Socimiler nedir ve neden İspanya'daki konut tartışmalarının merkezinde yer alıyorlar?

İspanya hükümeti son yıllarda ülkedeki konut krizini çözmek için çeşitli yasalar ve reformlar çıkarmaya çalışıyor. Bazı uzmanlara göre, bunlar arasında 2023'te Konut Yasası da yer alıyor. Ancak bu, çok daha fazla soruna yol açtı.

Başbakan Pedro Sánchez, Ocak 2025'te uygun fiyatlı konut sayısını artırmayı, daha iyi düzenlemeler sağlamayı ve ihtiyacı olanlara daha fazla yardım sağlamayı amaçlayan 12 önlemi duyurdu.

Bu önerilerden bazıları iktidardaki Sosyalistler tarafından Kongre'ye sunulan yasa tasarısı haline getirildi .

En dikkat çeken önlem ise AB'de ikamet etmeyen emlak alıcılarına uygulanacak yüzde 100 oranındaki vergi önerisi . Bu vergi, İspanya'daki evlere ödeyecekleri fiyatı iki katına çıkaracak.

Hükümet, yeni sosyal konutlar inşa etmenin ve mevsimsel kiraları azaltmanın yanı sıra, diğer birçok önlemin yanı sıra, konuta erişimi daha da kolaylaştırmak için dikkatini Socimis'e ( Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliarias olarak bilinir) yöneltiyor.

Sánchez'in duyurduğu üzere hükümet, esasen gayrimenkul yatırım araçları olan Socimis'ler için vergi avantajları rejimini, yalnızca uygun fiyatlı kiralamaları yöneten şirketlere uygulanacak şekilde değiştirmek istiyor.

Bu tedbirin sadece konut amaçlı Socimis'lere uygulanacağını, ofis, alışveriş merkezi veya başka türlü gayrimenkul yatırımı yapanları etkilemeyeceğini belirtelim.

Socimiler nelerdir?

İngiliz-İspanyol hukuk ve vergi uzmanları Delanto Chambers'a göre: "A Socimi ( Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria ), Gayrimenkul Piyasasına Yatırım Yapmak İçin Listelenmiş Şirketler anlamına gelir ve İngiltere'deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (kısaca REIT) benzer.

Socimiler, İspanya'daki kentsel gayrimenkullere (evler, oteller veya ticari binalar gibi) kira amaçlı yatırımlar yoluyla İspanyol gayrimenkul piyasasına uzun vadeli yatırımı teşvik etmek amacıyla kurulmuş halka açık limited yatırım şirketleridir."

Bu, esasen Socimi'lerin borsada işlem gören ve sadece gayrimenkul ticareti yapan limited şirketler gibi olduğu anlamına geliyor.

Delanto Chambers, muhtemelen hükümetin bu son duyurusundan önce, Socimis'i "hissedarların yatırımlarını en üst düzeye çıkarmalarına olanak tanıyan işlem maliyetleri ve kârlar üzerindeki önemli vergi indirimleri" nedeniyle "çekici yatırım araçları" olarak tanımlamıştı.

Önemli olan, "yatırım ve temettü dağıtım şartlarının karşılanması şartıyla Socimis'lerin Kurumlar Vergisi mükellefi olmaları, ancak yüzde 0 vergi oranına tabi olmalarıdır."

Ayrıca bakınız: İspanya'daki kira tavanları, fırsatçı fonları ülkeden ayrılmaya ikna ediyor (ama bir sorun var)

Hükümetin Socimis planı

Sosyalistlerin yasa tasarısı parlamentoda onaylanırsa Socimis'in vergi avantajlarında değişiklik olabilir.

Sánchez, Ocak ayında teklifi açıkladığında şöyle demişti: "Bazı yatırımcıların aynı mülkü satın alırken sıradan vatandaşlardan daha az vergi ödemek için bu aracı kullanmasının adaletsizliğine artık son vermeliyiz."

Kasım ayında hükümet, yukarıda da belirtildiği gibi, hissedarlara en az yüzde 80 temettü dağıtırlarsa onları muaf tutan mevcut Socimi vergi rejiminin kaldırılmasına yeşil ışık yaktı.

Şimdi hükümet, bunların yüzde 25'lik genel kurumlar vergisi oranıyla vergilendirilmesini öneriyor.

Ancak İspanya'nın konut krizine yardımcı olmak için Socimis'e vergi indirimleri önerdiler: Varlık portföyünün yüzde 60'ından fazlası uygun fiyatlı kiralara ayrılırsa yüzde 50, kârın sonraki üç yıl içinde bu tür konutlara yeniden yatırılması durumunda ise yüzde 100.

Sánchez'in yönetimi, kira bedeli Konut Bakanlığı tarafından belirlenen endeksi aşmayan, mülk korumalı olarak sınıflandırılan, kira bedeli kiracının gelirinin yüzde 30'unu aşmayan veya maliyeti yıllık 26 bin 400 avronun altında olan konutları uygun fiyatlı olarak değerlendirecek.

Yukarıdaki tüm önlemler, İspanyol hükümetinin Socimis'in İspanya'da uygun fiyatlı konut arzını iyileştirmede bugüne kadar başarısız olduğunu düşünmesi nedeniyle önerilmiştir.

Uzmanlar, mali kısıtlamaların İspanyollardan ziyade orantısız bir şekilde yabancıları etkileyeceğini düşünüyor.

Piyasa tahminlerine göre, söz konusu tedbirin teorik olarak İspanya'daki toplam gayrimenkul yatırımının yarısından fazlasını etkilemesi mümkün.

Danışmanlık şirketi Savills'in verilerine göre, 2014 yılından bu yana İspanya'daki gayrimenkul sektöründeki toplam hacmin ortalama yüzde 61'i yabancı yatırımlardan oluşuyor.

2023 yılında Socimis'in sermayesinin yüzde 70'inin uluslararası yatırımcıların elinde olması, hissedarlarına verdikleri cömert tazminatlar göz önüne alındığında şaşırtıcı değildi.

Ayrıca bakınız: İspanya'yı kontrol eden 'bilinmeyen' çokuluslu şirketler Blackrock ve Blackstone