Uzman, özel yatırımcıları gayrimenkul satın alırken 2025 riskleri konusunda uyardı

Rusya Federasyonu'nda yeni konut metrekarelerine yapılan yatırımlar kanıtlanmış bir varlık olarak değerlendiriliyor ve kişisel sermayenin sadece korunmasına değil, aynı zamanda artırılmasına da yardımcı oluyor. Ancak bu varlığın etrafında geliştiricilerin ve emlakçıların yaratıcı pazarlamacıları tarafından yaratılan çok sayıda efsane var. “Gayrimenkul Piyasası Göstergeleri” Analitik Merkezi Başkanı Oleg Repchenko, özel yatırımcıların yeni binalara yapılan yatırımların etkinliğini doğru bir şekilde değerlendirmesini engelleyen klişeler ve risklerden bahsetti.

— Oleg, günümüz gayrimenkul piyasasında özel bir yatırımcının kar elde etme şansı var mı?

— Emlak piyasasında her zaman ilgi çekici nişler bulabilirsiniz. Hatta türbülans ve yüksek enflasyon dönemlerinde bile. Örneğin şu anda ağırlıklı olarak hafif sanayi formatında ofis ve depo yatırımları ümit verici. Ancak ticari gayrimenkul sektörüne giriş bileti pahalıdır ve ayrıca uygun yetkinliklere sahip olmanız gerekir. Büyük şehirlerde, yatırımcının - bir yatırımcının - onarıma ihtiyacı olan likit bir daireyi indirimli olarak seçip, düzene koyduktan sonra daha yüksek bir fiyata yeniden satması durumunda, çevirme fırsatları hala var. Ancak kendi inşaat ekibiniz ve avukatınız olmadan bu işe girişmeniz risklidir. Emlak piyasasında sıradan vatandaşlar arasında en çok tercih edilen iki para kazanma yöntemi bulunmaktadır. Öncelikle inşaatın erken aşamasında bir daire satın alın ki, bina hazır olduğunda tekrar satabilesiniz. Bilindiği üzere, yeni konutlar, projenin inşaat ilerlemesi arttıkça daha pahalı hale geliyor. İkincisi, rantçı olmak, yani; Daha sonra kiraya vermek üzere bir daire satın almak. Ancak mevcut ekonomik durumda, her iki durumda da profesyonel olmayan bir yatırımcının para kazanması pek mümkün görünmüyor. Günümüzde konut fiyatlarında durgunluk yaşanıyor. Örneğin Moskova'da ikincil piyasada 2024 yılı sonuna kadar konut maliyet endeksi sembolik olarak yüzde 0,8 artış gösterdi. Bu, yıllık enflasyonun çok altında. Evet, konut piyasası mozaiktir, her zaman pazarlık vardır, indirimler vardır. Dolayısıyla bazı bireysel nesnelerin fiyatı biraz artmış olabilirken, bazılarının fiyatı da bir miktar düşmüş olabilir. Ama ortalamada dinamikler sıfıra yakın.

— Ancak uzmanlar, Moskova'da yeni binaların fiyatlarının Ocak ayında bile artmaya devam ettiğini iddia ediyor. Bu, yükselen fiyatlardan hala para kazanabileceğiniz anlamına geliyor.

- Bu aldatıcı bir istatistiktir. Evet, fiyatların resmen arttığını görüyoruz. Artık yeni binalar giderek daha fazla business ve premium sınıf olarak sınıflandırılıyor ve buna uygun fiyat etiketleri ekleniyor, bu da ortalama fiyat seviyesinin artmasına yol açıyor. Ancak perde arkasında özel yatırımcılar için temelde önemli olan iki soru varlığını sürdürüyor. Öncelikle, anlaşmalar nihai olarak hangi fiyatlardan gerçekleşiyor: Fiyat listesinde belirtilen fiyatlardan mı, yoksa indirimli olarak mı? Zira gerçek işlem bedelleri, indirim ve promosyonlar nedeniyle belirtilen değerden düşük olabilmektedir. Geliştiriciler genellikle sözde "Rus usulü Black Friday" - önce sessizce fiyatı artırıyorlar, sonra yüksek sesle büyük bir indirim duyuruyorlar. Gizli fiyat indirimi uygulamaları aktif olarak kullanılmaktadır. Örneğin yeni bir daire satın aldığınızda size otomatik olarak ücretsiz tadilat, otopark yeri, depo odası vb. şeklinde hediyeler veriliyor. Geliştiriciler ayrıca ipotek oranlarını yapay olarak düşüren çeşitli finansal planlar kullanıyorlar. Kaybedilen gelir daha sonra dairenin nihai fiyatına "ekleniyor".

İkinci önemli soru şu: Bu yeni binayı ikincil piyasada en azından aynı fiyata satabilecek misiniz? Ve cevabım yeni bina alıcılarının çoğunu hayal kırıklığına uğratacak: "Kesinlikle hayır!" Bugün ülkenin farklı bölgelerinde ikincil konutların ortalama fiyatları, birincil pazara göre %20-30 daha düşüktür. Ayrıca eski ikincil konutlardan, “Kruşçev dönemi binalarından” bahsetmiyoruz, yakın zamanda ikincil pazara “taşınan” dünün modern yeni binalarından bahsediyoruz.

