Kiracı doğrulaması: Hükümet konut düzenlemelerini saldırgan bir şekilde başlattı

• Belediye dairelerinin tüm kiracıları için zorunlu gelir doğrulaması olacak. Hükümet ayrıca belediye dairesi kira sözleşmelerinin otomatik mirasını ortadan kaldırmak istiyor. Bu, belediye kaynaklarının zengin kişiler tarafından ele geçirilmesi prosedürünü engellemek içindir.
• Kalkınma ve Teknoloji Bakan Yardımcısı Tomasz Lewandowski de belediye dairelerinin indirimli satılması imkânının kaldırıldığını duyurdu.
• Bir diğer konu ise dairelerin merkezi sicili ve kısa dönemli kiralamaların düzenlenmesi ve boş konut vergisiyle ilgili çalışmalar. - Konut politikasıyla ilgili konularda siyaset üstü bir anlaşma şansı var - diye düşünüyor Bakan Yardımcısı Lewandowski.

Haziran ayında, yerel yönetimlere tüm belediye kiracılarının gelirini doğrulama zorunluluğu getiren yasa tasarısının varsayımlarını öğreneceğiz. Yeni yasa, Mülkiyet Yasası, Kiracı Haklarının Korunması Yasası ve Konut Yardımları Yasası'nda değişiklikler getirecek. Neden böyle bir doğrulama?

Kalkınma ve Teknoloji Bakan Yardımcısı Tomasz Lewandowski: Belediyeler şu anda belediye dairelerinde kimin oturduğunu doğrulamıyor çünkü bunu yapacak araçları yok. Onlara bunları vermek istiyoruz çünkü sorun önemli. Son zamanlarda, istasyonlardan biri şok edici bir durumu kamuoyuna duyurdu - eyaletlerden birinin oldukça zengin bir yardımcı polis memuru bir belediye dairesinde yaşıyor ve bunun için çok az para ödüyor.

Bu proje üzerinde aylardır çalışıyoruz, bu çözümleri şehirler, belediyeler ve Polonya Şehirler Birliği'nin konut komisyonuyla görüşüyoruz.

Öncelikle belediyelere, şu anda olduğu gibi sadece 21 Nisan 2019 tarihinden sonra akdedilen kira sözleşmelerinin değil, tüm kira sözleşmelerinin gelirlerini teyit etme imkânı vermek istiyoruz. Çünkü şu anda yürürlükte olan düzenleme sorunu çözmüyor.

İkinci olarak, o zamanlar böyle bir gelir doğrulamasının her 2,5 yılda bir yapılması gerektiği yönünde bir hüküm getirilmişti, ancak belediyenin böyle doğrulamaları yapma zorunluluğu yoktu. Belediye, belediyenin konut kaynakları yönetim programına bunu her 10 veya 50 yılda bir doğrulayacağını girebilirdi. Ya da basitçe böyle gelir doğrulamaları yapmayabilirdi. Şimdi doğrulamanın belediye için zorunlu olması ve en azından her 5 yılda bir yapılması yönünde bir öneri var .

Gelir doğrulamasıyla ilgili ayrı bir konu, bu değişimin felsefesiyle ilgili sorudur. Çünkü ya daha zengin kişiyi havuzdan çıkarmak için kirayı artırırız ya da sözleşmeyi feshetmeyi düşünürüz. Ya da daha fazla kazanmaya başlayan birine zarar vermeyiz, ancak piyasa kirasına yakın kira ödemelerini sağlarız. Bu felsefe bana daha yakın. Birinin belediye havuzuna girdiği ve yerel yönetimin yükü olması gereken tadilat için önemli masraflar yaptığı bir durumda, masrafları artan kira oranında çözmek mümkün olacaktır .

