Emlakçılara Karşı Açılan Bir Davanın Sonuçları Nasıl Ters Gitti

15 Mart 2024'te , Chicago merkezli National Association of Realtors (NAR) çarpıcı bir duyuruyla ortaya çıktı: 2019'daki iki toplu davaya yanıt olarak, sonunda 626 milyon dolarlık bir anlaşma tutarını kabul etti ve emlak sektöründe önemli değişiklikler vaat etti. Davada, NAR'ın acenteleri için yüksek komisyonlar oluşturmalarına olanak tanıyan aşırı piyasa gücüne sahip olduğu ve bunun da potansiyel ev alıcıları için daha yüksek konut fiyatlarıyla sonuçlandığı iddia edildi.

Bir yıl sonra, birkaç hukuk firması milyonlarca dolar kazandı, ancak anlaşma, olası ev sahiplerine acente komisyonlarının yapısı hakkında bazı önemli açıklamalar dışında yetersiz faydalar sağladı. Gerçekten de, dava tamamen NAR'ın piyasa gücünün kapsamı hakkındaki bir hataya dayanıyordu. Bu hata, sözde sorunun nasıl düzeltileceği konusunda daha fazla hatanın domino etkisine yol açtı.

Davanın önerdiği büyük "çözüm", alıcıların acente komisyonları hakkında çevrimiçi bilgilerin kapatılmasına dayanıyordu. Fikir, ev alıcılarının acenteleriyle komisyonun ne kadar olacağı konusunda özgürce pazarlık yapmaları için daha fazla güç vermekti. Ancak teoride bazılarına iyi gelen şey, aslında emlak piyasasının pratikte ne kadar iyi çalıştığına dair saf bir yanlış anlamaydı.

Öğrenilen bir ders: Değerli piyasa bilgilerini bastırmaya çalışan bir dava, yardım etmekten çok zarar verebilecek beklenmeyen sonuçlara sahip aptalca bir girişimdir. İkincisi: Bazen aşırı piyasa gücü gibi görünen şey aslında alıcıların ve satıcıların yüksek değer sağlayan bir hizmetin fiyatına özgürce karar vermesinin bir sonucudur.

Biraz tarih ve daha fazla ayrıntı: Geçmişte, bir ev satıldığında, satış fiyatından geleneksel olarak %6'lık bir ücret çıkarılıyordu ve bu genellikle alıcının ve satıcının acentesi arasında bölünüyordu ve her biri %3'lük bir pay alıyordu. Davanın teorisi, komisyon düşürülebilirse bunun ülke genelindeki ev fiyatlarını da düşüreceğiydi.

Davanın gayrimenkul piyasasını altüst edeceği ve konut fiyatlarını düşüreceği vaadinde bulunuldu.

İlk olarak, alıcıların acenteleri tarafından en yüksek komisyona sahip listelenmiş evlere yönlendirilmemesi için çoklu listeleme hizmetlerinde (MLS) komisyonların nasıl ödeneceğiyle ilgili bilgilerin yasaklanması için baskı yaptı. Anlaşmadan sonra, listeleme hizmetinde komisyon dağılımlarıyla ilgili hiçbir bilgiye izin verilmiyor.

İkinci olarak, ev satıcılarının geleneksel %3-%3 bölüşüm yerine kendi komisyon yapılarını özgürce seçebilecekleri konusunda açıklık getirdi. Örneğin, bir satıcı listeleme acentesine %3, alıcının acentesine %1 ödeyebilir. Ya da belki listeleme acentesine %3, alıcının acentesine %0 ödeyebilir. Alıcılar bunun yerine kendi mutabık kaldıkları komisyon oranlarını belirleyebilir ve şartları doğrudan acenteleriyle görüşebilirler.

Amaç, alıcı ve satıcılara, acente komisyonlarını düşürmek için sonsuz olanaklar sunan pazarlık anahtarlarını vererek onları güçlendirmekti.

İlk sayımda, MLS bilgi yasağı komisyon paylaşımları hakkında bilginin durdurulması açısından oldukça şakaydı. Bilginin pazarda değerli olduğu durumlarda, insanların her zaman bir çözüm yolu bulacağını gösteriyor.

İddiaya göre satılık bazı evlerde, listeleme acenteleri mutfak tezgahına üç kurabiye, 3 rakamlı bir anahtarlık veya hatta televizyonda Three Amigos filmi oynatarak satın alma acentesine ödenen %3'lük komisyonu sinsice ima ediyor. The New York Times'daki son bir haber, bunu yeni politikalardan kaçan sözde kötü adamlar gibi davranan emlak acentelerinin hikayesine dönüştürdü.

Aslında bu, piyasa bilgilerini bastırmaya yönelik irrasyonel bir politika çözümüne karşı rasyonel bir yanıttır.

Gerçekten de, bu gibi birkaç bildirilen hikayenin dışında, çoğu emlakçı bu kadar renkli davranışlarda bulunmuyor. MLS komisyon paylaşımlarını çevrimiçi olarak belirtmeden, bu çok daha beceriksiz bir sistem. Bir müşteriye on ev göstermeyi amaçlayan bir alıcının emlakçısı, komisyon paylaşımının yapısını öğrenmek için 10 telefon görüşmesi veya mesaj atmak zorunda.

İkinci olarak, davacının teorisi, alıcılar ve satıcılar daha düşük komisyonlar için pazarlık yapma gücüne sahip olduktan sonra komisyonların düşeceği ve ev fiyatlarının da düşeceğiydi. Ancak bir yıl sonra, artık emlakçıların alıcılarıyla kendilerine kimin ödeme yapacağı konusunda önceden bir görüşme yapması dışında çok az şey değişti. Bu, davanın tek faydası.

