İspanya'nın kiralık konut piyasasından kaybolan 150.000 eve ne oldu?

İspanyolların turistik kiralık konutlara karşı protesto ve uygun fiyatlı konut talebiyle bir kez daha sokaklara döküldüğü bir dönemde, uzmanlar son yıllarda binlerce mülkün uzun dönemli kiralama pazarından çekilmiş olabileceğine inanıyor.

İspanya'nın bir konut krizi yaşadığı iyi biliniyor. Bu, düşük arz ve artan turist kiralama konaklama birimlerinin birleşiminin piyasa enflasyonuna neden olduğu pandemi sonrası dönemde özellikle doğru hissediliyor. Ülke genelindeki birçok şehirde fiyatlar o kadar hızlı arttı ki yerel halk kendi mahallelerinden zorla çıkarılıyor. Şu anda kiralamak İspanyollara ortalama olarak maaşlarının %47'sine mal oluyor, maaşların kendisi ise son üç yılda sadece %7,4 arttı.

DAHA FAZLASINI OKUYUN: İspanya'daki turist tekneleri yerel halkı şehir dışından nasıl uzaklaştırıyor?

Ev sahipleri (çoğunlukla İspanyol ev sahipleri, söylenmeli) kiralık mülklerini giderek daha fazla piyasadan çekip çok daha karlı Airbnb'lere dönüştürüyor. Bu nedenle, birçok kişi bu algılanan açgözlülüğü, ülkedeki konut krizinin altında yatan nedenlerden biri olarak görüyor ve ayrıca ülkeye gelen ve soruna katkıda bulunan artan sayıda turist ve dijital göçebeyi suçluyor.

Ancak Sosyalist liderliğindeki İspanyol hükümetinin öngöremediği başka bir neden daha olabilir. İspanyol günlük gazetesi El Mundo'da yakın zamanda yayınlanan ilginç bir makale, bunun başlıca nedeni olarak ülkenin tartışmalı Konut Yasası'nı gösterdi; yasa henüz ikinci yıl dönümünü kutluyor.

Ayrıca bakınız: İspanya'nın Konut Yasası'nın başarısız olmasının beş nedeni

Sektör uzmanlarına dayandırılan raporda, yasanın Mayıs 2023'te kabul edilmesinden bu yana İspanya'da tam 150 bin kiralık mülkün piyasadan kaybolduğu belirtiliyor.

Emlak sitesi Idealista'nın rakamlarına göre, stok genel olarak yüzde 17 düştü. Fundación Alquiler Seguro'ya bağlı Rental Observatory'nin yaptığı bir diğer araştırmaya göre ise 120 bine yakın konut kaybolmuş durumda ve bu rakamın 2025 yılı sonuna kadar 150 bine çıkacağı tahmin ediliyor.

İspanya'daki emlak acentelerinin onda dördünün portföyündeki uzun dönemli kiralık mülk arzının, yasanın yürürlüğe girmesinden bu yana yüzde 50'den fazla düştüğü, talebin ise yüzde 20'den fazla artmaya devam ettiği belirtiliyor.

Peki burada neler oldu?

Kötü kanun yapımı mı?

Uzmanlar, hükümetin müdahale girişimlerine rağmen fiyatların fırladığını, bunun başlıca nedeninin de azalan piyasa arzı olduğunu söylüyor. Bu, ülke genelinde giderek yaygınlaşan bir sorun. El Mundo şehir rakamları, Barselona'da stokların %46 düştüğünü gösteriyor. Córdoba'da bu sayı %66; Bilbao ve San Sebastián'da %36; Palma'da %35; Sevilla'da %31; Malaga'da %23; ve Madrid'de %21.

El Mundo, İspanya'daki konut krizinin ne kadar ciddileştiğini ölçmek için daha az bilinen ama aydınlatıcı bir ölçüt kullandı.

"Bunu ölçmenin bir başka yolu," diyor, "teklif edilen daireler için potansiyel kiracılar arasındaki rekabete" bakmaktır. Çeşitli şehirlerde kiralık mülkler için kaç kişinin rekabet ettiğine bakıldığında: "Barselona'da her ilan için ortalama 61 aile var, ardından Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) ve Sevilla (35) geliyor."

Bazı uzmanlar bunun için 'stresli' kira pazarlarındaki kira tavanlarını suçluyor. Konut Yasası'na göre, fiyatlar ilgili eyaletin Tüketici Fiyat Endeksi'ni (TÜFE) beş puan aştığında veya aileler maaşlarının yüzde 30'undan fazlasını kira ödemeye ayırdığında 'stresli' kabul edilen bölgeler. Bu, yasanın en tartışmalı kısımlarından biriydi.

AYRICA OKUYUN: 2,7 milyon kamu dairesinin özelleştirilmesi konut krizine nasıl yol açtı?