Ayrıca, şu anda geçerli olan düzenlemelerde öngörülen belediye hissesindeki kira sözleşmelerinin otomatik mirasını da ortadan kaldırmak istiyoruz . Bugün, belediye kira sözleşmesi olan bir ebeveyn veya eşle daimi ikamet, kişinin ölümünde otomatik olarak bir kira ilişkisine girmesini garanti eder. Belediyenin bu konuda hiçbir söz hakkı yoktur ve daireler genellikle otomatik olarak oldukça zengin insanlara gider. Planlanan değişiklik bu otomatizmi ortadan kaldıracaktır.

Belediye dairesine hak sahibi bir kişiyle birlikte yaşayan bir kişi, ölümünden sonra belediyeye kira sözleşmesi yapmak için başvuruda bulunabilecektir, ancak diğer tüm vatandaşlar gibi, gelir ve varlıkları açısından doğrulanacaktır. Bu, şu anda büyükanne ve büyükbabalarıyla yaşayan torunlar için geçerlidir

Ayrıca, mülk doğrulamasıyla ilgili birkaç düzenleme daha olacak . Bugün, daire başvurusunda bulunduğunuz belediyede veya yakındaki bir belediyede daireye hakkınız olmadığına dair bir beyanda bulunuyorsunuz, ancak müstakil bir evden söz edilmiyor. Birinin müstakil bir evi varsa, bu bir engel değildir. Bunu çözüyoruz ve belediyelere bu tür mülk statüsünü doğrulamak için araçlar sağlıyoruz. Birinin müstakil bir evi varsa, bu size daire vermeyi reddetmek ve süresi dolduğunda belediye dairesindeki kira sözleşmesini feshetmek için bir temeldir.

Yatırım açısından, geliştiriciler Polonya konut piyasasına hakim ve inşa edilenlerin yalnızca küçük bir kısmı sosyal, belediye yatırımı. Belediye ve TBS kaynaklarının yetersiz olduğu (Polonya'daki yaklaşık 16 milyon daireye kıyasla yaklaşık 780.000 daire olduğu tahmin ediliyor) göz önüne alındığında, ek bir sorun da belediyelerin halihazırda sahip oldukları varlıkları, %95 indirimle bile olsa satıyor olması. Hükümetin bunu nasıl durduracağına dair bir fikri var mı?

- Bu konuda parlamentoda Sol'dan bir yasa tasarısı var. Bu yasa tasarısı geçmezse, bahsettiğim yasa tasarılarından birinde tekrar hükümete sunacağız. Bu , Emlak Yönetimi Yasası'nda belediye konut birimlerinin indirimli satılma hakkını ortadan kaldıran bir yasa tasarısı.

1 Ocak 2027'de yürürlüğe girecek, bu nedenle halihazırda başlatılmış olan süreçler devam ediyor. Belediyelerin belirli durumları çözmesini zorlaştırmak için bizim tarafımızdan bir istek yok, ancak ekonomik ve medeniyetsel gelişimde belediye varlıklarını indirimli olarak satmaya devam etmek için artık hiçbir gerekçenin kalmadığı bir noktadayız.

Yerel yönetim, bu mülkün yönetiminin etkinliği açısından, örneğin binaların modernizasyonu için katlanmak zorunda kalacağı maliyetler açısından, söz konusu binayı satmanın mantıklı olduğuna karar verirse, bunu indirim yapmadan yapsın ve elde ettiği parayı yeni konutlara tahsis etsin.

Peki ya "Mieszkanie za remont" gibi büyük popülerliğe sahip projeler ne olacak? Krakow'da kuyruklar var ve Poznań'da da çok popülerler.

- Mümkün olabilir. Belediye konut kaynaklarının yönetimindeki değişikliklerin tüm yönü, yerel yönetimleri birçok araçla donatmayı, onlara bu konut politikasını akıllıca uygulama şansı vermeyi ve çeşitli konut desteği biçimlerine ulaşmayı amaçlamaktadır.

Bahsettiğim yasada, örneğin belediyenin yeni inşa edilen apartman bloklarında ve modernize edilen apartman dairelerinde yer alan arsaların yüzde 20'sine kadarını piyasa koşullarında kiralamasına olanak tanıyoruz.

