnızca finansal kuruluşların veya amacı münhasıran leasing (finans kiralama) faaliyeti yapmak olan şirketlerin kredi veren olabileceği, bireylerin kredi veren olamayacağı hükme bağlanmıştı .
Mevcut mevzuat artık herhangi bir gerçek veya tüzel kişinin (şirketin) bağışçı olarak hareket etmesine olanak tanımaktadır. Bu durum özellikle gayrimenkul sektöründe iş fırsatlarının yelpazesini önemli ölçüde genişletiyor. Bu , herkesin leasing işlemi yapabileceği anlamına geliyor.
Öncelikle kiralama sözleşmesinin taşınır ve taşınmaz malları, markaları, patentleri veya endüstriyel modelleri ve yazılımları kapsayabileceğini anlamak önemlidir. Ancak bu durumda, konut, ofis, ticari bina, depo, depolama tesisi ve endüstriyel tesislere ulaşmanın avantajlı ve esnek bir yolu olan gayrimenkul kiralamayı özel olarak ele alacağız.
Peki, neden leasing sözleşmesinin kira sözleşmesinden çok daha avantajlı olduğunu, ayrıca ipotek destekli finansman gibi araçlara erişimi olmayanlar için de bir çözüm olduğunu söylüyoruz?
Akılda tutulması gereken ilk nokta, ipotek teminatlı kredilerde bankaların talep ettiği şartları karşılamanın oldukça zor olduğudur. Genel olarak her 100 başvurudan 10 ila 15 tanesi onaylanıyor. Bunun başlıca nedeni, başvuranların çoğunun, özellikle de serbest çalışanların , gelirlerinin bir kısmının resmi sistem dışından gelmesi ancak birçoğunun sadece kiracı olarak yeterlilik belgesine sahip olmaları nedeniyle kiralama sözleşmesi yapmaya hak kazanabilmeleri .
Basitçe söylemek gerekirse, bu iki sözleşmenin bir arada olduğu bir sözleşmedir: Kira sözleşmesi, geri alınamaz satış opsiyonludur, çünkü mal sahibi (kredi veren) her zaman satmakla yükümlüdür.
Kiralamanın kiracı lehine geri dönülmez satın alma opsiyonu ile leasing yoluyla yapılması halinde, aylık kira ödemelerinin tamamı satın alma bedelinin bir parçası olarak kiracıya yansıtılacaktır. İşte ipotekle alım satıma kıyasla kiralamanın en büyük avantajı.
Tapu sicilinde kayıtlı resmi senet ile yapılan sözleşmedir.
Mevcut mevzuat, kiralamanın avantajlı vergisel muamelesini, örneğin ücretlerin (kira ödemesi, yani kira artı finansal kısım) ödenmesi veya tahakkuk ettirilmesi sırasında KDV ödeme imkânını öngörüyor. Bu sistemle artık satın alma sırasında veya sözleşme ilişkisinin başlangıcında %100 KDV ödenmesi gerekmeyecek. Yani KDV taksitlerle ödeniyor.
Ayrıca muhasebe amaçları açısından kira, bir sermaye varlığını kendi varlıklarına dahil etmeden, bu varlığın kullanım ve keyfini süren poliçe sahibinin (kiracı) bir gideridir. Satın almanın aksine, burada mal sahibi satın alma bedeli üzerinden vergi ödemek zorundadır.
Bu sözleşmenin geliştirilmesi iki tanımlı aşamadan oluşmaktadır. Bunlardan ilki kiralama, ikincisi ise poliçe sahibinin satın alma opsiyonunu kendi lehine kullanması durumunda yapılan alım-satım opsiyonudur.
Kiralama aşamasında kiraya verenin (mal sahibinin) rolü, taşınmazın maliki olan veya maliki yoksa kanunda öngörülen hallere göre onu kiralama yetkisine sahip olan kiraya verenin rolüne benzer.