Şimdiye kadar sadece Katalonya ve Bask Bölgesi bu sınırlamaları uyguladı; ancak Hernández ve Fosch, "bu etkinin, eğer tüm bölgeler aynı yolu izlerse, diğer yatırımcılara ve sahiplere gelecekte ne olabileceği konusunda bir mesaj göndermek için yeterli olduğunu" savunuyorlar.

"Bu nedenle, birçok ev sahibinin uzun vadeli konut kiralama pazarından kaçışının ardındaki temel neden budur," diye ekliyorlar. Idealista, 15 büyük Katalan şehrinden gelen verileri analiz etti ve Konut Yasası ve kira sınırının yürürlüğe girmesinden bu yana uzun vadeli kiralama sözleşmelerinin sayısının %21,5 oranında düştüğünü gördü.

Basitçe söylemek gerekirse, ev sahipleri Katalonya ve Bask Bölgesi'ndeki fiyat tavanlarını göz önünde bulundurarak, kendi bölgelerinde benzer kurallar yürürlüğe girmeden önce mülklerini piyasadan çekmeye mi karar verdiler?

Pisos.com internet sitesinin araştırma direktörü Ferran Font, El Mundo'ya yaptığı açıklamada, "Birçok ev sahibi, güvensizlik ve sözde inquiocupación korkusu nedeniyle evlerini uzun vadeli kiralama pazarına koymak istemiyor " dedi.

Ayrıca bakınız: Inquiokupas - İspanya'daki gecekondu ev sahiplerinin en çok korktuğu tip

Font, "Daha önce mülklerini kiraya verip zaman içinde getiri elde etmeyi tercih eden mirasçıların, artık kiracılarla risk almak istemedikleri ve güncel satış fiyatlarından yararlanmak istedikleri için doğrudan satmayı tercih ettiklerini de görüyoruz" diye ekliyor.

Bunun sonucunda uzun süredir kiralık olarak piyasada olan pek çok gayrimenkul artık satışa çıkarılıyor.

Geçici kiralamalar

Ev sahipleri evlerini satsalar da satmasalar da, piyasadan çekseler de, bu dairelerin binlercesi sonunda mevsimlik/geçici kiralamalara veya Airbnb gibi kısa dönemli turistik kiralamalara dönüşüyor.

El Mundo, uygun fiyatlı kiralık mülklerin kaçışından en çok etkilenen şehirlerden biri olan Malaga'da, bir turist dairesinden elde edilen gelirin geleneksel bir kiralamadan elde edilen geliri %400'e kadar aşabileceğini gösteren verilere atıfta bulunuyor. Belirli bölgelerdeki fiyat sınırlamaları ve mevzuat bir şey, ancak İspanya'nın diğer bölgelerindeki birçok durumda cevap açık görünüyor: kâr.

Aslında, birçok ev sahibi artık Konut Yasası kurallarını atlatmanın bir yolu olarak sezonluk kiralamaları veya odaları tercih ediyor. Geçici sözleşmeler ve odalar, bunları fiyatları artırmanın ve emlak acentesi ücretlerinden kaçınmanın bir yolu olarak kullanan ev sahipleri için bir boşluk haline geldi. Uzman web sitesi Idealista'nın verilerine göre, sezonluk kiralamalar, 2025'in ilk çeyreğinde arzda yıllık %25'lik bir artışla ivme kazandı ve artık İspanya'daki tüm kiralama pazarının %14'ünü oluşturuyor. Barselona'da teklif edilen evlerin %47'si sezonluk kiralamalar iken, San Sebastián'da toplamın %37'sini oluşturuyorlar.

Tüm son yasal değişiklikler ve belirsizliklerle birlikte, bazı ev sahipleri mülklerini boş bırakmayı tercih ediyor. Fotocasa Research anketinden alınan verilere göre, İspanya'daki ev sahiplerinin yaklaşık %3'ünün boş bir mülkü var, ya yaşanabilir bir durumda olması nedeniyle ya da ödeme yapılmaması veya mülke zarar gelmesi korkusuyla (%18) ve temerrüt durumunda parayı geri alamama korkusuyla (%10).

Açıkça, bir dizi etkenin birleşimi, İspanya'nın kiralık piyasasından mülklerin kitlesel kaçışına neden oldu. Ev sahipleri adına kâr amacı elbette bir tanesi, İspanya'daki birçok kişi bunun saf açgözlülük olduğunu söyleyebilir, ancak aynı zamanda İspanyol hükümetlerinin fiyat tavanları gibi piyasa müdahalelerini denemesinin - ne kadar iyi niyetli olursa olsun - piyasada belirsizliğe neden olduğu, birçok ev sahibini korkuttuğu ve yeni mevzuatı aşma yolları veya boşluklar aramalarına neden olduğu anlaşılıyor.

DAHA FAZLASINI OKUYUN: İspanya'daki ev sahipleri neden uzun vadeli kiralamak yerine dairelerini boş bırakıyor?