Buna göre, yeni bir daire satın alındığında, onu imtiyazlı ipotek veya çeşitli finansal düzenlemelerin olmadığı ikincil piyasada aynı fiyattan satmak mümkün olmuyor. Yeni bina satın alan birçok kişi bunun farkında değil. Temel atma aşamasında ucuza ev alıp, daha sonra yüksek fiyata bitmiş bir evde satmanın güzel hikayeleri artık geride kaldı. Yeni bina piyasası, benim görüşüme göre, otomobil piyasasına benziyor; sıfır bir araba satın alıyorsunuz ama showroom'dan çıktıktan sonra otomatik olarak önemli miktarda değer kaybediyor.

— Günümüzde konut kiralamak ne kadar cazip?

— 2024 yılı sonuçlarına göre başkentte ortalama kira bedellerinde artış %30-50 oranında gerçekleşti. Buna bağlı olarak kira getirileri de arttı; daha önce yıllık yüzde 4-5 civarındayken, şu anda yüzde 6-7'lere çıktı. Ancak bu dönüşün “kirli” olduğunu anlamak önemlidir. Kural olarak hiçbir ev sahibi dairenin yıpranmasını hesaba katmıyor. Bir daireyi birkaç yıllığına kiraya verdiğinizde, er ya da geç mekanı yenileme sorununun ortaya çıkacağını unutmamalısınız. Ayrıca vergi ve sigorta ödemeniz gerekiyor. Çalışma süresinin kesintiye uğraması riski vardır. Yani “net” kira getirisi daha düşük, yaklaşık %5-6 civarında olacak. Bu, ruble mevduatlarının ortalama getirisinin en az üç katı daha düşük. Dolayısıyla bir yandan konut amaçlı gayrimenkuller düşük riskli savunma varlığı olmaya devam ediyor. Ancak diğer yandan, sadece mevduatta değil, yıllık %20 düzeyinde getiri sağlayan “uzun” OFZ’lerde, yani para piyasası fonlarında da kıyaslanabilir derecede düşük risklerle getiri açısından kaybediyor. Dolayısıyla benim tahminim, bu yıl konut gayrimenkulünün özel yatırımcılara enflasyona karşı tasarruf imkanı sağlayacağı, ancak para kazanma imkânı vermeyeceği yönünde.

— Bu yıl fiyatlar ne olacak?

— Bana öyle geliyor ki, 2025 yılında, geliştiriciler için kredi maliyetinin ve daire alıcıları için piyasa ipotek maliyetinin bağlı olduğu Merkez Bankası'nın mevcut yüksek "anahtar"ı göz önüne alındığında, konut emlak fiyatlarında bir artış beklemek için hiçbir neden yok. Düzenleyici kurum aniden ve beklenmedik bir şekilde faiz oranını yüzde 2-3 düşürse ve buna bağlı olarak ipotek piyasası programları yıllık yüzde 28-30 seviyelerinden yüzde 25-25'lere ucuzlasa bile, bu manevra konut talebinde artışa yol açmayacak. Faiz oranları yine fahiş seviyelerde olacak. Dolayısıyla fiyatlar en iyi ihtimalle durgun kalacak, en kötü ihtimalle de yavaş yavaş aşağı doğru kayacaktır. Her iki senaryo da gerçekleşirse kiralık konuttan yüksek kar elde etmeyi de beklememek gerekir. Zira şu anda yüzde 6-7 seviyesinde olduğunu hatırlatayım, düşük kira getirisi, bitmiş konut fiyatlarındaki düşüşle "tüketilebiliyor". Ve sonuç olarak bu yatırımlardan %0 getiri elde edebilirsiniz.

— Şubat ayının başında medyada ülkenin bazı bölgelerindeki inşaat şirketlerinin iflas ettiğine dair haberler yer aldı. İnşaat pazarında hangi trendler ivme kazanabilir?

— Rus müteahhitler, konut fiyatlarının fırladığı önceki yıllarda elde ettikleri süper kârlara alışkınlar. Ayrıca, asıl artış 2020-2021 yıllarında tercihli programların başlatılmasıyla gerçekleşti. Emlak piyasası güçlü bir ivme kazandı ve geliştiriciler, cömert devlet sübvansiyonları sayesinde, piyasa durumuyla pek ilgilenmeyen "bağımlılara" dönüştüler. Ve devlet dediğinde: “Arkadaşlar, parti bitti. Bütçede imtiyazlı ipotekler için para kalmadı, gerisini kendimiz yapalım" - geliştiriciler bir "geri çekilme" ve ayılma dönemine girdiler. Ancak, birincil piyasadaki bolluk koşullarında, Vedis adlı geliştiricinin 2009 yılında Moskova'da yaptığı gibi, yeni dairelerin fiyatlarını keskin bir şekilde düşürecek bir cesur adam ufukta görünmüyor. Aksine bazı geliştiriciler, devletten gereken desteği alamazlarsa projeleri yavaşlatıp beklemeye almakla tehdit ediyor. Ben bugün inşaat sektörünün dönüşümü için uygun koşulların yaratıldığını düşünüyorum. Özel inşaat şirketlerinin yardım çığlıkları ne kadar yükselirse, devletin onları millileştirme isteğinin de o kadar güçleneceğini göz ardı etmiyorum.

25 Şubat 2025 tarihli "Moskovsky Komsomolets" No. 29469 gazetesinde yayınlanmıştır

Gazete başlığı: "Bu Yıl Konut Gayrimenkulünden Para Kazanılmıyor"