Gayrimenkul kiralamalarında ise Medeni ve Ticaret Kanunu, kiralama aşamasında öncelikle kiralamaya ilişkin özel hükümlerin ve sözleşmede kararlaştırılan şartların uygulanacağını hükme bağlamıştır. Öngörülemeyen herhangi bir durum için, kira kuralları ikincil olarak uygulanır ve borçlunun satın alma opsiyonunu kullanmayı seçmesi halinde geçerlidir. Öncelikle kira sözleşmesine ilişkin özel hükümler ve sözleşmede kararlaştırılan şartlar uygulanacak, son olarak da gayrimenkul alım satımına ilişkin hükümler uygulanacak.
Yani önce kira mevzuatı kuralları, sonra da tarafların Medeni ve Ticaret Kanunu’na göre kira sözleşmesinde öngördükleri hükümler uygulanır.
Kanun, gayrimenkul kiralama sözleşmesinin resmi senetle düzenlenmesi ve taşınmazın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne tescil edilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.
Borçlunun, tıpkı bir kiracı gibi ödemesi gereken periyodik kira veya ücret (genellikle aylık), kira bedeli ve sermayenin finansal maliyetinin bir bileşeni olan, mülkün piyasa değerinden, eskime nedeniyle oluşan amortisman (endüstriyel tesislerde yaygın olarak görülür) düşüldükten sonra oluşan tutardan oluşur ve söz konusu mülkün türüne göre değişir.
Dolayısıyla bilgisayar ekipmanları gibi mobilyalar hızla değer kaybedecek, gayrimenkullerde ise binanın değerindeki azalma, kullanım yerine göre değişecektir; zira konut amaçlı bir inşaat, yüksek teknoloji ürünü bir sanayi tesisi için yapılan bir inşaatla aynı olmayacak, yüksek teknoloji ürünü sanayi tesislerinde ise eskime çok daha kısa sürede (bazı durumlarda 10 yıldan az) gerçekleşecek, ofis, ticari bina ve konutlarda ise değer artışı bile söz konusu olabilecektir.
Aksi kararlaştırılmadığı takdirde, sigorta, vergi ve harçlar da dahil olmak üzere tüm olağan ve olağanüstü bakım giderleri sigortalıya (kiracıya) aittir.
Zira kiracı, aksi kararlaştırılmadığı takdirde, kira sözleşmelerinde olduğu gibi, taşınmazı kiralama yetkisine kanunen sahiptir. Kira hakkı, borçluya ek bir avantaj sağlar; çünkü alınan kira, ücretlerin bir kısmını ödemek için kullanılabilir.
Özel bir mevzuat bunu yasaklamadığından genel prensip bunun mümkün olduğudur, ancak sözleşmeler genellikle sözleşmesel pozisyonun devrinin veren için değil, borç alan için yasak olduğunu hükme bağlar.
İki sistem vardır: Değerin başlangıçta, yani sözleşme imzalandığında belirlenmesi veya satın alma opsiyonunun kullanıldığı anda, örneğin üç emlak acentesinden alınan ekspertizlerin ortalamasına göre sözleşmede belirlendiği şekilde belirlenmesi. Her iki durumda da birikmiş tutarlar ödenen ücretlerden mahsup edilir. Ekonomileri çok istikrarlı olan ve gayrimenkul balonu geçmişi olmayan ülkelerde satın alma opsiyonu bedeli sözleşme başlangıcında belirlenir.
Toplam bedelin üçte ikisi ödendikten sonra veya sözleşmede kararlaştırılmışsa daha önce, borçlu, kiralayan açısından geri dönülmez bir satma yükümlülüğü oluşturacak olan malı satın alma opsiyonunu kullanabilir. Genellikle sözleşme başlangıcında gayrimenkulün değerinin %25'ini temsil eden opsiyon bedeli veya artık değer, mülkiyetin sahibine devredilmesi nedeniyle, ipotek teminatlı veya teminatsız, peşin veya taksitli olarak, anlaşıldığı takdirde ödenebilir.