Böyle bir esneklik, öncelikle, belediyeye tadilatlar, yeni yatırımlar için tahsis edebileceği ek fonlar sağlayacak ve ikincisi, sosyal bir karışım getirecek. Sadece belediye kiracılarımız değil, aynı zamanda piyasa kiracılarımız da olacak. Dahası, belediye sakinleri, belediyenin konut politikasının onları da kapsayabileceğini görecekler çünkü ölünceye kadar yaşayabilecekleri bir binada süresiz bir kira sözleşmesi olacak. Ve güvenilir, kamuya ait bir ev sahibi olacaklar.

Şu anda üzerinde çalıştığımız sosyal ve belediye konut finansmanı ilkeleri, yerel yönetim faaliyetlerini uyandırmaya ve halihazırda mevcut olan çeşitli yasal araçları kullanmaya doğru ilerliyor. Bu konudaki yasa tasarısını çoktan tamamladık, Temmuz ayının ilk yarısında hükümete sunmaya hazır olacağız.

Bunu, örneğin kaynakları için sosyal kiralama acenteleri aracılığıyla daire satın alan, entegre yatırım planlarının bir parçası olarak projeler uygulayan, örneğin arsa karşılığı daire formülünde yer satın alan belediyeler için yeni binalar ve yeni tesisler için geri ödenmeyen destek başvurularının önceliklendirilmesini sunarak yapmak istiyoruz. Buradaki fikir, yerel yönetimlerin daha önce olduğundan daha aktif olması, daire satın almayı amaçlayan bir konut politikası yürütmesidir. Sadece yeni daireler değil, aynı zamanda sosyal kiralama acenteleri çerçevesinde - özel daireler, kiralık pazardan.

Sosyal karışımdan bahsettiğinizde, muhtemelen belediye konutlarının ne olduğu ve kimler için olduğu konusundaki gizemi de ortadan kaldırmaktan bahsediyorsunuz.

- 2016'da, başkan yardımcısı olduğumda, Poznań'da belediye ve sosyal konutların kimler için mevcut olduğunu gösteren büyük bir reklam kampanyasıyla değişikliklere başladık. Belediye konut stokunda kimlerin olduğunu gösteren birçok reklam, billboard, şehir ışıkları. Ne yazık ki, araştırma bunların yoksullar için konut birimleri olduğunu gösterdi, katılımcılar tarafından sıklıkla "patoloji, alkolikler ve sinsi botlar" olarak tanımlandı. Bunun gerçekte nasıl olduğunu, kimler için olduğunu, belediye konut stokunda yaşamanın avantaj ve faydalarının neler olduğunu gösterdik. Her gelir ve yaş grubu için konut programları oluşturmak istedik.

Şehir veya eyalet bütçesinden büyük miktarda para harcayarak bir program oluşturmak, bu dairelerin, yaygın kanaatin aksine, akıllılar ve marjinal insanlar için değil, kesinlikle 30 yıllık bir kredi hayal etmeyen herkes için olduğuna dair güçlü bir anlatı olmadan işe yaramayacaktır. Bu yerel hükümet deneyiminden yola çıkarak, hükümette sosyal konutların ekonomik olarak daha zayıf olanlar ve uygun fiyatlı kira ve istikrarlı bir kira sözleşmesi hayal eden diğer kiracılar için olduğunu yüksek sesle dile getirmemiz gerektiğine inanıyorum.

Polonya'da kiralık dairelerin oranı ne kadar olmalı ve siz bunu hangi açıdan görüyorsunuz?

- Yılda yaklaşık 20 bin yeni daire teslim edebilseydik bu büyük bir başarı olurdu . Yerel yönetimler, yerel yönetim şirketleri, TBS'ler, SIM'ler ve ayrıca konut kooperatifleri tarafından oluşturulan kaynaklardan bahsediyorum. Belki de sosyal kiralama acenteleri çerçevesinde piyasadan yenilenmiş boş binalar ve daireler eklersek bu havuz birkaç bin daha büyük olabilir.

