Erişilemeyen metrekareler: Moskova'da 10 milyon rubleden ucuz daire sayısı yarı yarıya azaldı

Metrium şirketinin uzmanlarına göre, başkentin tarihi sınırları içerisinde birincil konut piyasasında bugün 3 bin 983 adet arsa satışta bulunuyor ve fiyatları 10 milyon rubleye kadar çıkıyor. Yıllık karşılaştırmada bu rakam 2024 rakamlarının neredeyse yarısı, 2023 rakamlarının ise neredeyse üç katı daha az.

Araştırmacılar, "Son yıllarda, maruz kalma hacminde önemli artışlar olduğu dönemlerde bile bu rakam istikrarlı bir şekilde azaldı. Böylece, 2024'ün aynı döneminde, eski Moskova'nın yeni binalar pazarında 6.725 adet bu tür daire ve apartman sunuldu ve 2023'te - 11.700 arsa," diye belirtiyor.

Hesaplamalarına göre, 2020-2022 baharında metropoldeki yeni inşaat pazarındaki toplam arz çok daha azdı, ancak 10 milyon rubleye kadar olan arsa sayısı yine de mevcut rakamları aştı ve sırasıyla 7.502, 5.129 ve 11.812'ye ulaştı.

2023 yılında 10 milyon rubleye kadar olan bütçeli dairelerin birincil pazardaki payı %23,1'e ulaşırken, 2024 yılında %13,9'a ulaşmış durumda. Şu anda bu tür konutların sadece %8,3'ü kaldı.

Uzmanlar, son yıllarda konut satın alınabilirliğindeki düşüşün sadece enflasyondan değil, aynı zamanda geliştiricilerin politikalarından da etkilendiğini belirtiyor. Beş yıl önce geliştiriciler standart sınıf panel evlere güvenirken, artık birçoğu modern monolitik konfor sınıfı komplekslere geçiş yaptı.

“Elbette, bir metrekare onlarda daha pahalı. Bu nedenle, 10 milyon rubleye kadar olan daireler.” dedi SIS Development kurucusu Yaroslav Gutnov .

Geliştiriciler özellikle sıvı, kompakt ve ucuz seçeneklerin aktif olarak satın alındığını vurguluyor. Kent yönetiminin popüler küçük ölçekli gayrimenkul projelerine yasak getirmesi nedeniyle küçük daire arzı yenilenmiyor.

“Tercihli ipotek programlarının kısıtlanması ve banka kredilerindeki fahiş faiz oranları, konut fiyatlarının karşılanabilirliğinde bir artış umut etmemize izin vermiyor. Bu nedenle, küçük boyutlu daireler piyasadan ilk silinenler oluyor; bu süreç uzun zamandır devam ediyor ve kesinlikle son 1-1,5 yıldır değil. Bu tür daireler her zaman geniş bir hedef kitle arasında talep görüyor; yatırım amaçlı, kiralama amaçlı ve ayrıca genç aileler tarafından satın alınıyor.

Şimdi bu alıcılara, uzun zamandır daire satın almak isteyen, ancak fiyatların istikrar kazanmasını beklemekten umudunu kesenler de katıldı. Piyasalar ancak hükümetin destek tedbirlerini bekleyebilir. Ve büyük ihtimalle bunlar sektöre kazandırılabilir.

"Rusya'da inşaat sektörünün gelişiminden sorumlu olan herkes asgari faizli ipoteklerden yana. Bunu bir düşünelim, bunu daha önce konuştuk," dedi Devlet Başkanı Vladimir Putin dün. Mimari tasarım şirketi Vector Project CEO'su Anton Baksaraev , NI'ye yaptığı açıklamada, "Pazar durmuyor, talep kısmen bireysel konut inşaatı segmentine, kiralama pazarına kaydı" dedi.

Metrium Genel Müdürü Ruslan Syrtsov'a göre, Moskova'daki birincil piyasada konutun asgari maliyeti yıl içinde 4,6 milyon rubleden 4,8 milyon rubleye çıktı. Ancak ucuz konutların tasfiyesi özellikle aktiftir, çünkü birçok vatandaş bunları zamanla değeri artacak iyi bir yatırım varlığı olarak görmektedir.

Uzman, “Kiralama işi için de idealdirler” diyor.

Uygun fiyatlı konut arzındaki bu çöküşün arkasında başka neler var ve piyasa nereye gidiyor?

Moskova Devlet Yönetim ve Teknoloji Üniversitesi (MSUTR Razumovsky) Ekonomi ve Yönetim Fakültesi İşletme ve Devlet Yönetimi Bölümü Doçenti Ekaterina Şveeva'nın belirttiğine göre, gayrimenkul piyasasındaki durum şöyle: Konut var, ancak satın alabilen çok az kişi var.

Uzman, "Bunu başarabilenler ya büyük birikimleri olan kişiler ya da aile ipotekleri gibi ayrıcalıklı programlara hak kazanan kişilerdir. Ancak Rusların büyük çoğunluğu için kendi evlerini satın almak aşırı pahalı bir zevk haline geldi" diyor.