Bunlardan biri de hiç şüphesiz ki uyulmaması halinde açıkça tahliye edilmesidir. Kira ödenmemesi durumunda tahliye işlemi çok kısa bir sürede (duruma göre beş, altmış veya doksan gün) gerçekleştirilirken, kira sözleşmesinde bu süre en az 18 ay olabiliyor. Bu sebeple bu tür sözleşme, ipotekli sözleşmeye göre malik açısından daha uygundur. Aslında en az ihlalin yaşandığı sözleşmedir. Ancak Arjantin'in makroekonomik yapısının istikrarlı ve düşük enflasyonlu olmasının önemli olduğu açıktır. İpoteğe göre avantajlarına gelince: İpoteğe göre daha fazla hukuki güvenlik sağlar, çünkü mülkiyet, kiracı veya kiracı satın alma opsiyonunu kullanana kadar Tapu Sicilinde kiraya veren veya ev sahibi adına kayıtlı kalır. Kiracı bu tarihten önce temerrüde düşerse ödenen bedeller kiralayanda kalır ve kiracı bunları kaybeder.
Kiralayanın iflası veya ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, sözleşme kararlaştırılan süre boyunca devam eder ve kiracı, kanunda veya sözleşmede öngörülen süre içerisinde satın alma opsiyonunu kullanabilir.
Bu durum, birinin paraya ihtiyacı olduğunda ve bir alacaklıya gittiğinde gerçekleşir. Mülk sahibi, bir "teminat" olarak, mülkü size satabilir ve kiracı veya kiracı (kiralama kiracısı) konumuna gelebilir; kiracı, ücretlerin zamanında ve eksiksiz ödenmesi koşuluyla, geri alınamaz satın alma opsiyonunu kullanarak mülkü geri alabilir.
Alıcı ve daha sonra alacaklı konumuna gelen alacaklı açısından bu yöntem ipotek açısından son derece avantajlıdır, çünkü bu durumda ipotek altındaki mal borçlunun adına kalır ve borçlu ödemeleri yapmazsa, o dönemde icra takibinin durdurulması gibi demagojik siyasi kararların iniş çıkışlarıyla birlikte haciz davası açılması gerekirken, satış ve geri kiralamada mal alacaklının malı olur ve alacaklı daha sonra borçluya kiralama yoluyla malı geri alma imkânı verir. Görüldüğü üzere bu sözleşme, borçlunun temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin malı ve yatırımı geri alma sürelerini önemli ölçüde kısaltan usul kurallarını içermesi nedeniyle, basit bir kiralama veya ipotek teminatlı satıştan daha üstün bir hukuki güvenlik çerçevesinde iş geliştirmeye imkân vermesi bakımından taraflar açısından son derece kolaylık sağlamaktadır.
Ev sahibinin iflası veya ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, borçlunun hakları, sözleşmenin Tapu Siciline tescili ile korunur; zira borçlunun satın alma opsiyonunu kullanması halinde ödenen tüm ücretler bedele dahil edilir. Lehine basit bir "satın alma opsiyonlu kira sözleşmesi" olsaydı bu gerçekleşmeyecekti, çünkü ödediği kira tutarını kaybedecekti. İşte bu yüzden kiracının neredeyse hiç ihlal etmediği sözleşmelerden biridir, çünkü kiracı mülkü satın almaya karar verdiğinde daha sonra fiyatın peşinatı olarak kullanılacak birikmiş tüm ücretleri kaybedecektir.
Bu yenilikçi hukuki konseptle, yeterli bilgiye ve doğru profesyonel danışmanlığa sahip olduğunuz takdirde, ufukta çok sayıda gayrimenkul anlaşması görünüyor.
* Yazar, gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış bir avukat, Abatti & Rocca hukuk bürosunun başkanı ve Arjantin Cumhuriyeti Emlak Sahipleri Odası başkanıdır.
lanacion