Polonya'da her yıl yaklaşık 200 bin yeni daire kullanıma sunuluyor . Bunların büyük bir kısmı tek ailelik evlerde, sıra evlerde, yarı müstakil evlerde bulunan daireler. Yaklaşık 130 bini çok aileli binalarda inşa ediliyor. Yani devletin sübvanse ettiği bu sosyal, kamusal kaynakta yaklaşık 20 bin daireyi kullanıma sunacak olsaydık, bu gerçekten bir sıçrama olurdu - toplamın yüzde 10'u.

Bu noktada Polonya'da daire sıkıntısı olduğu yönündeki belirli bir efsane veya kesin olmayan ifadeyle de ilgilenmek faydalı olacaktır. Gerçekten durum bu mu? Evet ve hayır.

Bugün daire sayısında istatistiksel bir açığımız yok, çünkü birkaç yıldır hane sayısından daha fazla dairemiz var ve bunun nedeni, başka şeylerin yanı sıra, birden fazla dairesi olan ailelerin olmasıdır.

Ancak, kira piyasası ve daire arzı hala doymamış olduğundan, kıtlıkların görüldüğü kasabalarımız var. Bunlar genellikle büyük yerleşimlerdir. Ancak, yıldan yıla ilerleyen demografik değişiklikleri görmemek imkansızdır. Elbette bu eğilimleri durdurmaya çalışacağız, ancak tersine çevirmeyeceğiz, çünkü tüm Batı Avrupa'da benzer.

Demografik bir düşüşle karşı karşıya kalacağımız bir durumda, hükümet yeni apartmanların eksik olduğu yerlerde - örneğin ilçe merkezlerinde, eski il merkezlerinde, kalkınmaya odaklanmak istediğimiz yerlerde - yeni apartmanların inşasını ortak finanse etmelidir. Buna orada odaklanmalıyız, ancak bunun dışında, halihazırda sahip olduğumuz kaynakları kullanmaya en az onlar kadar, hatta daha fazla önem vermeliyiz. Boş mülklere yönelmeliyiz.

Yukarıda belirtilen sosyal kiralama acenteleri aracılığıyla bile: gerekirse bu daireleri satın almak - kira için ekstra ödeme yapmak, çünkü bugün zaten mümkün. Bu dairelerin yenilenmesi de kamu parasıyla mümkündür. Yerel yönetimlerdeki, konut kooperatiflerindeki sosyal kiralama acenteleri, bir yandan piyasada uygun bir kira karşılığında daire alamayan insanlara yardım ederken, diğer yandan da ev sahiplerine yardımcı olurlar çünkü onları kiralamayla ilgili sorunlardan kurtarırlar.

Peki ya sadece kısa dönem kiralamak için satın alınan yeni teslim edilmiş daireler ne olacak? Birçok şehirde, tüm binalar, tüm merdivenler buna benziyor.

- Kısa dönemli kiralamalar düzenlenmeli - bundan hiç şüphem yok. Kısa dönemli kiralamalar olan yeni apartman binaları beni daha az rahatsız ediyor ve beni en çok üzen şey, şehir merkezlerindeki apartmanlardaki konut işlevlerinin kısa dönemli kiralamalar şeklinde kamu hizmetleri işlevlerine dönüştürülmesi durumu. Bu şekilde, çok önemli bir unsurun, yani kiracıların kentsel dokusunu temizliyoruz. Sonra orada dükkan yok, el sanatları dükkanı yok, sadece restoranlarımız var. Ayrıca, bu tür tesislerin faaliyet gösterdiği binalarda komşular arasında büyük gerginlikler yaratıyoruz.