Ekonomist Shveyeva'ya göre gayrimenkul piyasası 2025 yılında bir dönüm noktasında olacak.

Uzman, durum hakkında, "Bir yandan, uygun fiyatlı ipoteklerin eksikliği bir yıldan uzun süredir fiyatlar üzerinde baskı yaratıyor. Öte yandan, yüksek enflasyon ve likit arz eksikliği tarafından destekleniyorlar," yorumunu yapıyor.

Öngörülerine göre, ekonomi sınıfı gayrimenkule olan talep geçen yıla göre yüzde 30 azalacak. Geliştiriciler giderek düşük bütçeli konut inşaatını terk ediyor ve yeni, iş sınıfı binalara öncelik veriyor.

Kuzey İrlandalı muhatap, gayrimenkul piyasasının gelişimine ilişkin üç senaryoyu değerlendiriyor.

İyimser: Merkez Bankası faizi düşürürse, konut kredileri canlanacak ve müteahhitler daha aktif hale gelecek.

Temel: Mevcut koşullar devam edecek, talep durgunlaşacak, piyasa indirimler ve taksitlerle uyum sağlayacak.

Olumsuz: Artan ipotek temerrütleri ve düşen talep, fiyatlar üzerindeki baskıyı artıracak ve projelerin dondurulmasına neden olacak.

Piyasa katılımcıları, daha iyi konut koşullarına ihtiyaç duyan vatandaşlara, devlet ve bireysel belediyelerin destek programlarına dikkat etmeleri tavsiyesinde bulunuyor.

Ekaterina Shveeva, “Bunlar arasında tercihli ipotek programları, konut satın alımına yönelik sübvansiyonlar, geliştiricilerden alınan indirimler ve özel bölgesel projeler yer alıyor” diye açıkladı.

NI'nin daha önce bildirdiği gibi, tercihli konut iyileştirme programları arasında yıllık %6 faizli aile ve bilişim ipotekleri, Uzak Doğu ve Arktik ipotekleri, Rusya Federasyonu'nun yeni bölgelerindeki nüfusa ve Belgorod bölgesi sakinlerine yönelik yıllık %2'ye varan oranlarda krediler, yıllık %3'e varan oranlarda kırsal ipotekler ve yıllık %6'dan başlayan askeri ipotekler yer alıyor.

Ancak bu programların her birinin kendine özgü sınırlamaları var. Ülkenin tüm vatandaşları kampanyalardan yararlanamıyor. Aynı zamanda yıllık yüzde 25-40 faizli konut kredisi piyasası her müşteri için uygun değil.

Konut kredilerinin karşılanamadığı bir ortamda satışları artırmak için pek çok geliştirici, alıcılara aktif olarak taksitlendirme imkânı sunuyor. Bazı geliştiriciler için bu tür satış modelleri toplam hacmin %50'sine kadar ulaşabiliyor ve bu da ödeme alamama riskinin yüksek olmasına neden oluyor. Ancak soruna hızlı bir çözüm bulunmasını ummak zor .

Emlak acentesi "Usadba"nın ortaklarından Nadezhda Tikhomirova'ya göre, Rusya'nın başkentinde olduğu gibi bölgelerde hala ucuz konut bulmak mümkün. Ancak bunlar çoğunlukla Kruşçev döneminden kalma binalar ve tadilat görmemiş apartmanlar.

"Ancak yeni uygun fiyatlı konutlar beklememelisiniz. 2024 sonbaharında bankalar geliştiricilere sübvansiyonlar getirdi - imtiyazlı aile ipoteği altında gayrimenkul satın alma fırsatı için ek bir komisyon. Geliştiriciler oldukça büyük meblağlar ödemeye hazır değildi ve alıcılara bu komisyonu mülkün maliyetine eklemelerini teklif etmeye başladılar. Bu nedenle, yeni binaların satışı için yapılan işlem sayısı keskin bir şekilde azaldı.

Şimdi bankalar sübvansiyonları iptal etti. Bunun sonucunda gayrimenkul piyasasında imtiyazlı konut kredilerine olan talep hemen arttı ve büyük olasılıkla artmaya devam edecek. Ayrıca, yeni konut kompleksleri daha az inşa ediliyor ve inşaatın kendisi daha pahalı hale geliyor. Bu nedenle geliştiricilerin fiyat indirimi yapmasını beklememek gerekir” diye konuştu.

NI'nin daha önce bildirdiği gibi, Moskova'da tipik iki odalı bir daire için ipotek onayı alabilmek için ayda en az 530 bin ruble maaşa sahip olmak gerekiyor. Vatandaşlarımızın ezici çoğunluğu bu gelirlerle övünemez.

Ekonomist Ekaterina Shveyeva, "Para politikasının normale dönmesiyle konut satın alınabilirliği artmaya başlayacak" öngörüsünde bulunuyor.