Konuyla ilgili yakın zamanda yayınlanan bir makalede alıntılanan Las Vegas merkezli bir emlakçı olan Harvey Blankfeld, "Alıcılar ve acenteleri arasında daha yüksek bir şeffaflık seviyesi yarattı, bence bu harika," dedi . Ev alıcılarının artık acenteleriyle komisyonun yapısı hakkında önceden bir sözleşme imzalamaları ve satıcı ödeme yapmazsa ödeme sözü vermeleri gerekiyor. Blankfeld, "Ancak, Vegas'taki maliyetleri etkilemedi," diye belirtti.

Davadaki davacılar, daha önce satıcının ödediği parayı, acentelerine ödemek için çok az alıcının kendi başına bulmak istediğini unutmuş gibi görünüyor. Onları işin içine katmak, ev satın alımı konusunda daha fazla stres ve baskı yaratıyor.

Sonuç olarak, kendi acentelerine %3 ve alıcının acentesine %0 ödeyerek para tasarrufu sağlayacaklarını düşünen satıcılar, beklemedikleri birçok sorunla karşılaştı. Alıcılar bu düzenlemeyi keşfettiklerinde, büyük ihtimalle acentelerine ödeme yapan başka bir listeye geçme zamanı gelmiştir. Daha küçük bir alıcı havuzu daha az teklif ve daha düşük ev fiyatları anlamına gelecektir. Bu, bir yıl sonra komisyon yapısında bir değişiklik olmamasını açıklar. Geleneksel %3-%3 dağılımı, piyasanın doğal olarak yöneldiği bir denge gibi görünüyor.

Gerçekten de, geçen yıldan bu yana en büyük değişiklik davacı avukatların çok zengin olmasıydı. Davacı avukatları anlaşmanın üçte biriyle -208 milyon dolar- ayrıldı ve tahmini 50 milyon etkilenen ev sahibi, geçmiş zararlar için başvurmaya zahmet ederlerse ortalama 8 dolar cebine girecek.

NAR, The New York Times'ın haberlerinin aksine, her şeye gücü yeten bir oligopol değildir. Open Door ve Redfin gibi şirketler genellikle %2'ye yakın komisyonlar öderler ancak pazarın %1'inden azına sahip oldukları için o kadar popüler değillerdir . Sahibinden satılık (FSBO) her ev sahibi için başka bir seçenektir. Çoğu kişi daha düşük bir ev fiyatı ve evlerini satarken daha fazla uğraşacakları için geçer. NAR istatistiklerine göre FSBO pazar payı 2023'te %7'lik tüm zamanların en düşük seviyesine ulaştı .

Başka bir deyişle, alternatifler olmasına rağmen, çoğu alıcı ve satıcı değer teklifini görmüyor. Herhangi bir aç yeni emlak şirketi daha düşük komisyon payları ödeyerek pazara girebilir, ancak bu nadirdir. Görünüşe göre 10 ev alıcısı ve satıcısından 9'undan fazlası, güvenilir bir emlak şirketinden bir acenteyle oldukça kişisel bir etkileşim kurmanın geleneksel yaklaşımını tercih ediyor.

Nedeni: Alıcılar ve satıcılar, emlakçıların hem somut hem de soyut değer sağladığını ve yeni gelenlerin öngörmesinin genellikle zor olduğunu hatırladılar. Saygın hizmet sağlayıcılarla bağlantıları var, tesisattan çatıya kadar her şeyi kontrol ediyorlar, bir evin bölgedeki diğer evlere göre adil piyasa değerini anlıyorlar ve alıcının veya satıcının pazarlık pozisyonu hakkında sezgi sağlıyorlar.

Ayrıca, bir emlakçının, bir müşterinin eşinden, yerel çevreden, evin tarzından ve daha birçok şeyden farklı olabilecek kendine özgü zevklerini yönlendirmesini içeren maddi olmayan unsurlar da vardır.

MLS'de komisyonların ifşa edilmesiyle ilgili önemli bilgileri kapatmaya çalışarak, NAR davasının beklenmeyen sonucu, acenteleri için nakit ödeme yapamayan yeni ev sahiplerinin sayısında bir düşüş olabilirdi. Neyse ki, pazar bu potansiyel ev sahiplerinin bir kurşundan kurtulmasına yardımcı olan bilgi hileleriyle yenilik yaptı.

Satıcıların alıcıların acentelerine yaklaşık %3 komisyon ödemesi geleneğinin yaklaşık 80 yıllık olmasının kusurları olabilir, ancak komisyona dayalı normlara sahip olmanın başlıca avantajı, karmaşık ve oldukça duygusal işlemler için çarkları yağlayan basitlik ve açık bilgidir. Gördüğümüz gibi, insanlar para kazanılacak olduğunda asla daha akıllı olmazlar.

Karardan bir yıl sonra, çoğu durumda, satıcı tarafından ödenen %5-%6 komisyon bölüşümüne ilişkin olarak başladığımız yere geri döndük. Alıcılar ve satıcılar, bu sonucun çoğu durumda tercih ettikleri şey olduğuna dair sinyalleri piyasaya ilettiler, ancak esneklik yine de FSBO gibi seçenekler sunuyor. Bunu bize söylemek için pahalı bir davaya ihtiyacımız yoktu.

Alıcılar ve satıcılar arasındaki komisyon yapısının daha şeffaf olması gerekli ve memnuniyet verici bir sonuç olsa da, alıcının acentelik sözleşmesinde yapılacak bazı basit değişiklikler, öncelikle avukatları zengin eden 600 milyon dolarlık yasal masraftan bizi kurtarabilirdi.

Craig J. Richardson, Winston-Salem Eyalet Üniversitesi'nde Truist Seçkin Ekonomi Profesörüdür. Eşi Cathy Richardson bir Emlakçıdır.