Ancak bu, finansman, belediye konut kaynaklarının yönetimindeki değişiklikler, konut kooperatifleri (konut kooperatifleriyle ilgili büyük bir yasa Haziran ayının üçüncü haftasında hükümete sunulacak) ile ilgili temel yasaları çıkardığımız bir zamanda, şimdilik ertelediğim bir yasa girişimidir.

Tatillerde merkezi bina siciline bir yasa yazmak için oturacağımızı düşünüyorum. Bu , ülkedeki tüm konut binalarını sicile girme zorunluluğunu getirecek ve bu da bize kamusal ve özel kaynaklarda elimizde ne olduğunu gösterecek. Dairelerin kişisel ihtiyaçları karşılamak için mi yoksa kira için mi kullanıldığını - ve eğer öyleyse, uzun veya kısa süreli mi olduğunu gösterecek. Bu sicil, her binaya kamusal veya özel kaynaklar veya binayı kullanma biçimi için atanmış özelliklerle bireysel bir numara atanmasını getirecek.

Bu sayede, kaç dairenin kısa dönem, uzun dönem kiralandığına dair büyük bir bilgi tabanına sahip olacağız ve kısa dönem kiralamanın bir sorun olup olmadığını ve eğer öyleyse nerede olduğunu bileceğiz. Ayrıca kamu ve özel stoktaki boş yerler hakkında da bilgi sahibi olacağız, bu da kamu konut programlarının rasyonel bir şekilde inşa edilmesine olanak tanıyacak. Stok hakkındaki bilgi, hükümet için olduğu kadar yerel yönetimler için de yararlı olacaktır.

Belediyelere, mali olanlar da dahil olmak üzere, kısa dönemli kiralamaları sınırlamak için araçlar vermek istiyoruz - böylece bunu belirli yerlerde yapabilirler, örneğin belirli bir bölgede uzun dönemli kiralık yer sıkıntısı olduğunda. Örneğin Berlin'de, kısa dönemli kiralamalar yılda üç aydan uzun süreler için yapılamaz. Daha sonra ev sahibi üç ayda ne kadar kazanabileceğini hesaplar ve daireyi uzun dönemli - 12 ay - kiralamanın daha iyi olup olmayacağını düşünür.

Bir süre önce boş mülkler için bir vergi hakkında da konuşmuştuk. Belediyeler, şehir merkezlerinde yeni yatırımlar yapıldığını gördüklerinde bunu getirebilirler, ancak spekülatif nedenlerle tutuluyorlar ve daireler boş. Ya da apartman dairelerinin satın alındığını ve orada yıllarca hiçbir şey olmadığını gördüklerinde, birkaç yıl içinde büyük bir karla satmak için tutuluyorlar. Bu tür bina ve mülklerin sahiplerine boş mülkler için bir vergi koyma olasılığını vermek istiyoruz. Bu yerel bir vergi olurdu ve belediye bunu getirmek isteyip istemediğine karar verirdi. Benzer çözümler ABD ve Kanada'daki şehirlerde ve diğerlerinde kullanılıyor.

Ancak bunun için konut yapısının ne olduğunu bilmeniz gerekir. Ve bahsettiğim yasa ile böyle bir kayıt oluşturulması gerekir.

Mevcut siyasi durumda, yani Karol Nawrocki'nin seçilmesinden sonra ve dolayısıyla hükümet ile cumhurbaşkanının birlikte yaşayacağı önümüzdeki iki yıl perspektifinde konut politikalarında değişiklik yapma fırsatını nasıl görüyorsunuz?

- Başkanın bu tür bir yasa tasarısını veto edeceğini sanmıyorum. Bunu hayal etmekte zorlanıyorum. Ayrıca PiS milletvekilleriyle parlamento komitelerinde çeşitli çözümler hakkında konuşuyorum. Ve orada bu çözümlerin çoğuna güçlü bir destek olduğunu düşünüyorum. Konut sorunlarını güncel politikalardan ve tartışmalardan çıkarmak için gerçekten bir şans var.